Автор: Севостьянов Михаил Геннадьевич
Регион: Саратовская область, г. саратовский район
Должность: Руководитель юридической службы, ООО "Девон-альянс"
Область права: Право собственности
Порядок решения проблемы: Судебный № дела А57-2646/2010
Суть дела
Компания приобрела на аукционе здание и зарегистрировала права на него. Однако позже выяснилось, что на эту недвижимость в ЕГРП зарегистрировано право собственности другой компании, которая установила в здании вторую дверь и фактически начала пользоваться объектом. Тем самым, право пользования зданием законного собственника значительно ограничивались. Началась борьба за права на объект, в том числе, судебные разбирательства. В итоге компании удалось отстоять свои права на приобретенную недвижимость в суде.
Задача и ее решение
Право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами. Дело № А57-2646/2010.
В феврале 2006 года ООО «Девон-альянс» (далее Общество) приобрело на аукционе у ликвидируемого государственного предприятия «Птицефабрика «Саратовская» объекты недвижимости в количестве 43 штук, в том числе здание тепловой насосной станции (спорный объект). В сентябре 2006 года Общество зарегистрировало право собственности на объекты недвижимости.
В середине 2007 года в Общество поступило обращение ОАО «Племрепродуктор 1 порядка «Зоринский» (далее Ответчик) с требованиями освободить здание тепловой насосной станции, при этом предоставив свидетельство на право собственности на спорный объект. Получив отказ, ответчик умудрился установить в спорном здании вторую дверь, и начал использовать объект для хранения комбикормов.
Данная ситуация стала возможной в результате ошибочного вывода ответчика о наличии у него свидетельства именно на спорный объект. Ответчик намерено либо добросовестно заблуждался о реальном положении дел, и к этому были основания.
В период строительства Саратовской птицефабрики, которая в последующем была разделена на два самостоятельных предприятия Гусельская птицефабрика и племптицефабрика «Волга» (правопреемником которых стало ГП ПФ «Саратовская») для обогрева указанных комплексов в 1983 году была построена и сдана в эксплуатацию насосная станция тепловых сетей. Тепловая насосная станция служила для подачи воды по тепловым сетям. Также в процессе строительства племрепродуктора «Зоринский» (правопреемником которого является ответчик) была построена и сдана в эксплуатацию в 1989 году тепловая насосная станция.
Территориально комплексы недвижимости обоих предприятий находились в непосредственной близости, а спорное здание - в определенной удаленности от них.
В кризисные для Саратовского птицепрома годы многие объекты недвижимости были разобраны, тепловая сеть в виде трубопроводов и опор к ним были срезаны, одним словом птицепром находился в упадке. В результате государственное предприятия «Птицефабрика «Саратовская» стало несостоятельным и имущество предприятия было реализовано с торгов (аукциона).
Как указывалось выше, победителем аукциона было признано Общество. Зарегистрировав право собственности, в том числе на спорный объект, Общество начало освоение, восстановление и реконструкцию объектов недвижимости. В это время Ответчик и предъявил свои требования на спорный объект. Начались судебные споры. В арбитражный суд заявлялись различные иски с обеих сторон: о признании права собственности, об устранении препятствий в пользовании, о признании зарегистрированного права недействительным, прочие. Судебная практика до апреля 2010 года неоднозначно подходила к разрешению подобных ситуаций.
Общество с целью защиты права в 2008 году заявило иск о признании недействительным зарегистрированного права и прекращении права ответчика на спорное объект (дело № А57-7512/2008).
Суды первой и апелляционной инстанции указывали на доказанность оснований возникновения права собственности на спорное здание у Ответчика и отсутствия их у Общества. ФАС Поволжского суда, указывая на ненадлежащий способ защиты права, изменил решения нижестоящих судов, исключив из их мотивировочных частей выводы, которыми дана правовая оценка возникновения права собственности. В данный момент Общество было на волосок от проигрыша.
Обществу необходимо было заявить новые требования. В феврале 2010 года Общество подало иск об истребовании из незаконного владения спорного здания. Ответчиком заявлено встречное требование.
29 апреля 2010 года было вынесено совместное постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», которым был установлен новый способ защиты права в подобного рода ситуации. А именно п. 52 пленума указывал что, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В связи с чем, Обществом были дополнены исковые требования требованием о признании права собственности Ответчика на спорный объект отсутствующим.
Но до появления надлежащего способа защиты и заявления соответствующих требований ситуация осложнилось следующими обстоятельствами:
1. наличием экспертного заключения по ранее состоявшемуся делу, которое содержало вывод о том, что речь идет об одном и том же здании;
2. наличием схожего комплекта доказательств у сторон: записи о внесение спорного здания в соответствующие реестры, балансы, технической документации, проекты строительства, техпаспорта, др. При этом Ответчик, как полный правопреемник своего предшественника имел возможность предоставлять данные документы в подлинниках, а Обществу пришлось по крупинкам собирать вышеуказанные доказательства, путем направления запросов и ходатайств об истребовании документов;
3. наличием «выводов» у судов первой и апелляционной инстанции, указанных ими в деле № А57-7512/2008, хотя и исключенных из решений вышестоящим судом;
4. истечением сроков на обжалование оснований возникновения права собственности у ответчика.
Однако, предоставив дополнительные доказательства в настоящее дело, Обществу удалось убедить суд и, скорее всего, ответчика, что было построено все же два здания тепловой насосной станции, и спорное, на которое указывают обе стороны, принадлежит именно Обществу, а объект недвижимости Ответчика находиться в другом месте, либо разрушено. Склонить чашу весов в пользу Общество помогло следующее обстоятельство: согласно заключению эксперта, которое оценивалось судом, спорная насосная станция имеет внешние стены, выполненные из железобетонных блоков. А согласно проекта строительства тепловой насосной станции, предоставленного в суд Ответчиком, наружные стены выполнены из кирпича.
При наличии схожего по «количеству и качеству» комплекта документов данное обстоятельство, на мой взгляд, стало переломным.
Арбитражный суд Саратовской области принял решение и удовлетворил требования Общества о признании отсутствующим права собственности у ответчика на спорное здание. Ответчик согласился и не стал обжаловать решение арбитражного суда.
Так закончилось четырехлетнее противостояние Общества и Ответчика за права на здание тепловой насосной станции. Достигнутый результат позволит Обществу продолжить реконструкцию объекта согласно планам своей деятельности.
Судебные акты по настоящему делу № А57-2646/2010:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 11.01.2012;
Постановление Федерального Арбитражного Суда Поволжского округа от 26.04.2011;
Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2010;
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 30.07.2010.
Судебные акты по делу № А57-7512/2008:
Постановление Федерального Арбитражного Суда Поволжского округа от 28.12.2009;
Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2009;
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 15.06.2009.
Чего удалось добиться
Благодаря выигранному делу Общество имеет возможность в полном объеме осуществлять правомочия собственника. Общество может произвести модернизацию и переустройство здания в целях его использования в своей деятельности.
Если вам понравился этот кейс и вы хотите помочь автору победить во Всероссийской правовой премии «Юрист компании ‘2012» - вы можете проголосовать за него.
Начать дискуссию