На XIX съезде Российского союза промышленников и предпринимателей премьер-министр РФ заявил, что для начала строительства застройщику должно быть достаточно права собственности на земельный участок, экспертизы проектной документации и ее соответствия градостроительному плану. Соответствующим органам поручено подготовить план перехода от «разрешительного порядка согласования строительной документации к уведомительному».
Премьер также отметил, что получение разрешения на строительство зачастую занимает много времени — столько же в других странах на само строительство. По его словам, большое число разрешительных процедур никак не сказывается на безопасности конечного результата.
О необходимости упростить процедуру согласования документации и выдачи разрешений на строительство власти действительно говорят не первый год. В 2009 году президент России в ходе обращения к Федеральному собранию поручил правительству разработать новый порядок согласования разрешительной документации с целью сократить сроки реализации инвестпроектов. Кроме того, президент заявил, что за затягивание процесса согласования разрешительной документации чиновники должны привлекаться к административной ответственности или увольняться.
О том, смогут ли заявленные планы быть реализованы с учетом российских реалий, о возможных подводных камнях мы попросили поразмышлять наших экспертов.
Александр Рыжов, руководитель аппарата комитета Законодательного собрания Нижегородской области по вопросам градостроительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса
Данным заявлением Председатель Правительства РФ еще раз подчеркнул свое внимание к обеспечению инвестиционной привлекательности наших городов. Однако основные контуры правового порядка эффективной градостроительной деятельности им уже сформированы. В 2004 году на посту Президента РФ В. В. Путиным был подписан пакет федеральных законов, создавших условия для эффективного градостроительного развития, в том числе создания рынка доступного и комфортного жилья. С учетом отсутствия механизмов реализации на местах реализация нового порядка потребовала длительных переходных положений, в том числе в Градостроительном и Земельном кодексах.
Основная задача введенного ранее разрешительного порядка строительства — защита прав граждан на благоприятную среду обитания, прав граждан и юридических лиц на земельные участки в период формирования системы учета прав на землю.
Отмена разрешений на строительства сегодня возможна. Это результат огромной работы органов местного самоуправления, государственных органов по формированию земельных участков, межеванию, созданию государственного кадастра.
В соответствии с законодательством в субъектах РФ, муниципальных образованиях разрабатываются документы территориального планирования, утверждаются правила землепользования и застройки. В правилах землепользования и застройки определяются градостроительные регламенты в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны поселения.
В таких регламентах указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Таким образом, собственник земельного участка в поселении, где утверждены правила землепользования и застройки, по существу, вправе строить любой объект, соответствующий градостроительному регламенту, требованиям законодательства.
Важно эффективно вовлекать в оборот земли, государственная собственность на которые не разграничена. Для этого в Нижегородской области губернатором В. П. Шанцевым создан инвестиционный совет. Законодательное собрание Нижегородской области приняло Закон области «О регулировании земельных отношений на территории Нижегородской области». Созданная система позволяет в сжатые сроки предоставить инвестору землю и технологические присоединения.
Более серьезным и объективным ограничением, чем сроки прохождения документов, является отсутствие мощностей инженерной инфраструктуры. Зачастую под длительными сроками согласований подразумевается именно длительность получения технических условий на присоединение к инженерным сетям.
Для решения данной проблемы постановлением Правительства Российской Федерации в 2011 году усовершенствованы Правила технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям. Упорядочен порядок подключения к электрическим сетям, определены сроки.
Так, в Нижегородской области эффективно создает условия для жилищного строительства возглавляемый депутатом Законодательного собрания Нижегородской области О. Б. Шавиным филиал «Нижновэнерго» ОАО «МРСК Центра и Приволжья», беспрепятственно обеспечивая технологические присоединения.
С принятием в 2010 году Федерального закона от 26.07.2010 № 187-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об электроэнергетике" и Федеральный закон "Об особенностях функционирования электроэнергетики в переходный период и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об электроэнергетике"», а в 2011 году ряда других отраслевых федеральных законов, включая Федеральный закон от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», Федеральный закон от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении», в нашей стране созданы необходимые правовые условия для создания и развития инфраструктуры городов и поселений на основе привлечения частных инвестиций. Механизм, позволяющий строить инфраструктуру, решает проблему дефицита земли в городах и поселениях.
Опыт показывает, что для внедрения в практику жизни новых законов требуется несколько лет. Это нормальная инерция общества. Мы научимся пользоваться открывшимися возможностями и будем строить новые предприятия, инфраструктуру, жилые дома, микрорайоны, поселения и города.
Начать дискуссию