Как следует проводить размещение заказа на заключение контракта на аренду помещений?

Как следует проводить размещение заказа на заключение контракта на аренду помещений в том случае, если арендодателями будут коммерческие организации? Как при этом учитываются положения письма Минэкономразвития России № 14902-АП/Д04?

Заместитель директора государственного учреждения, г. Санкт-Петербург

Размещение заказа на оказание услуг по аренде помещений следует проводить в форме электронного аукциона в соответствии с главой 3.1 Закона № 94-ФЗ.

Особенности арендных отношений устанавливаются в § 1, 4 гл. 34 ГК РФ. Поэтому при подготовке проекта контракта, предметом которого будут услуги по аренде помещений, в аукционной документации необходимо наряду положениями ст. 9, 11, 12 и гл. 3.1 Закона № 94-ФЗ учитывать и требования ГК РФ. Следует отметить, что согласно ст. 2 указанного Закона применение положений ГК РФ не противоречит требованиям законодательства о размещении заказа.

Кроме того, в аукционной документации заказчик вправе, на основании п. 1 ч. 1 ст. 11 Закона № 94-ФЗ и ст. 608 ГК РФ установить требование для участников размещения заказа о представлении копий документов, подтверждающих право сдачи имущества в аренду участником, являющимся собственником, а также, если арендодателем выступает лицо управомоченное собственником сдавать имущество в аренду, копий документов, подтверждающих право сдачи имущества в аренду собственником и документов которыми собственник управомочивает лицо сдавать имущество в аренду.

При установлении сроков аренды можно порекомендовать учитывать требование обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимости при аренде зданий, помещений на срок не менее года. Напоминаем, что регистрация сделок с недвижимостью регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Определяя, подлежит ли тот или иной договор государственной регистрации, сторонам следует быть очень внимательными, поскольку случайно допущенная ошибка в указании срока договора при отсутствии регистрации повлечет за собой недействительность договора аренды. Например, часто в договорах аренды указывают, что такой договор действует с 1 января какого-либо года по 1 января следующего года. Подписав такой договор, арендатор и арендодатель полагают, что согласовали срок, равный году, и не заботятся о государственной регистрации. Однако годом считается срок с 1 января по 31 декабря включительно, а срок действия договора с 1 января какого-либо года по 1 января, предусматривает, что такой договор действует один год и один день, т. е. без регистрации недействителен. Наличие же в тексте договора фразы “cрок действия договора – с 1 января до 31 декабря” означает, что продолжительность согласованного сторонами периода аренды на один день меньше, чем год, так как предлог “до” означает, что 31 декабря в срок не включается.

Поскольку арендная плата является существенным условием договора, то ее пересмотр (увеличение или изменение порядка уплаты) требует соблюдения такого же порядка регистрации, как первоначальное заключение договора, прошедшего государственную регистрацию. Без государственной регистрации перечисление арендных платежей в размере, отличающемся от первоначально установленного, является необоснованным. Напоминаем, что государственная регистрация договоров аренды помещений в зданиях осуществляется так же, как и при аренде здания (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 “О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений”).

В письме Минэкономразвития России от 02.10.2007 № 14902-АП/Д04 “О разъяснении норм Федерального закона от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ применительно к отношениям, связанным с арендой имущества” содержатся разъяснения, согласно которым отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, не являются предметом регулирования Закона № 94-ФЗ, а государственные и муниципальные заказчики не обязаны применять предусмотренные данным Законом процедуры размещения заказов при заключении договоров на аренду недвижимого имущества.

Однако, по мнению редакции, данное письмо дает разъяснения по вопросам передачи в аренду недвижимого имущества заказчика. Так, в письме Минэкономразвития России № 14902-АП/Д04 указано, что аренда как вид обязательств, связанных с предоставлением арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, в Законе № 94-ФЗ не выделен в отдельную категорию потребностей для государственных или муниципальных нужд, в связи с чем возможность применения норм этого Закона к арендным отношениям рассматривается с позиции выявления общности указанных обязательств с обязательствами, возникающими при возмездном оказании услуг. То есть, речь идет о заказчике-арендодателе, а не о заказчике-арендаторе.

Необходимо отметить, что механизм сдачи в аренду государственного и муниципального имущества описывается приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67 “О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса”.

Кроме того, в соответствии со ст. 69, 69.1, 70 БК РФ для получателей бюджетных средств не предусмотрены бюджетные ассигнования на аренду имущества, как покупателей данной услуги, но предусмотрены ассигнования на оказание государственных (муниципальных) услуг (выполнение работ), в т. ч. ассигнования на оплату государственных (муниципальных) контрактов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных (муниципальных) нужд;

То есть, аренда имущества не выделена как направление расходования средств и, если следовать письму Минэкономразвития России № 14902-АП/Д04 в том, что аренда не относится к услугам, то можно прийти к выводу, что расходы на нее БК РФ не предусмотрены, чего не может быть, поскольку аренда имущества часто необходима заказчикам (в данном случае выступающим как покупатели) для осуществления возложенных на них функций и полномочий.

Таким образом, в том случае, если заказчик берет в аренду помещения для осуществления возложенных на него функций и полномочий, то он должен размещать заказ в соответствии с Законом № 94-ФЗ (см. постановления ФАС Московского округа от 26.08.2009 № КГ-А40/7155-09 по делу № А40-80573/08-89-663, от 16.09.2009 № КГ-А40/8087-09 по делу № А40-80571/08-85-748).