Общие сведения
В 90-е годы прошлого столетия перед законодателем стояла непростая задача – кардинального реформирования законодательства в условиях зарождающегося рынка. В результате первая половина названного десятилетия ознаменована принятием массы нормативно-правовых актов переходного характера. Вся «цивилистическая общественность» работала над проектом Гражданского кодекса, направленного на регулирование рыночных отношений. Для этого за основу были взяты «рыночные» кодексы развитых европейских стран, проверенные на практике рабочими десятилетиями. В результате Гражданский кодекс РФ был представлен четырьмя федеральными законами, каждый из которых был назван частью Кодекса. Часть первая вступила в силу (по общему правилу, как и остальные части) с 01.01.1995 г., вторая – с 01.03.1996 г., третья – с 01.03.2002 г., четвёртая – с 01.01.2008 г.
Вживление Кодекса в формирующуюся экономическую действительность не могло быть лишь актом одностороннего директивного воздействия, получая отдачу в виде особенностей, не знакомых источникам копируемых норм.
Первоначально накопленный опыт поставил массу вопросов о несовершенстве отдельных норм, а то и целых институтов гражданского права. В результате проведена практически не имеющая прецедентов работа практиков, учёных и специалистов смежных специальностей по совершенствованию гражданского законодательства.
В результате начало 2012 года ознаменовалось передачей в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации проекта Федерального закона, в котором были аккумулированы все предложенные изменения (в количестве нескольких тысяч). 27 апреля 2012 г. этот проект был принят в первом чтении и осенью передан во второе чтение. Но здесь законодатель, видимо, прагматичнее оценил ситуацию и решил принимать изменения частями.
Итак, 30 декабря 2012 года Президентом РФ подписан Федеральный закон № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вступающий в силу с 1 марта 2013 года. Предлагаем серию публикаций об изменениях, внесённых в Конституцию рыночной экономики.
Все изложенные ниже правила применяются лишь к отношениям, возникшим после 1 марта 2013 года. Если же соответствующие правоотношения возникли до 1 марта 2013 года, то новые правила применяются лишь к тем правам и обязанностям, которые возникнут после указанной даты.
Добрая совесть как общее требование
Категория добросовестности в действующем пока гражданском законодательстве характеризуется исключительностью, потому что практически учитывается лишь в тех редчайших случаях, когда закон прямо связывает правовые последствия с её наличием.
Одной из кардинальных новелл является закреплённое теперь в п. 3 ст. 1 ГК РФ требование ко всем участникам гражданских правоотношений действовать добросовестно при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей. Это касается всех граждан, юридических лиц, публичных образований (государства, его субъектов и муниципальных образований).
При этом закрепляются определённые границы: «Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения».
Корпоративные отношения регулируются гражданским правом
До настоящего времени отголоски советского права склоняли чашу весов в сторону административно-правового регулирования корпоративных отношений, даже состав которых пока предлагался лишь в научных работах.
Теперь поставлены все точки:
- во-первых, корпоративные отношения находятся в сфере регулирования гражданского права;
- во-вторых, корпоративные отношения представляют собой две группы отношений: связанные с участием в корпоративных организациях, а также связанные с управлением такими организациями.
При этом использован новый для отечественного законодательства термин «корпоративные организации». Грядущими изменениями вводится новая классификация всех юридических лиц на корпоративные и унитарные организации. Корпоративными предложено именовать юридические лица, учредители (участники, члены) которых обладают правом на участие в управлении их деятельностью (право членства). К ним предложено отнести хозяйственные товарищества и общества, производственные и потребительские кооперативы, общественные организации, ассоциации и союзы.
Обычаи не только делового оборота
В переходный период первой половины 90-х годов одним из источников гражданско-правового регулирования были всякого рода обычаи и обыкновения, которые применялись при отсутствии иного регулирования (то есть регулирования условиями договоров или нормами нормативно-правовых актов) тех или иных отношений.
Действующий Гражданский кодекс РФ сократил круг источников данного рода лишь предпринимательскими обычаями – обычаями делового оборота, которые и использоваться могут лишь в предпринимательских отношениях.
В новой редакции слова «делового оборота» исключили, в результате чего восполняющим пробелы нормативного регулирования источником стали все обычаи - как сложившиеся и широко применяемые в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе.
В тексте всего Кодекса произвели соответствующие изменения.
Последние дни регистрации сделок
В период кодификации гражданского законодательства в середине ХХ столетия решили ввести в стране систему государственной регистрации прав на недвижимость. Трудно через полтора десятилетия определить мотивы, но одновременно ввели государственную регистрацию как прав на недвижимое имущество, так и сделок с ним. Такая «двойная» регистрация не свойственна ни одному цивилизованному правопорядку. Напротив, в странах англо-саксонской системы права действует государственная регистрация сделок, в странах континентальной системы права – система регистрации прав. Россия относится к последней группе, но усмотрения в руки чиновников решили дать по максимуму.
Одной из целей совершенствования гражданского законодательства было устранение излишних этапов придания сделке силы. В соответствии с господствующими в нашей правовой системе воззрениями на регистрацию, с 1 марта 2013 года останется лишь регистрация прав, а регистрация сделок будет исключена. Но не всё так просто. Рассмотрим новую систему, так как полтора месяца осталось до вступления её в силу.
