Мошенничество в недвижимости

Мошенники нередко используют нашу лень и наплевательское отношение к документам.

Мы часто сталкиваемся с такими ситуациями, когда определенная группа владельцев объекта недвижимости так или иначе не может договориться о его судьбе и пытается путем законных и незаконных действий получить контроль и оформить или переоформить право собственности на этот спорный объект. Налогообложение сделок с объектом недвижимости очень простое, поэтому первый вариант – это договор купли-продажи.

Чаще всего для продавца он связан с необходимостью получить реальную стоимость, так как это объект, требующий рыночной оценки, и с него продавец обычно платит налог на доход. Но при возможности никто эти деньги платить не хочет. Поэтому довольно распространено в юридической практике такое оформление договора купли-продажи, по которому идут налоговые последствия, когда следует другая законная юридическая операция, а именно: когда объект недвижимости вносится в качестве вклада в уставный капитал в какое-то другое юрлицо. Уставные капиталы есть у хозяйствующих субъектов (ООО, ЗАО). И собственник, у которого этот субъект есть в натуре, вместо того чтобы его продавать, вносит его в качестве вклада в уставный капитал в другое юридическое лицо.

Таким образом, получается, что собственник изменился, а деньги передаются другими способами – часто в чемодане и без налогов. Но есть и более редкие способы, когда оформляются хоть какие-то документы. Здесь речь идет о том, что в составе ООО, в уставном капитале которого появился объект недвижимости, есть определенная группа лиц. Довольно много незаконных юрдействий, которые мы наблюдали, связаны с тем, что владельцы пытаются «отжать», отделить совладельца ООО от совладения и допуска к объекту недвижимостью, потому что объект зарегистрирован как собственность целого юрлица, а доступ к этому объекту хочет узурпировать одно лицо за счет ущемления интересов другого.

Что можно рекомендовать в таком случае? В России активно развивается корпоративное законодательство. Большинство мошеннических операций построено на том, что истинный собственник объектов недвижимости по некоторым причинам не хочет себя показывать в составе участников этих документов. То есть он оформляет свое ООО на родственников, жену, водителя, а сам выступает в качестве второго участника, который является совладельцем и реально присутствует при сделках. То есть один реальный, а второй – путем представительства через третьих лиц. И здесь важно не упускать владельческого контроля на уровне вопроса «Кто директор?» компании, которая приобретает объект недвижимости. Реальные возможности влияния находятся у человека, который возглавляет компанию в должности директора. Важно, чтобы в отношениях с директором было прописано, что он без согласия других собственников не имеет права совершать определенные сделки, например, оформлять залог, займ, кредит, выдавать гарантии, попечительства, вступать в крупные сделки (то есть в те, где сумма превышает 25 % балансовой стоимости).

Возможность мошенничества связана с тем, что в корпоративном законодательстве некоторые моменты остаются по умолчанию. Например, участник, который лично представлен в обществе, хочет провести внеочередное собрание и открыть дочернее общество и в качестве вклада в уставный капитал может его передать. Он пишет объявление, так как в уставе написано, что он должен дать объявление в газете, чтобы пришли другие участники. Он дает это объявление на самом же деле, но в такой газете, которую никто не видит, и другие участники (особенно если это были водитель и жена) не приходят на собрание. Тем не менее оно проходит, решение принимается при отсутствии другого партнера, и регистрируется новая компания. А потом второе лицо узнает об этой сделке, о том, что фактически имущество убыло из компании, которую он контролировал, совершенно непонятным способом. И тут начинаются возбуждение уголовных дел и подача в суд исков, связанных с регистрацией перехода права собственности, с отменой создания юрлица, начинается активная деятельность по возврату утраченных активов.

