Суд решил, что договор аренды является незаключенным из-за отсутствия в нем данных

Суд решил, что договор аренды является незаключенным из-за отсутствия в нем данных, позволяющих определить объект аренды, поскольку недвижимость, находящаяся в собственности предпринимателя, представляет собой нежилые помещения в жилом доме

Местные администрации повсеместно заставляют предпринимателей заключать договоры аренды земельных участков, на которых находятся встроенные в жилые дома магазины и другие предпринимательские объекты.
Такая позиция местных администраций противоречит пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ и предприниматели вправе отказаться от заключения подобных договоров.
Но как быть, если подобный договор уже заключен?
Судебная практика подтверждает, что по уже заключенным подобным договорам можно не вносить арендную плату, намного превышающую ставку земельного налога. Вместо этого можно требовать признания такого договора аренды не заключенным, так как фактически невозможно осуществить закрепление в натуре границ земельного участка.
Подтверждение высказанной позиции содержится в нижеприведенном постановлении Федерального арбитражного суда СЗО от 11.02.03 по делу № А56-28384/02.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2003 года Дело N А56-28384/02

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Казанцевой Р.В., Шпачевой Т.В., при участии от КУГИ Варжиной Н.П. (доверенность от 20.01.2003), а также предпринимателя Моторова С.А. и его представителя адвоката Масенкова А.Ю. (ордер от 06.02.2003 N 189), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.11.2002 по делу N А56-28384/02 (судья Стафеева Т.Г.),

УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к предпринимателю Моторову Сергею Александровичу (свидетельство о государственной регистрации N 9297/ИТД-13) о взыскании 22228 руб. 60 коп., в том числе 12688 руб. 88 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.99 по 30.09.2002 в соответствии с договором от 01.02.96 N 15-ЗК-000178 аренды земельного участка и 9539 руб. 72 коп. пеней за просрочку платежей за период с 11.01.99 по 27.08.2002.
Решением от 18.11.2002 в иске отказано. Суд пришел к выводу, что договор аренды от 01.02.96 N 15-ЗК-000178 является незаключенным ввиду отсутствия в нем данных, позволяющих определенно установить объект аренды.
В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.
В кассационной жалобе КУГИ просит отменить решение от 18.11.2002, ссылаясь на нарушение судом норм материального права. По мнению подателя жалобы, объект аренды определен, поскольку в договоре от 01.02.96 N 15-ЗК-000178 указаны адрес и площадь арендуемого земельного участка, требование о приложении к договору аренды плана земельного участка установлено статьей 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации), который не действовал в момент заключения данного договора.
В судебном заседании представитель КУГИ поддержал кассационную жалобу, подтвердив изложенные в ней доводы. Предприниматель Моторов С.А. и его представитель против удовлетворения жалобы возражали, считая, что оснований для взыскания арендной платы за пользование земельным участком не имеется.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, КУГИ и Моторов С.А. подписали договор от 01.02.96 N 15-ЗК-000178 аренды земельного участка площадью 13,7 кв.м, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Льва Толстого, д. 5, лит. А, сроком по 01.01.98. Впоследствии договор был продлен на неопределенный срок.
Как следует из преамбулы договора, он заключен в связи с приобретением ответчиком нежилого помещения по договору купли-продажи от 15.12.95 N Д-1291.
Размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения установлены в разделе 3 договора аренды от 01.02.96. В соответствии с пунктом 3.6 указанного договора КУГИ направил арендатору уведомление от 25.07.97 об изменении размера арендной платы в связи с утверждением распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.05.97 N 450 Методики определения арендной платы за земельные участки.
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей КУГИ обратился в арбитражный суд с данным иском.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как видно из договора от 01.02.96 N 15-ЗК-000178, стороны определили объект аренды путем указания на адрес, по которому расположен подлежащий передаче земельный участок, и его площадь. Пунктом 7.1 договора на арендатора возложена обязанность осуществить за свой счет закрепление границ участка в натуре с последующим составлением плана участка и обозначением на нем границ участка поворотными точками, а также объектов и границ зон городских наземных и подземных инженерных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов.
В судебном заседании стороны пояснили, что недвижимость, находящаяся в собственности предпринимателя, представляет собой нежилые помещения в жилом доме. Таким образом, фактически осуществить закрепление в натуре границ участка, занятого принадлежащим ответчику недвижимым имуществом и описанного в пункте 1.1 договора аренды, с последующим составлением плана участка невозможно. Следовательно, невозможно предоставить в натуре имущество, передаваемое в аренду.
Указание в договоре аренды на имущество, которое не может быть предоставлено в натуре, противоречит существу арендного обязательства.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что оснований для удовлетворения требования КУГИ о взыскании арендной платы и неустойки не имеется.
Довод подателя жалобы о том, что требование о приложении к договору аренды плана (чертежа границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду, предусмотрено Законом о государственной регистрации, не действовавшем на момент заключения договора от 01.02.96, отклоняется. В данном случае отсутствие плана свидетельствует о невозможности индивидуализировать передаваемое в аренду имущество.
В то же время кассационная инстанция находит ошибочной ссылку суда на статью 271 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данная норма на момент приобретения ответчиком нежилого помещения и подписания сторонами договора аренды земельного участка не вступила в силу. К тому же из указанной статьи следует, что собственник недвижимости, расположенной на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеет право постоянного пользования соответствующей частью земельного участка, если из закона, решения о предоставлении земли или договора не вытекает иное. Однако ссылка на данную статью не повлияла на правильность принятого судом решения.
С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что решение суда об отказе в иске соответствует нормам права и материалам дела, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.11.2002 по делу N А56-28384/02 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
СЕРГЕЕВА И.В.
Судьи
КАЗАНЦЕВА Р.В.
ШПАЧЕВА Т.В