Источник: Гражданский адвокат
Термин «ипотека» появился в Греции, древние греки так обозначали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка». В настоящее время такой неоднозначный перевод с древнегреческого очень ярко описывает состояние ипотечного рынка.
Ни для кого не секрет, что в Российской Федерации обязательства по возврату суммы ипотечного кредита безграничны, эти обязательства ограничиваются практически только ст. 446 ГПК РФ. Перечень имущества на которое не может быть обращено взыскание достаточно беден. Приняв участие в ряде судебных процессов о взыскании денежных средств и об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, я стал задумываться над ответственности профессиональных участников кредитования.
Кредитные организации на этапе выдачи кредита создают кредитные обязательства с заемщиками различной степени обеспеченности. В ряде случаев доход заемщика может уменьшиться в зависимости от успешности той или иной сферы деятельности приносящей заемщику доход. Во время, надеюсь, закончившегося кризиса достаточно сильно пострадали ряд сфер экономической деятельности, такие как: банковская, строительная и др. Работникам, занятым в этих сферах, были снижены размеры заработной платы в несколько раз, а некоторых вообще сократили. Не удивительно, что такие заемщики стали испытывать трудности с выполнением финансовых обязательств перед банками.
Значительная часть таких заемщиков нарушила золотое правило получения долгосрочных кредитов – получать кредит в той валюте, в которой сам получаешь доход. Изменение курса национальной валюты по отношению к франкам, евро или долларам привело к существенному увеличению суммы задолженности перед банком и повышению суммы ежемесячного платежа по кредиту. Практически во всех изученных случаях кредитная организация не информировала надлежащим образом заемщика о рисках изменения курса иностранной валюте, что может дать основания к расторжению кредитного договора в соответствии со ст.ст. 450, 451 ГК РФ.
В зависимости от успешности переговоров о рефинансировании кредита или предоставления моратория на погашение ипотечного кредита, часть этой категории заемщиков оказалась участниками судебных разбирательств с банками. Даже с учетом различных способов злоупотребления своими правами в судебном процессе и предъявления встречных исков к банку, такой процесс рано или поздно закончится взысканием денежных средств, а возможно еще и обращением взыскания на заложенное имущество. Ведь исходя из документов по ипотечной сделке – кредит заемщиком получен и недвижимость предоставлена в залог. По российскому законодательству если суммы от продажи квартиры не хватит для удовлетворения требований кредитора, такие требования могут удовлетворяться путем реализации другого имущества должника. Поэтому судебные приставы могут заняться счетами заемщика, его автомобилем, а также другим имуществом должника, вплоть до бытовой техники в доме.
Эффективно ограничить пределы взыскания можно двумя способами: страхованием ответственности заемщика и изменением законодательства с целью установления пределов для взыскания. Если предположить, что возможность обращения взыскания будет ограничена только предметом залога у ипотечного кредитования появится ряд плюсов.
При таких условиях недвижимость, и без того стоящая неприлично дорого, остановится в цене, т.к. приток денег за счет ипотечного кредитования будет жестко контролироваться самим банковским сообществом. Возможно даже будет снижение цен, т.к. произойдет изменение подхода к оценке недвижимости и переоценка ее стоимости. Банки будут не заинтересованы оценивать объект выше его реальной стоимости. Именно такой контроль со стороны банковского сообщества сможет влиять на ценообразование объектов недвижимости. Значение оценщика в ипотечной сделке возрастет в разы. Банки станут жестко требовать от оценщиков оценки соответствующей реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. В институте оценки недвижимости возрастет роль саморегулируемых организаций (СРО) и усилится персональная ответственность оценщиков за составляемые отчеты об оценке недвижимости.
Самым доступным ходом для регулирования размера ответственности заемщика перед банками может стать осуществление страхования ответственности заемщика перед банком на случай несостоятельности. В этом направлении сейчас работает ОАО « АИЖК». Поэтому осуществление страхования ответственности заемщика это реально существующее предложение на рынке страхования.
По моим подсчетам в 70 процентов случаев заемщики готовы оперативно расстаться с объектом недвижимости при условии, что отдав недвижимость будут «закрыты» все финансовые обязательства перед банком. Согласно ст.ст. 51 и 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» разрешение вопроса об обращении взыскания на жилое помещение граждан возможно только в судебном порядке. При ограничении ответственности заемщика путем изменения законодательства или осуществлении страхования риска неплатежей данная группа заемщиков будет готова расставаться с недвижимостью. У банков существенно снизится необходимость участия в судебных разбирательствах и обжалования различных действий по злоупотреблению процессуальными правами со стороны заемщиков, которые готовятся их представителями. Не надо забывать и о нагрузке на судебную систему, т.к. все, заявляемые сторонами судебного процесса требования и ходатайства должны быть надлежащим образом оформлены. Именно боязнь заемщика оказаться должником после реализации объекта недвижимости толкает его к сопротивлению в судебном процессе, в том числе и к злоупотреблению своими правами. Даже если затянуть процесс на 1,5 года, по общему правилу он все равно закончится обращением взыскания.
Следует учитывать, что кредитная организация не может самостоятельно выдвинуть условие об обязательном страховании риска неплатежей заемщиком в договоре, т.к. это сразу вызовет реакцию Роспотребнадзора. Роспотребнадзор по уже отработанной технологии будет пытаться привлечь к ответственности кредитную организацию по п.2 ст. 14.8 Кодекса об административных правонарушениях за включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя. Поэтому кредитная организация может предложить заемщику выбор – либо он самостоятельно страхует данный вид риска, либо процентная ставка по кредиту будет выше, но банк этот риск застрахует самостоятельно.
При таких условиях заемщик сможет трезво оценивать свои финансовые обязательства, понимая то, что в самом крайнем случае он лишится объекта недвижимости, но не попадет в долговое обязательство способное серьезно повлиять на его уровень жизни. Более того, в части сумм взысканных, но не оплаченных взыскателю, взыскатель может обращаться с заявлением в суд с целью индексации невозвращенной суммы в порядке ст. 208 ГПК РФ.
В настоящий момент кредитные организации, выдавая ипотечные кредиты, рискуют частью своих активов, частью бизнеса. Ипотечный заемщик рискует всем своим имуществом и семейным благополучием. Поэтому чем будет ипотека для российского заемщика – подпоркой или «подставкой», необходимо решать на законодательном уровне. Какой путь для этого избрать – страхования или ограничений взыскания решать законодателю.
Начать дискуссию