Если бизнес зарабатывает деньги и вкладывает их в определенные объекты недвижимости, то существует другая рекомендация: никогда нельзя постоянную операционную бизнес-деятельность, которая связана с производством продукта или продажей товара, вести от имени того лица, на котором числится объект недвижимости. Обычно при определенном уровне бизнеса, когда появляются достижения в виде земельных участков или объектов недвижимости, мы всегда рекомендуем выделять компанию, которая занимается операционной деятельностью, потому что у нее большое количество гражданско-правовых рисков. Это ежедневные риски, которых нельзя избежать, но которые можно минимизировать.

Но всегда есть риск, что ваш контрагент будет вами недоволен. Поэтому в группе компаний отдельно выделяется одна, владеющая активами (сокращенно – КВА), у которой должна быть минимальное количество любых рисков. Это компания, которая ничего не делает, ни с кем не работает, лучше, если она принадлежит иностранному владельцу или некоммерческой организации. Чаще всего эту компанию делают на упрощенном налогообложении, потому что владение имуществом позволяет экономить на налоге на прибыль. И ее основная задача – владеть, охранять, сопровождать. А по договору на аутсорсинг – приглашать охранную и клининговую компании, арендаторов и прочее. Причем арендаторами могут быть собственные группы. В круге допущенных к владению активами не должно быть никаких подставных лиц. И риск в том, что ваш собственный партнер, с которым вы ведете бизнес, может иметь другие представления о правильном его ведении. В малом и среднем бизнесе есть тяжелые ситуации, которые мы называем внутренним рейдерством, и они связаны с тем, что партнеры по бизнесу работают вместе долгое время, зарабатывают деньги до какого-то момента. А потом – всё! Один про другого говорит: «Он для меня умер». А если умер партнер, то умер и бизнес. Но объект недвижимости ведь «живой»!

Есть еще одна типичная ситуация. Чем больше проблем у реального бизнеса, тем больше работы у юристов. Когда они говорят о работе по профилактике, то получается, что сами у себя этот кусочек рынка забирают. Но юристы считают, что людям важно показывать общую картину и прорабатывать самые типичные ошибки, рассматривать кейсы. Хотя люди все равно чаще всего учатся на своих ошибках, а не на чужих.

Сейчас идет последний период, когда государство в соответствии с Земельным кодексом дает возможность собственникам зданий и сооружений, получившим их в период приватизации и потом поменявшимся несколько раз, выкупить по льготной цене земельные участки, на которых эти объекты расположены. Это очень актуальная и интересная тема. Законодатель уже несколько раз отодвигал этот срок – сначала до конца 2010, потом до 2011, потом до середины 2012… Это сложная и длительная процедура, которая занимает несколько месяцев.

Представьте себе территорию промышленного предприятия, какого-нибудь завода или фабрики. Они находятся на территории города. В основном построены в советский период в городской черте, и аренда у них, скорее всего, на 49 лет, вся территория обнесена забором. И у них внутри все делится по цехам. Когда приходили новые хозяева, перекупали этот завод у бывших социалистических предприятий и приватизировали, получалась такая картина: внутри забора один цех выкупила компания А, второй – компания В, третий – компания С, и каждая является собственником объекта недвижимости. Под каждым объектом сформирован земельный участок. Законодатель сказал: «Купите землю, господа! Оформитесь – и вперед!» И в этот момент наличие нормальных человеческих отношений у собственников весьма влияет на то, чтобы это право было реализовано. Если на территории завода находятся два бывших друга, которые в конфликте, то им нужно договориться о том, как провести земельный участок, как разделить его. Они связаны тем, что у них единое землепользование, им нужно договариваться. В данном случае юристы совершенно неожиданно для себя поняли, что вместо анализа юридической ситуации они уже давно занимаются переговорами. Уходит личный фактор. В конце концов это приводит к тому, что конфликтующие собственники могут успеть за оставшийся период провести свою кампанию.

