Сдача в аренду помещения госучреждением физлицу: правовые аспекты договорных отношений, налогообложение

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду может быть передано любое движимое и недвижимое имущество, которое не утрачивает свои натуральные свойства в процессе использования, т. е. так называемые непотребляемые вещи.

Специфика условий договора аренды во многом обусловлена различными признаками его предмета (вид имущества, недвижимое или движимое имущество, назначение, источник приобретения этого имущества и т.п.).

Форма договора: договор аренды в обязательном порядке подлежит заключению в письменной форме. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Срок договора: согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Арендная плата: договор аренды всегда является возмездным, в силу чего размер арендной платы должен быть установлен непосредственно в договоре. В соответствии с п. 3. ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

При заключении договора аренды желательно детально определить порядок компенсации арендатором коммунальных, эксплуатационных и иных расходов, которые несет арендодатель в отношении переданного в аренду имущества (если арендатор не заключает договоры на оказание соответствующих услуг самостоятельно). Подобные расходы арендодателя могут учитываться при определении размера арендной платы (в т. ч. в качестве ее переменной части). Однако наибольшее распространение в настоящее время получила практика их компенсации сверх суммы арендной платы. Такой способ расчетов позволяет обеспечить прозрачность денежных потоков, имеющих различное целевое назначение, минимизировать налоговые риски и объективно подойти к решению вопроса определения суммы, на которую будет уменьшаться субсидия на выполнение задания в связи с передачей имущества в аренду.

К сведению

Нормы налогового и гражданского законодательства не запрещают заключать соглашения о возмещении расходов по уплате "имущественных" налогов (налога на имущество организаций, земельного и транспортного налога) в соответствии с договорами возмещения затрат при передаче имущества в аренду. На практике некоторые органы власти при определении порядка передачи в аренду объектов, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, прямо предусматривают обязанность арендаторов по компенсации указанных расходов.

Права и обязанности сторон: этот раздел договора требует особой проработки и учета ряда конкретных обстоятельств, в том числе позиции учредителя по отдельным вопросам. В договоре аренды необходимо определить полномочия арендатора, связанные с продлением действия договора и возможностью распоряжения им объектом аренды.

В договоре необходимо распределить обязанности по содержанию арендуемого имущества и определить взаимоотношения сторон по поводу его улучшений. По общему правилу, установленному ст. 616 ГК РФ, на арендодателя возлагается обязанность по проведению за свой счет капитального ремонта имущества, переданного в аренду, а на арендатора - обязанности по поддержанию в исправном состоянии, осуществлению за свой счет текущего ремонта и несению расходов на содержание такого имущества.

Внимание

В договоре аренды необходимо урегулировать и другие вопросы: порядок досрочного прекращения договора, ответственность сторон за нарушения условий договор аренды, др.

С выплаченной арендной платы учреждение должно исчислять, удерживать и перечислять НДФЛ, также необходимо завести на арендодателя карточку учета доходов, что предусмотрено п. 1, 2 ст. 226, 230 Налогового Кодекса РФ (далее – НК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 3 НК РФ учреждение не вправе перекладывать обязанность по уплате НДФЛ на гражданина.

Данные разъяснения даны в письмах Минфина России от 27.02.2013 № 03-04-06/5601, от 15.04.2013 № 03-04-05/12586.

Источник: электронная система «Госфинансы»