Долевое строительство. Как не остаться без квартиры и без денег

1. По договору участия в долевом строительстве мой дом должны были сдать еще в 2007 году. Но квартиру мне до сих пор не передали. Могу ли я требовать компенсацию за несвоевременную сдачу квартиры, если в договоре не прописан штраф за срыв сроков строительства?

Вы можете потребовать от застройщика неустойку независимо от того, предусмотрена ли договором санкция за срыв сроков передачи квартиры. Это обусловлено тем, что взаимоотношения участников долевого строительства регулирует не только договор, но и Федеральный закон от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее – закон). Согласно пункту 2 статьи 6 этого закона, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи квартиры застройщик уплачивает дольщику неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения обязательства. Неустойка исчисляется из цены договора за каждый день просрочки. Если дольщиком является гражданин, неустойка уплачивается в двойном размере.


2. Узнала, что другим дольщикам уже предоставили квартиры и они заселяются. А разве застройщик не обязан был как-то уведомить меня о дне передачи квартиры?

Конечно, обязан. Он должен сделать это ценным письмом с описью и уведомлением о вручении либо вручить вам такое уведомление лично под расписку (п. 4 ст. 8 закона). Уведомить об этом дольщика застройщик должен не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта либо за 14 рабочих дней, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта. А срок передачи квартир является единым для всех участников долевого строительства. Единственными исключениями из этого правила могут быть случаи, когда срок передачи квартир определяется для каждой блок-секции многоквартирного дома с единым подъездом и выходом на территорию общего пользования или застройщик и дольщик согласовали иной, более поздний срок передачи определенной квартиры по сравнению с остальными квартирами (п. 3 ст. 6 закона). Если в вашем доме передача квартир уже начата, а вы никаких документов от застройщика не получали, нужно незамедлительно письменно обратиться к застройщику. Ведь дольщик обязан принять квартиру в указанный срок. И если застройщик направил вам необходимое уведомление, а вы квартиру не приняли, он вправе в одностороннем порядке составить акт приема-передачи квартиры, трактуя вашу неявку в назначенный день как уклонение от обязанности принять квартиру. Тогда вы уже не сможете претендовать на составление акта о выявленных в квартире недостатках. Также с даты составления застройщиком одностороннего акта вы как собственник квартиры будете нести все риски ее утраты или повреждения.


3. Я получил письмо от застройщика о том, что он «заморозил» строительство дома в связи с форсмажором – тяжелой экономической ситуацией в стране. Значит ли это, что я как участник долевого строительства не могу потребовать от него возмещения убытков в связи с затягиванием сроков строительства?

Можете. Действия застройщика в данном случае противоречат Гражданскому кодексу и закону. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 закона застройщик обязан передать дольщику квартиру не позднее срока, указанного в договоре. По согласованию сторон данный срок может быть изменен путем подписания дополнительного соглашения к договору. А вот одностороннее изменение сроков передачи объекта не допускается.
Ссылка на непреодолимую силу в данном случае неправомерна. Пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса прямо указывает, что к обстоятельствам непреодолимой силы не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов компании, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров и отсутствие у компании необходимых денежных средств. В вашем случае застройщик мог только уведомить вас как дольщика о том, что срок сдачи объекта переносится по тем или иным кризисным причинам. Но пока вы не подпишете соглашение об изменении сроков строительства дома, для застройщика срок строительства многоквартирного дома остается прежним.

В вашем случае можно вместе с другими дольщиками обратиться письменно с жалобой на нарушение застройщиком договоров участия в долевом строительстве. Данную жалобу нужно направить в ведомство, которое в вашем регионе занимается надзором в области долевого строительства, а копию ее переслать застройщику.


4. Я узнал, что последние несколько месяцев никакие работы по строительству дома не ведутся. Боюсь, что застройщик обанкротится и стройка вообще никогда не закончится. Как я могу расторгнуть договор и забрать свои деньги?

Если у дольщика возникают сомнения в том, что объект долевого строительства будет передан ему в срок, он может расторгнуть договор через суд. Закон предусматривает, что прекращение или приостановление строительства многоквартирного дома является основанием для расторжения судом договора участия в долевом строительстве по заявлению дольщика (пункт 1.1 статьи 9). Обосновать необходимость расторжения договора по этому пункту будет проще, если в суд обратится не один, а несколько дольщиков. Истцам нужно ссылаться на очевидность того факта, что дом не может быть сдан в установленный срок.

Со дня расторжения договора по данному основанию застройщик обязан будет в течение 10 рабочих дней возвратить дольщикам все денежные средства, уплаченные ими по договорам. Кроме того, застройщик обязан будет уплатить на эти суммы проценты в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день возврата денежных средств. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты застройщик уплачивает в двойном размере.


5. Договор об инвестировании строительства многоквартирного дома заключен в 2003 году. Дом построен, но в эксплуатацию пока не сдан. Застройщик требует с нас, дольщиков, доплату, аргументируя, что без нее дом не будет введен в эксплуатацию. Но у меня в договоре указано, что стоимость квадратного метра рассчитана с учетом всех затрат, необходимых для строительства. Правомерно ли такое требование?

Если в договоре указано, что стоимость квадратного метра рассчитана с учетом всех затрат, необходимых для строительства, ввода в эксплуатацию и передачу дольщику в собственность квартиры, то застройщик не вправе требовать уплаты каких-то дополнительных сумм. Однако если в договоре, как, например, в вашем случае, в стоимость квадратного метра были включены только затраты на строительство, то застройщик может потребовать оплатить дополнительную сумму за ввод объекта в эксплуатацию. Ведь в эту стоимость должны входить затраты не только на строительство «коробки» и черновую отделку квартиры, но и затраты на благоустройство территории и подключение дома к инженерным сетям. Но прежде чем вносить доплату, вам имеет смысл объединиться с другими дольщиками и заказать экспертизу, результаты которой выявят сумму, необходимую для ввода дома в эксплуатацию и передачи квартир в собственность. Практика показывает, что не каждый застройщик предоставляет полную информацию о предполагаемом расходовании этих денег.


6. В 2005 году я заключил с застройщиком договор участия в долевом строительстве. Планировалось, что дом будет сдан в эксплуатацию в 2007 году, но сдача все время откладывается. Каждый раз застройщик предлагает мне допсоглашением изменить срок сдачи дома. Могу ли я не подписывать это соглашение?

Передача квартиры в определенный срок – обязанность застройщика, а не результат ваших совместных действий. Поэтому подписание таких дополнительных соглашений не в ваших интересах. Подписав их, вы автоматически лишите себя законной неустойки за нарушение сроков передачи квартиры (п. 2 ст. 6 закона). Ведь, если вы согласились с новым сроком строительства, получается, что застройщик исполняет договор надлежащим образом. Кроме того, подписав допсоглашение, вы уже не сможете отказаться от договора вследствие неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта строительства в установленный договором срок (п. 1 ст. 9 закона).