Есть более грустные варианты, когда мы видим, например, крупные химические предприятия. В данном случае речь не идет о мошеннических схемах. Мошенничество – это умышленное преступление, когда человек понимает, что он идет против закона, что он работает на свой корыстный интерес. В данном случае мы видим ситуации, когда кто-то умышленно тормозит дела своему соседу. Есть определенные действия, которые собственники-соседи должны предпринимать вместе, потому что они связаны, идут в одной упряжке, они находятся на едином земельном участке, на котором расположены их объекты недвижимости. Есть вариант, когда они неумышленно ставят друг другу палки в колеса. Приобретение собственности и ее максимально эффективное использование в данном случае тормозится и разбивается о неконструктивные межличностные отношения.

Еще пример. Не секрет, что у нас земля поступает в собственность гражданам посредством решения органов местного самоуправления. Чаще всего это земли сельхозназначения, которыми распоряжаются главы сельских муниципалитетов, либо это земельные участки в рекреационных зонах. Таким образом, складывается ситуация, когда конечный покупатель по рыночной стоимости приобретает земельный участок. И был комичный случай, когда один клиент приобрел очень хороший земельный участок в городе, но только он был в виде вертолетной площадки. У него не было подъезда и дороги. То есть он купил участок под личные нужды, решил построить там площадку, но ни дороги, ни подъезда не предусмотрел. В итоге он вынужден был сначала договариваться с соседями, чтобы его пускали на свою площадку, потом решил было заняться строительством дороги, но стало непонятно, что делать дальше. Юристы показали продавцам, что это неправильно оформленный участок, так как еще при продаже и при формировании заказа они должны были выделить ему полоску дороги с чужого земельного участка – для прохода.

То есть мы говорим о сервитуте. Новый собственник должен иметь право хотя бы на дорожку, которая ведет к его участку. Поэтому продавцам, которые просто обманули покупателя, нужно самим переоформлять участок. А в некоторых случаях (как, например, с цехами) речь идет о том, что необходимо оформлять сервитут, потому что сторона, которой принадлежат дороги внутри забора, коммуникации и шлагбаум, может нарушать закон. Получается, что у собственников цехов нет возможности въехать на свою территорию. Это достаточно проблемное поле, связанное с юридическими нюансами, потому что изначально не было договоренности между сторонами во время покупки объектов. Это должно было войти в договор купли-продажи, должно было быть оформлено юридически. Это очень крупная проблема, она вышла за рамки преддоговорных споров, возбуждено много юридических процессов. Каждая из сторон обращается к независимому оценщику, и очень тяжело решить, какой величины должен быть сервитут. В основе этих споров лежат первоначальные недоговоренности и злоупотребление правом, а также ошибки продавца, которые дали повод для таких конфликтов.

Еще часто бывают случаи, связанные с проходными заводов.

Например, есть территория с несколькими заводами, объединенная одной проходной. Проходная принадлежит одному заводу, и он нанял охрану. Но получается, что все машины (не важно, того заводы или других), которые проезжают через проходную, должны проверяться охраной. В этом случае, как часто у нас бывает, остальные заводы договариваются друг с другом и через «черные» деньги просят, чтобы охрана проверяла и их. На таком уровне проблема некоторое время решается. Но как только происходит что-то «ужасное», все повисает в воздухе. Поэтому все заводы должны подписать договор о порядке пользования этим долевым имуществом – проходной. Хорошо, если на территории три завода. А если их 33? А если 133? Капиталистические компании – это колхоз, который требует единогласия.

С точки зрения реализации этой нормы юристы с трудом работают с двумя спорящими компаниями. Юристы путем использования своего опыта работы, знания человеческой природы и т.д. заставляют стороны идти на встречу друг другу и решают вопрос. Но если компаний много, то здесь происходит юридический ступор. Выяснения отношений, строятся на следующем: «Кто сильный, кто первый все огородил – у того и «право шлагбаума».

