Автор: Мусавиров Ильдар Наилевич
Регион: Республика Татарстан, г. Набережные Челны
Должность: Руководитель департамента правовых отношений, ООО "ТД "Камилла"
Область права: Договорные отношения
Порядок решения проблемы: Судебный № дела 11АП-8330/2009
Суть дела
Компания, имеющая сеть продуктовых магазинов, арендовала нежилое помещение, а также произвела в нем ремонт. Но договор аренды не был зарегистрирован. Тогда арендодатель обратился в суд с иском об обязании освободить нежилое помещение. В первой инстанции суд удовлетворил исковые требования, признав, что договор аренды является незаключенным. Оснований было несколько: договор не прошел государственную регистрацию, а также стороны не согласовали предмет договора. В результате сразу после вынесения судом первой инстанции решения арендатор смог зарегистрировать договор аренды, а в апелляции доказал, что предмет договора является согласованным.
Задача и ее решение
"Кто владеет информацией - тот владеет миром"
Н. Ротшильд
Это высказывание, наверное, слышали многие. У меня постоянно возникал вопрос, как владея информацией можно владеть миром.
Только после того как стал работать практикующим юристом, потихоньку всё стало проясняться. Однажды в моей практике выбор правильной тактики действий и правовой позиции по делу, рассматриваемому Арбитражным судом, позволил добиться необходимого положительного результата при пересмотре дела в апелляции.
После перехода на новое место работы мне от предыдущего юриста организации досталось не совсем хорошее «наследство». Наша фирма занимается розничной продажей и имеет сеть продуктовых магазинов. В начале 2000 годов в период активного развития данной организации было заключено достаточно много договоров аренды нежилых помещений без надлежащей оценки условий договора и в ущерб собственным интересам. И вот по одному из таких договоров собственник нежилого помещения обращается в арбитражный суд с иском об обязании освободить фактически занимаемое помещение. При этом необходимо отметить, что арендатором были затрачены огромные средства для приведения данного помещения в пригодное для использования состояние.
Согласно условиям договора аренды затраты арендатора на произведенные ремонтные работы должны были быть зачтены в счет арендной платы. Однако новый директор арендодателя под надуманным предлогом предложил свой новый вариант договора без учета произведенных расходов. Нашу организацию это не устроило, так как до производства ремонтных работ помещение находилось в плачевном состоянии.
Арендодатель таким образом намеревался незаконно присвоить неотделимые улучшения нежилого помещения, произведенные арендатором. Переговоры между представителями сторон ни к чему не привели. Дело дошло даже до того, что руководитель арендодателя пытался путем обмана выкрасть последний лист нашего экземпляра договора. Однако когда ему была предъявлена копия видеозаписи его деяния, он без разговоров вернул похищенное.
Через некоторое время было получено определение Арбитражного суда о назначении дела к судебному заседанию по вышеназванному иску.
Необходимо отметить, что основания о признании договора незаключенным у Арендодателя были достаточно весомые.
Во-первых, это был долгосрочный договор аренды, но однако он не прошел государственную регистрацию. По условиям договора обязанность по регистрации договора аренды нежилого помещения была возложена на Арендодателя. Однако он намеренно уклонялся от выполнения данной обязанности.
Во-вторых, истец обосновывал свои требования тем, что Арендатор использует спорное помещение без правовых оснований и оплаты, так как подписанный сторонами договор аренды нежилого помещения является незаключенным ввиду несогласованности сторонами предмета и цены договора.
В ходе производства по данному делу предыдущий юрист нашей организации направил в суд требования о понуждении к исполнению обязательств по договору. Ссылаясь на то, что в соответствии с условиями договора, Арендодатель обязан произвести государственную регистрацию данного договора аренды.
При этом если бы он внимательно ознакомился с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" то наверняка выбрал бы иную позицию по делу и пошел бы совершенно другим путем. В соответствии со статьей 26 данного закона: «С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества».
В результате по исковому заявлению об обязании освободить фактически занимаемое помещение было принято совершенно справедливое решение, исковые требования были удовлетворены и суд обязал Арендатора в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу освободить занимаемое помещение. Что влекло для нашей организации колоссальные убытки. Это кроме затрат на ремонтно-строительные работы, затраты на торговое оборудование, на обучение персонала, на рекламу, транспортные расходы и расходы на оплату труда сотрудников занятых работами, связанными с освобождением помещения и т.д.
Как раз в период моего трудоустройства руководство ломало голову над тем, как более безболезненно выйти из этой ситуации.
