Ремонт офиса за счет арендодателя

Вкладывая в ремонт арендованного офиса немалые деньги, руководству турфирмы хочется быть уверенным в том, что арендодатель возместит фирме потраченные средства или хотя бы не расторгнет договор в ближайшее время. Обезопасить себя от неблагоприятных последствий фирме поможет грамотно составленный договор аренды и правильно оформленные документы, подтверждающие, что помещение требовало ремонта.

НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ, ЗАКЛЮЧАЯ ДОГОВОР АРЕНДЫ

По общему правилу, закрепленному в статье 616 Гражданского кодекса РФ, капитальный ремонт имущества должен проводить арендодатель, а текущий – арендатор. Поэтому если в договоре не указать иное, будет действовать общий порядок. Но все же, чтобы в будущем не возникало споров по поводу того, кто должен ремонтировать помещение, а кто должен за это платить, еще на стадии заключения договора аренды в нем нужно четко прописать условия, касающиеся ремонта.

Виды ремонта

Для определения видов ремонтов следует руководствоваться Методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ, утвержденной постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1, а также постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. № 279.

Так, капитальным ремонтом являются замена перегородок на более прогрессивные конструкции, изменения полового покрытия на более прочное и долговечное, установка новых оконных и дверных блоков, частичная или полная смена труб.

Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, а также в работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

К примеру, если помещение старое и требует значительных дополнительных вложений, это стоит отразить в акте приема-передачи имущества в аренду и прописать в договоре, что арендатор (турфирма) сделает капитальный ремонт помещения, а арендодатель возместит ему затраты на него на основании первичных документов, подтверждающих расходы.

В договоре также можно указать, что арендодатель не вправе расторгнуть договор до истечения определенного срока после проведения ремонта, иначе ему придется возместить турфирме стоимость произведенных работ.

Учтите: от условий договора аренды зависит налоговый учет расходов по проведенному ремонту.

Так, по мнению Минфина России, если условие о проведении капитального ремонта за счет арендатора в договоре не предусмотрено, то он не вправе учесть понесенные расходы при исчислении налога на прибыль (письмо от 27 июля 2006 г. № 03-03-04/2/183). А если он отремонтирует помещение, получив затем от арендодателя компенсацию своих затрат, полученная сумма не будет учитываться в доходах, ведь при этом не возникает экономической выгоды (ст. 41 Налогового кодекса РФ).

Если обязанность по ремонту возложена на турфирму, она может учесть расходы в целях налогообложения, даже когда помещение арендовано у частного лица или индивидуального предпринимателя (письмо Минфина России от 7 июня 2009 г. № 03-03-06/2/131).

ЕСЛИ ДОГОВОР УЖЕ ЗАКЛЮЧЕН

Предположим, что турфирма уже заключила договор аренды, в котором не прописано условие о ремонте помещения. Если помещение требует капитального ремонта, а арендодатель эту обязанность нарушает, турфирма на основании пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ вправе сделать капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы.

Правда, для этого перед проведением ремонта необходимо составить акт (в произвольной форме), подтверждающий, что помещение без проведения капитального ремонта непригодно к эксплуатации. В осмотре помещения и подписании акта могут участвовать представители арендодателя и жилищно-коммунальных служб, а также работники туристической компании.

Если арендодатель отказывается добровольно возмещать стоимость ремонта, за взысканием денежных средств, потраченных на ремонт, придется обращаться в суд. Но предварительно турфирме надо обратиться к арендодателю с письменным уведомлением о том, что она сделала капитальный ремонт и стоимость ремонта подлежит возмещению (ст. 612 Гражданского кодекса РФ).

В подобных ситуациях судьи встают на сторону арендаторов и обязывают арендодателей компенсировать стоимость ремонта (постановление ФАС Московского округа от 25 мая 2005 г. № КГ-А40/4141-05).

МОЖЕТ ЛИ РАСХОДЫ ВОЗМЕСТИТЬ НОВЫЙ АРЕНДАТОР?

Бывает, что турфирма отремонтировала помещение, а договор аренды с ней расторгается. Оплатить ремонт, проведенный турфирмой, новый арендатор может только в добровольном порядке. Если он согласен, с ним можно заключить договор о переводе долга (ст. 391 Гражданского кодекса РФ).

По такому договору долг в виде оплаты стоимости ремонта будет переведен с арендодателя на нового арендатора. Однако это возможно, только если в первоначальном договоре между арендодателем и турфирмой была предусмотрена обязанность по компенсации расходов на ремонт. При этом турфирма обязана передать новому арендатору документы, подтверждающие стоимость ремонта.