24 апреля в Госдуме РФ был рассмотрен проект о внесении изменений в Гражданский кодекс, большая часть которых касается урегулирования сделок с недвижимостью. Раньше была маленькая глава, а отдельный закон «О государственной регистрации недвижимости и сделок с нею», моменты кадастрового учета были оформлены отдельными федеральными актами. Законодатели долго работали, чтобы заполнить все эти разрозненные документы связными синхронными нормами, которые ничему не противоречат, а соответствуют современным требованиям решения насущных и типичных в любом городе вопросов. Юристы очень надеются, что до конца 2012 года существенный блок, связанный с регулированием реальных насущных задач и вопросов в сфере недвижимости и земли, будут осовременен, станет более эффективным, будет требовать меньше формальных юридических действий. И будет давать результат, который приведет нас к реальной справедливости. Очень интересно будет посмотреть и вернуться к этой теме, когда проект примут. Сейчас он находится в открытом доступе, определенную оценку мы по нему давали.

На уровне малого и среднего бизнеса корпоративная культура, стиль компании и команды задается ее собственником, лидером. Многие консультанты говорят, что компания – это зеркало ее владельца. Мы решили с коллегами, которые профессионально занимаются помощью таким компаниям, но не в юридических вопросах, а в вопросах кадрового проектирования, посмотреть на эту задачу с точки зрения того, какие слабые и сильные стороны этого предпринимателя помогают в решении проблем или, наоборот, их обуславливают.

Сделки с недвижимостью – это редкие истории. Обычно, когда предприниматель построил уже один завод, то он не будет допускать ошибок при строительстве второго и третьего. То есть он не повторяет своих ошибок, так как это крупные вложения. Но юристы знают основные инструменты, которые используют предприниматели, когда они понимают, что то-то идет не так. Это свобода открытия юридических лиц в России и минимальный порог вхождения на рынок.

Гражданский кодекс обещал нам значительно увеличить размер начального капитала и сделать еще больший барьер на входе, но, слава богу, были услышано предпринимательское лобби и в законопроекте юристы этого не увидели. У нас по-прежнему очень демократичные условия для выхода на рынок. И поэтому у многих остается соблазн: я в своей конторке что-то не так сделал, но я знаю, как этот бизнес в виде этого юрлица формально прекратить, перенести его в другую оболочку с другим юридическим лицом и, кроме названия, ИНН и печати, больше ничего не менять.

Мы, юристы, это наблюдаем постоянно в нашей практике, анализируем и видим, как этот стиль работы приносит потери владельцам. Нам понятно, что это следствие не только сильных, но и слабых сторон человека, которые его коллектив не поддерживает. Есть психотипы, склонные к авантюре, риску, которые не могут сидеть спокойно, и они в силу своей природы не хотят формально оформлять документы. Это общее положение, которое говорит о том, что они будут что-то создавать в натуре, а свита должна заниматься бумагами. Они идут напролом, а вы, юристы, подметайте осколки и разбирайтесь, как уборщики. Он работает в одном стиле, и этот хвост за ним тянется, несмотря на то, что он его, меняя команду, отрубает. Когда юристы видят такую проблематику, то сразу тушат пожар, а дальше работают над проведением превентивных мероприятий, чтобы больше возгорания не было.

Работает юридическое направление, которое тушит пожары, и сразу же выстраиваются отношения на перспективу, чтобы такого больше не повторялось. И чаще всего источником таких неприятных историй являются люди, перед которыми неправильно поставлены функциональные задачи или функционал которых не соответствует ожиданиям собственника. Я склонна верить в людей и говорить, что нет хороших и плохих, есть неправильное распределение конфигураций. Поскольку мы понимаем, что единственным долгосрочным преимуществом компании является команда, а она состоит из личностей, из людей, то руки до этого ресурса должны доходить, а доходят не у многих. Нужно подбирать людей четко под свои задачи, и чем выше должность, тем больше внимания должно уделяться этому вопросу. И тогда потом будет меньше проблем из-за неправильной конфигурации.