Общество владеет на правах собственности земельными участками. В настоящий момент рассматривается вопрос о реализации земельных участков по балансовой стоимости третьим лицам, в том числе являющимся взаимозависимыми по отношению к Обществу. Вместе с тем, по данным независимых экспертов, оценочная стоимость земельных участков в несколько раз превышает балансовую стоимость. Обязано ли Общество определять продажную стоимость земельных участков с учетом их оценочной стоимости? Может ли использоваться кадастровая стоимость земельных участков в качестве рыночной для целей налогообложения?
Согласно пункту 1 статьи 40 НК РФ для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.
Налоговые органы имеют право контролировать уровень применяемых цен при реализации товаров (работ, услуг) в ограниченном числе случаев. Сделки между взаимозависимыми лицами относятся к таким случаям (пункт 2 статьи 40 НК РФ).
Вместе с тем доначисление налогов сторонам сделки, исходя из применения рыночных цен, может быть произведено налоговым органом только в том случае, если будет установлено отклонение продажной цены более чем на 20% от обычного уровня цен, применяемых при реализации идентичных товаров.
То обстоятельство, что предполагаемая продажная стоимость земельных участков меньше их оценочной стоимости, само по себе не свидетельствует о несоответствии цены сделки рыночной. Рыночная цена сделок должна определяться налоговым органом с учетом правил, установленных пунктами 3 - 11 статьи 40 НК РФ. Сделки с идентичными и однородными товарами должны исследоваться налоговыми органами на соответствующем рынке.
Согласно пункту 4 статьи 40 НК РФ рыночной ценой товара признается, в частности, цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных товаров в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.
При определении рыночных цен учитывается информация о заключенных на момент реализации этого товара, работы или услуги сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами в сопоставимых условиях. При определении идентичности товаров учитываются, в частности, их физические характеристики, качество и репутация на рынке, страна происхождения и производитель (пункты 5, 6 статьи 40 НК РФ).
Кроме того, учитываются такие условия сделок, как количество (объем) поставляемых товаров, сроки исполнения обязательств, условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида, а также иные разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены. При этом условия сделок на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров, работ или услуг признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями либо существенно не влияет на цену таких товаров, работ или услуг, либо может быть учтено с помощью поправок (пункт 9 статьи 40 НК РФ).
Таким образом, только в том случае, если продажная стоимость земельных участков будет отклоняться более чем на 20% от цены реализации земельных участков со схожими количественными и качественными характеристиками, налоговым органом может быть произведено доначисление налогов исходя из применения рыночных цен.
В законодательстве используются различные термины – «рыночная стоимость», «кадастровая цена», «цена договора». Они выражают несовпадающие аспекты ценности земли и применяются в случаях, специально определенных законодательными и нормативными актами. Так, кадастровая стоимость применяется для целей определения налоговой базы по земельному налогу. Статья 391 НК РФ устанавливает один из обязательных элементов земельного налога - порядок определения налоговой базы. В основу определения суммы налога к уплате положена стоимостная характеристика объекта налогообложения - кадастровая стоимость земельного участка. Использование кадастровой стоимости для иных целей налогообложения нормами НК РФ не предусмотрено.
Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Случаи, когда проведение оценки земельного участка является обязательным, поименованы в статье 8 указанного закона.
Следовательно, определять соответствие цен рыночным можно на основании отчета независимого оценщика, но только в случаях, при которых независимая оценка обязательна в силу закона. Аналогичную точку зрения высказал Минфин РФ в письме от 01.08.2008 № 03-02-07/1-329 «Об определении рыночной цены сделки». Поскольку реализация земельных участков, принадлежащих коммерческим организациям на праве собственности, в данный перечень не входит, при установлении продажной цены Общество не обязано проводить оценку рыночной стоимости земельных участков и, соответственно, определять цену сделки с учетом данной оценки.
Сумма платежа покупателя по конкретному договору купли-продажи определяется с учетом спроса и предложения и является рыночной по природе. На основании вышесказанного считаем, что определение продажной стоимости земельных участков, исходя из их балансовой стоимости, не противоречит нормам налогообложения.
Начать дискуссию