Опасности предварительного договора купли-продажи

Источник: Гражданский адвокат

В настоящей статье речь пойдет о ситуации, когда застройщик привлекает покупателей для продажи еще не построенных объектов недвижимости. В такой ситуации застройщик не может подписать договор купли-продажи квартиры, т.к. он просто еще не создан. Для того, что бы закрепить намерение продать объект недвижимости компания предлагает предварительный договор купли-продажи. В таком договоре описываются параметры создаваемого объекта, его стоимость и другие условия.

Согласно п. 1 ст. 429  ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

В соответствии со ст. 190  ГК РФ срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить. Поскольку объект только строится компания не может определить точный срок заключения основного договора купли-продажи. Поэтому в таких предварительных договорах используют различные формулировки, например: «заключить основной договор купли-продажи в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности компании», «заключить основной договор купли-продажи в течение 180 дней со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» и т.д.

В силу положений п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и ст. 16 ФЗ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ввод дома в эксплуатацию и государственная регистрация прав правообладателя носят заявительный характер и осуществляются на основании заявления застройщика и заявления правообладателя соответственно, то есть зависят от воли и действий компании. Таким образом, государственная регистрация права собственности компании не может являться событием, которое неизбежно должно наступить. Следовательно, срок заключения основного договора в таком предварительном договоре не указан событием, которое неизбежно должно наступить. 

Положения ч. 4 ст. 429 ГК РФ предусматривают, что в случае если срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Следовательно при наличии такой неопределенности в сроках, предварительный договор действует один год. В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен. После прекращения всех обязательств по предварительному договору стороны должны вернуть друг другу полученное по такому договору. В случае если такого возврата не происходит, у покупателя есть все основания требовать возврата денег в судебном порядке.

За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства  кредитора, а если  кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой  банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, ст. 395 ГК РФ.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ (п. 1 ст. 1102 ГК РФ)

В соответствии со ст. 1109 ГК РФ не подлежит возврату имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности. Таким образом, если во исполнение обязательств по договору покупателем передавались деньги, они могут не возвращаться компанией после окончания сроков исковой давности. Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Поэтому заключая предварительный договор и внося по нему деньги покупатель должен самостоятельно контролировать срок. Покупатель не должен пропустить срок в четыре года (один год действия предварительного договора и три – срок исковой давности). За пределами этого срока покупателю сложно будет требовать квартиру или возврата денег даже в судебном порядке. Получить квартиру или денежные средства от компании покупатель сможет только при наличии у самой компании желания исполнить перед ним прекратившиеся обязательства.