В настоящее время гражданское законодательство не ограничивает в размерах площадь жилого помещения, на которую может быть оформлено право собственности. В собственности граждан может находиться и целое домовладение, и отдельная квартира, и комната в квартире и даже часть этой комнаты в виде полутора метров. Данное обстоятельство является причиной постоянных правовых скандалов, судебных разбирательств и современным затяжным межевым войнам между сособственниками жилой площади в условиях городской застройки.
С одной стороны права собственника, пусть даже одного квадратного метра жилой площади, в силу закона не могут быть ограничены ни в судебном, ни в административном порядке. С другой стороны наличие в квартире подобных коммунальных “анклавов” грозит другим жильцам самыми неблагоприятными последствиями. К ним относится и всевозможные трудности, связанные с продажей и обменом такой квартиры, и непрекращающиеся споры по поводу правил общежития и, само собой, конфликты на почве уплаты налогов и коммунальных платежей.
Во многом все вышеуказанные проблемы решаются путем заявления собственником более мелкой доли жилплощади искового заявления о выделе своей доли из общей площади квартиры. В соответствии с действующим законодательством любое имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними, а участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. В случае же недостижения участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
При этом имущественный конфликт между сособственниками разрешим даже в том случае, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. В подобных ситуациях выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, а несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
По общему правилу выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Между тем, отсутствие согласия не является непреодолимым препятствием для отчуждения доли и, как следствие, “укрупнения” жилой площади. Так, в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Причем, согласно пункту 5 статьи 252 ГК РФ, с получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Таким образом, проблема множественности долей в праве собственности на жилплощадь вполне разрешима, если о выкупе доли заявляет сам ее собственник. Однако, на практике часто встречаются случаи, когда владельцы жилищных долей в силу ряда обстоятельств не желают их отчуждать. Например, когда речь идет о регистрации гражданина, или же об интересах несовершеннолетних детей, прописанных на тех самых нескольких метрах жилой площади, которые принадлежат таким номинальным собственникам. Несмотря на всю нелепость подобных ситуаций, суды всегда стояли и продолжают стоять на защите права собственности участников общей долевой собственности вне зависимости от размера этих самых долей.
В связи с этим в подавляющем большинстве случаев суды отказывают собственникам квартир в удовлетворении их исковых требований о признании права собственности на меньшие доли в праве собственности на жилое помещение и прекращении права общей собственности номинальных собственников в праве собственности на жилое помещение с выплатой компенсации за нее. Равным образом решается судьба исковых заявлений о прекращении права пользования жилым помещением и снятии номинальных собственников с регистрационного учета.
В качестве обоснования подобных решений суды обращают внимание заявителей на норму, содержащуюся в пункте 4 статьи 252 ГК РФ, в соответствии с которой принудительная компенсация за незначительную долю в общем имуществе возможна лишь в отношении участника общей собственности, заявившего требование о выделе своей доли. Также суды ссылаются на то, что принудительное изъятие у сособственника принадлежащей ему на праве собственности незначительной доли жилого помещения нормами гражданского законодательства не допускается. Таким образом, в настоящее время суды по большей части исходят из того, что если сособственники жилых помещений не заявляют самостоятельных требований о выделе принадлежащих им долей, требования об изъятии малых долей в пользу основных собственников удовлетворению не подлежат.
Как бы то ни было, подобная судебная практика может измениться уже в ближайшее время. Первый шаг в этом направлении был сделан в минувшем году Верховным судом РФ, рассмотревшим исковое заявление гражданки-собственника квартиры к сыну своего бывшего мужа, путем заключения со своим отцом договора пожизненного содержания оформившему в собственность своей дочери 1/14 часть квартиры. В Определении от 03.04.2012 N 5-В11-134 Верховный Суд РФ признал обоснованным иск о признании права собственности на незначительную долю жилого помещения, прекращении права собственности на долю, выплате компенсации за эту долю, а также прекращении права пользования жильем номинальными собственниками.
Здесь суд напомнил, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения - обратиться в суд за разрешением возникшего спора. При этом данное правило распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности.
ВС РФ разъяснил, что, закрепляя возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.
Не помогла номинальным собственникам и регистрация на спорной жилплощади несовершеннолетнего ребенка. Судьи указали, что местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.
Поскольку ни отец несовершеннолетней, ни ее мать никогда не проживали в спорной квартире, то регистрацию в спорном жилом помещении несовершеннолетней ее отцом в данном случае следует расценивать как злоупотребление правом со стороны сособственника доли. Также судом было удовлетворено требование собственницы квартиры о прекращении права пользования спорным жилым помещением и снятии с регистрационного учета ее бывшего мужа.
В этой части судьи пояснили, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Фактически же суд признал, что защита нарушенных прав и интересов собственника значительной доли в праве на имущество возможна путем принудительной выплаты сособственникам денежной компенсации за их доли с последующей утратой права на долю в общем имуществе.
Начать дискуссию