Экспертиза статьи: Алексей Александров, служба Правового консалтинга ГАРАНТ, юрисконсульт
Пленум ВАС РФ выпустил разъяснения относительно спорных ситуаций с недвижимостью, которая будет создана или приобретена в будущем. В результате может измениться не только порядок оформления подобных сделок, но и их налогообложение.
Разъяснения, которые Пленум ВАС РФ обобщил в своем постановлении (пост. Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (далее — Постановление № 54)), касаются вопросов, которые обычно возникают у судов при рассмотрении споров, связанных с приобретением «виртуальной» недвижимости. Речь идет о тех объектах, которые на момент заключения договора фактически отсутствуют у продавца. Например, если их строительство еще не закончено. Основные нюансы рассмотрены в «Актуальной бухгалтерии» № 10, 2011.
Позицией Пленума ВАС РФ обязаны будут руководствоваться все нижестоящие арбитражные суды при рассмотрении споров, касающихся не только недвижимости, но и земельных участков, которые на момент заключения договора еще не были образованы.
Обратите внимание: эти разъяснения не затрагивают ситуации, связанные с правоотношениями, которые регулирует Закон о долевом участии в строительстве(Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ). То есть связанные с привлечением средств дольщиков (граждан или организаций) для строительства многоквартирных домов.
Оформление сделок: на что обратить внимание
Наиболее важные выводы, которые сделал Пленум ВАС РФ относительно оформления сделок на приобретение пока еще отсутствующей недвижимости, следующие.
Заключение договора купли-продажи, если сам объект фактически отсутствует (а значит, продавец пока не имеет и права собственности на него), само по себе не делает договор недействительным (п. 1 Постановления № 54). В этом случае для идивидуализации этой недвижимости в договоре нужно указать кадастровый номер (если он есть) или другие доступные сведения (например, местонахождение, ориентировочную площадь и др.) (п. 2 Постановления № 54). Их можно взять из проектной документации.
Если же исходя из текста самого договора нельзя однозначно установить объект будущей купли-продажи, но при этом необходимые сведения содержатся в документе, который стороны оформили во исполнение договора (например, акт приема-передачи), то такой договор также нельзя считать недействительным.
Обратите внимание: в договоре купли-продажи в любом случае должна быть указана цена (например, она может быть установлена за единицу площади). В противном случае такой договор нельзя считать заключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Инвестиционный договор приравняли к купле-продаже?
Довольно серьезными налоговыми последствиями для компаний могут обернуться разъяснения, которые дал Пленум ВАС РФ относительно инвестиционного и предварительного договоров.
Дело в том, что такого вида договора, как инвестиционный, в Гражданском кодексе нет. То есть инвестиционные договоры, связанные с финансированием строительства или реконструкцией недвижимости, не являются самостоятельным видом договора, и к ним могут применяться разные положения гражданского права. Поэтому судьи должны определять правовую природу инвестиционного договора в каждом конкретном случае.
Пленум ВАС РФ обязал суды при рассмотрении подобных споров в зависимости от условий конкретного инвестиционного договора применять положения о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), подряде (гл. 37 ГК РФ), простом товариществе (гл. 55 ГК РФ) и др. По умолчанию инвестиционные договоры квалифицируются как договоры купли-продажи будущей недвижимости (п. 4 Постановления № 54).
Сразу же возникает вопрос: как переквалификация отразится на налогообложении подобных сделок?
Ведь исходя из положений налогового законодательства инвестиционные взносы не облагаются НДС (подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ; письмо УМНС России по г. Москве от 25.10.2004 № 24-11/68529), а с суммы предоплаты по договору купли-продажи недвижимости налог взимается по ставке 18/118 (подп. 2 п. 1 ст. 167, п. 4 ст. 164 НК РФ).
То же самое касается и предварительного договора. Судьи Пленума ВАС РФ пришли к выводу: если предварительный договор содержит условие об оплате недвижимости (полностью или существенной ее части), то к нему должны применяться правила обычной купли-продажи (п. 8 Постановления № 54). Иными словами, в данном случае вместо предварительного договора возникает договор купли-продажи будущей недвижимости с условием о предоплате.
Что касается жилых помещений, то Пленум ВАС РФ указал, что договор купли-продажи в данном случае подлежит госрегистрации только в ситуации, когда жилое помещение находится в собственности у продавца (т. е. это право зарегистрировано) (п. 9 Постановления № 54).
Если же речь идет о будущем жилом помещении, то договор регистрировать не нужно. Он действует с момента его подписания сторонами.
Чья земля, тот и собственник
Пленум ВАС РФ также указал, что если одна сторона предоставляет участок для строительства (он может быть у нее в собственности, аренде и т. д.), то есть является застройщиком, а другая обязуется построить на этом участке объект, к договору применяются положения о строительном подряде ( п. 6 Постановления № 54). Право собственности на возведенный объект возникает у компании-застройщика с момента госрегистрации этого права. При этом подрядчик имеет право только на оплату выполненных работ.
Но если по условиям сделки компания-подрядчик получает часть помещений в построенном здании — это уже смешанный договор. И поэтому к передаче помещений применяются правила купли-продажи.
Если же по условиям договора каждая из сторон вносит вклады ради достижения общей цели — создания объекта недвижимости (например, одна сторона предоставляет земельный участок, а другая выполняет работы, финансирует строительство и т. д.), это следует расценивать как договор простого товарищества (п. 7 Постановления № 54).
Но здесь есть важный нюанс, касающийся права собственности.
Если земельный участок, на котором построен объект, не оформлен в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), то право собственности на возведенное здание или сооружение возникает только у компании, предоставившей этот участок.
Поэтому возникает риск, что из-за переквалификации договоров средства, полученные им от инвесторов, можно будет расценивать не как целевое финансирование (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ), а как доход, с которого придется платить налог на прибыль.
Начать дискуссию