Как правильно оформить приобретение жилья?

Как правильно и наиболее оптимально, с точки зрения законодательства, оформить приобретение жилья?

На вопрос отвечает Киличенкова О.Я., аудитор Первого Дома ­Консалтинга «Что делать Консалт»

В данной ситуации у работодателя есть два варианта действий.

Вариант первый

Организация может приобрести жилое помещение по договору купли­-продажи и впоследствии передать в пользование своему работнику по договору найма за плату.

В целях налогового учета приобретенное жилое помещение подлежит включению в состав амортизируемого имущества при выполнении соответствующих требований.

В целях бухгалтерского учета согласно п. 17 ПБУ 6/01 по объектам жилищного фонда, которые учитываются в составе доходных вложений в материальные ценности, амортизация начисляется в общеустановленном порядке.

В целях налогового учета квартира, переданная за плату по договору найма, также подлежит амортизации (ст. 256 НК РФ).

Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 8 ст. 258 НК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) право собст­венности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Выручка от передачи жилого помещения по договору найма на основании ст. 249 НК РФ включается в налогооблагаемый доход.

Согласно п. 2 ст. 372 НК РФ при установлении налога на имущество законами субъектов Российской Федерации могут также предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками.

Законом города Архангельска может быть предусмотрено освобождение от уплаты налога на имущество организации в отношении объектов жилищного фонда (например, Законом г. Москвы от 05.11.2003 г. № 64 такое освобождение предусмотрено).

Также сообщаем, что на основании п. 1 ст. 83 НК РФ в целях проведения налогового контроля организации подлежат постановке на учет в налоговых органах по месту нахождения принадлежащего им недвижимого имущества.

Согласно ст. 385 НК РФ организация, учитывающая на балансе объекты недвижимого имущества, находящиеся вне местонахождения организации или ее обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс, уплачивает налог на имущество (авансовые платежи по налогу) в бюджет по местонахождению каждого из указанных объектов недвижимого имущества.

Вариант второй

Организация может предоставить работнику беспроцентный (или под проценты) заем.

В соответствии с п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Статьей 809 ГК РФ предусмотрено право заимодавца на получение с заемщика процентов на сумму займа. В связи с этим, если организация не предполагает начислять проценты на сумму выданного работнику займа, это должно быть прямо указано в договоре.

В целях налогового учета средства, которые переданы по договорам кредита или займа, не включаются в состав расходов (п. 12 ст. 270 НК РФ).

При выдаче займа под проценты в состав внереализационных доходов включается сумма процентов, начисляемая на конец отчетного (налогового) периода (п. 6 ст. 250, пп. 5 п. 4 ст. 271 НК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ полученный работником доход в виде материальной выгоды включается в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц, особенности определения которой установлены ст. 212 НК РФ. При получении работником материальной выгоды от экономии на процентах за пользование заемными средствами, предоставленными организацией, налоговая база по налогу на доходы физических лиц определяется как превышение суммы процентов за пользование заемными средствами, исчисленной исходя из трех четвертых действующей ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ на дату получения таких средств, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 212 НК РФ).

Но из перечня доходов в виде материальной выгоды (п. 1 ст. 212 НК РФ) исключены доходы, полученные от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами на новое строительство, либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в случае если налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Если налогоплательщик не имеет права на получение указанного имущественного налогового вычета, в том числе если такой вычет уже был ему предоставлен ранее в связи с приобретением иного объекта недвижимости, его доход, полученный в виде материальной выгоды, подлежит налогообложению по ставке 35 процентов.

Датой фактического получения дохода в виде материальной выгоды, выраженной как экономия на процентах при получении заемных средств, является дата уплаты процентов по заемным средствам (пп. 3 п. 1 ст. 223 НК РФ). По разъяснениям Минфина РФ, в случае если организацией выдаются беспроцентные займы, то фактической датой получения доходов в виде материальной выгоды следует считать соответствующие даты возврата заемных средств (письмо Минфина РФ от 04.02.2008 г.
№ 03040701/21).

Рассчитывать и уплачивать налог с этого вида дохода должен налоговый агент (организация-займодавец или кредитор) (пп. 2 п. 2 ст. 212 НК РФ).