Я предложил им как можно быстрее произвести регистрацию договора аренды. И буквально через неделю зарегистрированный договор лежал у меня на столе. Руководитель со своей стороны постарался и ускорил процесс регистрации договора. После чего необходимость в продолжении процесса по иску о понуждении к исполнению обязательств по договору (регистрации договора) отпала сама собой. Я направил в арбитражный суд заявление об отказе от исковых требований и прекращении производства по этому делу. Со своей стороны я уже подготовил апелляционную жалобу и направил её вместе с копией, зарегистрированного надлежащим образом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, договора аренды нежилого помещения в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Самара).
При этом оставался неразрешенным вопрос о предмете и цене договора аренды. Нам нужны были веские доказательства того, что в момент заключения договора аренды стороны пришли к согласию относительно предмета договора. И такие доказательства я нашел.
В апелляционной жалобе нами было указано, что: «спорное имущество передано ответчику по акту приема-передачи, на основании ранее заключенного договора аренды, требование о признании спорного договора аренды незаключенным в судебном заседании не заявлялось, в связи, с чем суд вышел за пределы исковых требований.
Акт приема-передачи помещения между сторонами составлялся 22 сентября 2008 года, который является приложением № 2 к договору аренды.
По смыслу статьей 432 и 607 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.
Из условий спорного договора аренды и акта приема-передачи нежилого помещения следовало, что ответчику в аренду передано нежилое помещение, расположенное по адресу: РТ, г. Набережные Челны, ул. _______, д. __, общей площадью 424,1 кв.м., для использования под продовольственный магазин.
При передаче имущества и подписании акта приема-передачи имущества у сторон не возникло неопределенности относительно предмета арендуемого имущества.
В материалах дела отсутствовали доказательства о наличии между сторонами разногласий в процессе исполнения договора аренды в течение длительного времени (более полутора лет) по поводу объекта аренды. Использование спорного помещения ответчиком также не оспаривалось.
Кроме этого документами позволяющими определить имущество, переданное в аренду, являлись технический и кадастровый паспорта. На основании всех имеющихся документов, ответчиком (арендатором) по этому адресу, было зарегистрировано обособленное подразделение № 059317 от 30.09.2008 г., о чем свидетельствовало уведомление, о постановке на учет № 2838483 от 07.10.2008 года.
Подтверждением определения объекта договора являлось также то, что между сторонами договора аренды, была согласованна и установлена стоимость арендных платежей. То, что данная сумма является ежемесячными арендными платежами, подтверждалось письмом директора Истца от 14. 04.2009 года.
Кроме этого в актах выполненных работ, подписанных сторонами в графе наименование работы (услуги) прямо указывалось: «арендная плата за нежилое помещение по договору аренды», а также за какой период и общая сумма ежемесячных арендных платежей.
После подписания договора аренды нежилого помещения нами были заключены договора с организациями водоснабжения, энергоснабжения также получены заключения и лицензии государственных органов, что подтверждает достижение согласия между сторонами условия об объекте договора аренды.
Судом первой инстанции был исследован текст договора без учета его реального исполнения сторонами и фактического отсутствия у сторон спора по определению предмета сделки.
При таких обстоятельствах условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным.»
На заседание суда апелляционной инстанции пришлось ехать самому. В результате наши усилия не пропали даром, решение суда первой инстанции было отменено и вынесен новый судебный акт по делу об отказе в удовлетворении исковых требований. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды нежилого помещения не противоречит требованиям действующего законодательства и содержит данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, сделка в части передачи объекта аренды сторонами исполнена. Суд посчитал, что решение суда первой инстанции принято с нарушением норм материального права-статьи 607 Гражданского кодекса РФ и статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Истцом данный судебный акт оспаривался в суде кассационной инстанции. В удовлетворении кассационной жалобы было отказано, судебный акт апелляционной инстанции был оставлен без изменений.
Из вышесказанного можно сделать обоснованный вывод о том, что в случае если бы специалист выбрал грамотную позицию по делу и представил необходимые доказательства, то уже на стадии рассмотрения дела в суде первой инстанции истцу было бы отказано в удовлетворении исковых требований.
Чего удалось добиться
В результате продуманных действий арендатору удалось оспорить решение в апелляции и отстоять свое право на аренду помещения.
Если вам понравился этот кейс и вы хотите помочь автору победить во Всероссийской правовой премии «Юрист компании ‘2012» - вы можете проголосовать за него.
Начать дискуссию