В российской экономике, в отличие от экономик развитых западных стран, использование ипотечных ценных бумаг до настоящего времени не приобрело всеобщих масштабов, что существенно ограничивает ее развитие.
Наиболее распространенным видом ипотечных ценных бумаг в российской экономике являются закладные, основные положения о которых введены Федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Хорошо известными, но недооцененными ипотечными ценными бумагами на российском финансовом рынке являются облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия, понятие и процедура использования которых предусмотрены Федеральным законом № 152-ФