Автор: Санников Владимир Афанасьевич
Регион: Республика Саха (Якутия), г. Якутск
Должность: заместитель начальника правового отдела, ОАО Нижне-Ленское
Область права: Договорные отношения, Право собственности
Порядок решения проблемы: Судебный № дела А58-89/2011
Суть дела
Компании в судебном порядке предъявлены требования об устранении препятствий в пользовании имуществом-платформой «Бизнес-Центр» (демонтировать шлагбаум, металлические ограждения перед этим имуществом) и о запрете совершения действий, связанных с ограничением доступа и парковки автотранспортных средств, принадлежащих истцу. Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Однако компании удалось отстоять свою позицию в апелляционной инстанции: решение отменено, принят новый судебный акт об отказе в иске. Судом первой инстанции при рассмотрении спора нарушены нормы процессуального права (ст. 65 АПК РФ), неправильно определены обстоятельства, подлежащие доказыванию по делу (произведена подмена понятий общая долевая собственность ошибочно признана общим имуществом здания), неправильно применены нормы материального права (не применена ст. 247 ГК РФ), что привело к принятию судом неправильного решения. Срок рассмотрения спора не превысил 6 месяцев.
Задача и ее решение
Исковые требования ООО «АВАКО»:
Обязать ОАО «Нижне-Ленское»:
- устранить препятствия в пользовании обществом с ограниченной ответственностью «АВАКО» имуществом Платформа «Бизнес-Центр», расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, Центральный округ, квартал «71», улица Кирова, 18;
- демонтировать шлагбаум. Металлические ограждения «цепи», установленные поперек Платформы «Бизнес-Центр» начиная от угла правой торцевой стены здания блока «Б» и до железобетонного ограждения Платформы «Бизнес-Центр» расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, Центральный округ, квартал «71», улица Кирова, 18;
ОАО «Нижне-Ленское» запрещено совершать действия связанные с ограничением доступа, парковки автотранспортных средств принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «АВАКО» на Платформе «Бизнес-Центр» расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, Центральный округ, квартал «71», улица Кирова, 18.
Позиция истца – ООО «АВАКО»
Лишение ответчиком его доступа и возможности распоряжения, принадлежащим ему имуществом, выразившееся в перекрытии въезда на стоянку для его автомобилей на Пандусе «Бизнес-Центра».
Нормативно-правовое основание ст.ст. 9, 12, 209, 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения.
Позиция ответчика – ОАО «Нижне-Ленское»
1. «Бизнес-Центр» в соответствии с проектной документацией представляет собой комплекс отдельно стоящих, самостоятельных зданий (Блок А,Б,В,Г,Д,Е) объединенных в наименованием «Бизнес-Центр».
Платформа является самостоятельным объектом недвижимости и не относиться к общему имуществу здания, поскольку предназначена для обслуживания более одного помещения, и правом пользования ими обладают все собственники помещений в Блоках объекта «Бизнес-Центр». Платформа принадлежит на правах долевой собственности товарищам, принимавшим участие в строительстве указанного объекта – платформы путем внесения инвестиций по Договору о совместной деятельности № 1203/03-06-2006 от 02.06.2006 г.: ГУ СГЗ при Правительстве РС (Я), ОАО «Нижне-Ленское», ГУП «ЖКХ РС (Я), ОАО «Сахатранснефтегаз», ООО «Защита», ООО «Фанам-Синема», ООО «Ресурс-Холдинг», ОАО АК «Якутскэнерго» пропорционально внесенным вкладам.
Согласно путнку 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, созданное в результате совместной деятельности, признается общей долевой собственностью товарищей, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право является единственным доказательством наличия права.
Таким образом, право общей долевой собственности на недвижимое имущество, созданное товарищами по договору простого товарищества, может возникнуть только с момента государственной регистрации такого права.
Учитывая, что договор № 1203/03-10-2006 от 02 июня 2006 года был подписан после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право общей долевой собственности на спорный объект при его возникновении подлежало государственной регистрации.
Права на Платформу либо ее часть как объект долевого участия вышеуказанных товарищей (Блок А,Б,В,Г,Д,Е) за кем-либо из участников не зарегистрированы.
При заявлении негаторного иска, направленного на защиту правомочий владения и пользования имуществом, истец должен был доказать наличие у него соответствующего вещного или обязательственного права на индивидуально-определенную вещь, факт нахождения данного имущества в его владении и противоправность создания ответчиком препятствий в осуществлении истцом правомочий по пользованию этим имуществом.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что действиями ответчика нарушается его право собственности или законное владение.
Поскольку за истцом, являющимся новым собственником - правопреемником дольщика ООО «Защита» какое-либо вещное право на спорную платформу не зарегистрировано, соответственно нарушения, ущемления либо ограничения каких-либо прав истца не обладающего титулом собственника отсутствуют.
Истец не представил доказательств, свидетельствующих о наличии зарегистрированного в установленном порядке за ним права собственности, либо владения на спорную платформу и земельный участок под ней, а также наличии препятствий в пользовании объектами недвижимости, о нарушении ответчиком установленного режима допуска транспортных средств общества и арендаторов к принадлежащим истцу объектам недвижимости, прохода работников истца и его арендаторов.
Приведенная правовая позиция подтверждается практикой ФАС Восточно-Сибирского округа и изложена в его постановлении от 05.05.2010 по делу № А58-5902/08.
При таких обстоятельствах отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска.
2. Шлагбаум установлен для создания режима беспрепятственного доступа к зданию специализированной техники для обеспечения противопожарной безопасности, и соблюдению пункта 23 Приказа МЧС РФ № 313 от 18.06.2003 г. до достижения согласия по распределению парковочных мест между дольщиками
Суд не учел, что шлагбаум ограничил доступ к зданию только сторонних лиц в целях беспрепятственного доступа к зданию пожарной техники, которая в свою очередь имеет возможность круглосуточного доступа к зданию при возникновении чрезвычайных ситуаций путем открытия шлагбаума с пульта круглосуточной охраны ответчика.
Установленный ответчиком шлагбаум и металлические ограждении «цепи» не нарушают и не ограничивают прав истца по пользованию им своим имуществом (нежилыми помещениями), расположенным в Блоке «В».
Выводы суда первой инстанции:
В соответствии с Постановлением Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249,289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Пункт 3 вышеназванного Постановления Пленума предусматривает, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из разъяснений Пленума Верховного суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», содержащихся в пункте 47 следует, что, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.
Из содержания названных норм следует, что собственник имущества может требовать устранения препятствий в пользовании и в том случае, если эти препятствия вызваны последствиями нарушения прав истца.
Суд посчитал доказанными истцом факты принадлежности ему права собственности на нежилые помещения в здании и, как следствие, права на общее имущество в здании, так и факт отсутствия у него по вине ответчика фактической возможности пользования общим имуществом Платформой для того чтобы поставить автомашины, пользоваться сквозным проездом, подъездом, проходом, входом в Блок «В» с правой стороны Платформы.
Выводы апелляционного суда:
Суд первой инстанции при рассмотрении спора нарушены нормы процессуального права (ст. 65 АПК РФ), неправильно определены обстоятельства, подлежащие доказыванию по делу, и не правильно применены нормы материального права, что привело к принятию судом неправильного решения.
В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Статьей 247 ГК РФ установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
В силу положений статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения сяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения.
Основанием негаторного иска служат обстоятельства, обосновывающие право истца на пользование и распоряжение имуществом и подтверждающие создание иным лицом препятствий в осуществлении правомочий собственника. Нарушение должно затрагивать право на имущество не косвенно, а непосредственно.
Вместе с тем из материалов дела и пояснений истца ответчик отгородил шлагбаумом металлическими ограждениями только часть стояночных мест для автотранспорта, расположенных с правого торца здания блока «Б» Бизнес-центра, которые использует как стоянки для собственного автотранспорта. Доступу автотранспорта истца ко всем остальным местам стоянок на спорной платформе ответчик не препятствует.
Из договора № 1203/03-10-2006 от 02 июня 2006 года о совместной деятельности также усматривается, что Бизнес-Центр является сложным объектом, состоящим из комплекса административных зданий (Блоков А,Б,В,Г,Д,Е) инженерных сетей и коммуникаций, платформы, проездов, площадок, благоустройства территории, хозяйственных площадок для сухого мусора.
Вопрос о порядке пользования местами стоянок для автотранспорта на платформе не разрешен.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд пришел к выводу, что спор между ООО «АВАКО» и ОАО «Нижне-Ленское» возник о порядке пользования имуществом, которое истец считает общей долевой собственностью, поэтому восстановить нарушенное право истца избранным им по настоящему делу способом без участия всех собственников помещений Бизнес-Центра и лиц, имеющих отношение к созданию платформы как объекта капитального строительства невозможно. Таким образом, правовые основания для удовлетворения иска ООО «АВАКО» отсутствуют.
Чего удалось добиться
Отстаивание хозяйственных интересов Общества, учитывая отсутствие согласия между дольщиками о распределении долей в общем долевом имуществе и порядке пользования общим долевым имуществом Бизнес-Центра на протяжении около четырех лет. Судебный акт будет способствовать в последующем отстаиванию позиции Общества при ведении переговоров и возникновении споров по поводу порядка пользования общим долевым имуществом и отнесение к таковому отдельных элементов входящих в комплекс Бизнес-Центра. Судебный акт с учетом фактических обстоятельств определил существенные различия правовых понятий: общего имущества здания и общего долевого имущества.
Если вам понравился этот кейс и вы хотите помочь автору победить во Всероссийской правовой премии «Юрист компании ‘2012» - вы можете проголосовать за него.
Начать дискуссию