«…Наша компания занимается торговлей, и нам принадлежит здание в Краснодаре. Поскольку раньше мы в этом регионе не работали, здание отдали в долгосрочную аренду. Договор, как положено, зарегистрировали. Сейчас мы планируем открыть офис в Краснодаре и хотели бы работать в нашем здании, но переоформлять договор аренды сложно – уйдет уйма времени на новую государственную регистрацию.Можем ли мы арендовать свое же собственное здание? То есть взять часть помещений у нашего арендатора в субаренду…»
Из письма главного бухгалтера Кристины Мурашовой, г. Москва
Кристина, взять в субаренду часть собственного здания Гражданский кодекс не запрещает. Да и налоговое законодательство не ограничивает списание расходов по такому договору. Однако чиновники придерживаются иного мнения, и скорее всего отстаивать затраты на субаренду придется в суде.
ФНС и Минфин: нужно переоформить договор аренды
Начальник отдела налогообложения прибыли (дохода) организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Валентина Буланцева не видит экономического смысла в договоре субаренды для собственника:
– В такой ситуации собственник здания должен перезаключить договор аренды. То есть часть помещения, которую компания будет использовать в собственных целях, следует исключить из договора.
Тогда собственник сможет учесть расходы, связанные с использованием и содержанием части здания, которая осталась в его пользовании. Субаренда помещения, принадлежащего на праве собственности, будет рассматриваться налоговыми органами как затраты, не имеющие экономического смысла.
Согласен с коллегой Олег Хороший, советник государственной гражданской службы РФ 1-го класса. По его мнению, препятствий для перезаключения договора аренды нет:
– Право собственности на здание, в том числе право распоряжения им, ни к кому не переходит и остается у арендодателя-собственника. Поэтому организация имеет возможность изменить договорные отношения с арендатором.
Субаренда своего же здания будет рассматриваться налоговой инспекцией как экономически не обоснованная операция.
Независимые эксперты: мнения разделились
Как полагает начальник отдела консалтинга и проектной работы Центра юридического сопровождения бизнеса (Москва) Олег Кандырин, для компании заключение договора субаренды собственного здания является высокорискованной с точки зрения налогов сделкой:
– Из статьи 209 Гражданского кодекса следует, что собственник имущества имеет возможность владеть и пользоваться зданием без уплаты какого-либо вознаграждения третьим лицам. Поэтому компании будет очень сложно объяснить необходимость внесения платы за то, чем она может бесплатно пользоваться в силу закона.
А вот юрист департамента налогов и права управляющей компании «Независимые директора» Сергей Косолапов не видит в такой сделке ничего противозаконного. По его словам, действующее законодательство не содержит норм, запрещающих собственнику помещения взять в субаренду часть принадлежащего ему здания у своего же арендатора:
– Для подтверждения экономической обоснованности расходов в данном случае можно привести несколько аргументов. Во-первых, потребность собственника здания в помещении возникла уже после заключения договора аренды. И чем больше данный разрыв, тем сильнее позиция собственника.
Во-вторых, договор аренды помещений является долгосрочным и не может быть расторгнут или изменен по инициативе одной из сторон без достаточных оснований. Об этом говорится в статье 619 ГК РФ. В-третьих, дополнительным аргументом будет соответствие цены сдачи имущества и в аренду, и в субаренду рыночному уровню.
Наше мнение: расходы можно обосновать
Мы считаем, обосновать расходы можно. Главный аргумент – статья 619 ГК РФ. Она допускает досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя в конкретных случаях и только через суд. Беспричинное расторжение без суда возможно, только если это прямо позволяет сделать договор аренды (п. 2 ст. 450, ч. 2 ст. 619 ГК РФ).
Иначе говоря, если договор не дает право арендодателю отказаться от аренды раньше времени, то просто так взять и переоформить аренду (без согласия на то арендатора) собственник здания не имеет права.
Поэтому в данном случае субаренда вполне обоснованна. Однако налоговики вряд ли будут вдаваться в такие юридические тонкости, поэтому скорее всего затраты на субаренду придется отстаивать в суде. А чтобы там ее не признали фикцией, лучше, чтобы цены за аренду и субаренду соответствовали рыночным.
Начать дискуссию