Какие права и в каких случаях подлежат регистрации?
К ним будут относиться лишь так называемые «права на имущество» - то есть права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определённому лицу, а также ограничения таких прав и обременения имущества. Но для регистрации необходимо, чтобы такие права на имущество подлежали государственной регистрации в силу прямого требования того или иного федерального закона. При отсутствии такого требования не может быть осуществлена государственная регистрация.
В Кодексе теперь будут закреплены принципы, на основании которых осуществляется государственная регистрация:
- принцип проверки законности оснований регистрации
. Этот принцип имеет двоякое проявление: такая проверка является обязанностью государственного органа, если представлена сделка, совершённая в простой письменной форме. Если же сделка была нотариально удостоверена, то проверка регистрирующим органом является правом последнего, которое возникает только в исключительных случаях, предусмотренных федеральными законами; так как соответствующую проверку уже осуществил нотариус;
- принцип публичности;
- принцип достоверности государственного реестра. Это означает, что лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При этом лицо, право которого было зарегистрировано ранее, имеет право потребовать внесения в реестр отметки о возражении в отношении последней регистрации. Это превентивная мера, позволяющая лицам, желающим приобрести соответствующее имущество, узнать о возможном споре в отношении объекта. В свою очередь, если такое лицо не оспорит зарегистрированное право в суде в течение трёх месяцев, отметка о возражении аннулируется без права требования повторной отметки. Если же зарегистрированное право оспорено кем-либо в суде, то по новым правилам не нужно будет получать судебную обеспечительную меру, так как лицо, оспаривающее право, само вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права. Считаю, что для этого достаточно будет представить определение суда о возбуждении соответствующего судебного производства.
Вместо непомерно огромного количества сведений, которые всё ещё считаются содержанием государственного реестра на основании Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ГК РФ чётко устанавливает, что в такое содержание включаются:
- данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право;
- управомоченное лицо;
- содержание права;
- основание возникновения права.
Будет ли влиять государственная регистрация на момент вступления договора в силу?
Нет, суть изменений состоит именно в исключении действия регистрации на придание сделки юридической силы. Акцент переносится на определение момента возникновения, изменения или прекращения прав на имущество, подлежащих государственной регистрации. Такие последствия возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. Иной момент возникновения, изменения или прекращения таких прав может быть установлен только федеральными законами. Таким образом, государственная регистрация в настоящее время будет осуществляться в рамках исполнения договорных обязательств.
Можно ли считать, что с марта упростится процедура заключения договора?
В целом – да, но всё покажут дальнейшие изменения гражданского законодательства. В редакции изменений, которые были приняты в первом чтении, предполагалось обязательное нотариальное удостоверение всех сделок, затрагивающих права на имущество, подлежащие регистрации. В принятой редакции законодатель совершил внешне значительное отступление: сделки, влекущие возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должны быть нотариально удостоверены лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом или соглашением сторон. Именно дальнейшие нормы о сделках, договорах, обязательствах и о недвижимом имуществе покажут отношение законодателя и будут представлены в дальнейших публикациях.
Реакция на обязательность нотариального удостоверения ряда сделок получила негативный характер в части определения государственной пошлины, подлежащей уплате за совершение нотариальных действий. В ближайшее время ожидается внесение изменений в Налоговый кодекс РФ, в соответствии с которыми такая пошлина должна составить действующий в настоящее время размер пошлины, уплачиваемой за государственную регистрацию сделки.
В практике множество споров вызывается в настоящее время несоблюдением требования о совместном заявлении всех участников сделки о государственной регистрации. По новым правилам требуется не единое совместное заявление, а заявления всех лиц, совершивших сделку. Теперь по общему правилу запись в государственный реестр будет вноситься при наличии таких заявлений.
Упрощается ситуация в случае нотариального удостоверения сделки, в ходе которого нотариусом проверяется личность участников сделки, их дееспособность, правомерность совершения сделки и её содержания. В этом случае для государственной регистрации прав на имущество достаточно заявления любой стороны сделки, которую она может подать самостоятельно в регистрирующий орган или через нотариуса.
Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается не в силу сделки, а вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись в государственный реестр вносится по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия.
По-прежнему, как отказ в государственной регистрации прав на имущество, так и уклонение от государственной регистрации, могут быть оспорены в суде.
Но теперь специально оговаривается возможность возмещения за счёт федеральной казны убытков, причиненных незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от такой регистрации, внесением в реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка регистрации; если они причинены по вине регистрирующего органа. Данное правило, полагаю, как разгрузит суды, так и позволит избежать необоснованных приостановок регистрации и отказов в регистрации.
Когда прекращается государственная регистрация сделок с недвижимостью?
Изложенные правила о прекращении государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом вступают в силу с 1 марта 2013 года и не требуют принятия иных федеральных законов. Во избежание правоприменительных проблем, в п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ указано, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558 (договор продажи жилых помещений), 560 (договор продажи предприятия), 574 (договор дарения недвижимости), 584 (договор ренты с отчуждением под её выплату недвижимого имущества), 609 (договор аренды недвижимости), 651 (договор аренды здания или сооружения на срок от одного года), 658 (договор аренды предприятия) ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года.
Начать дискуссию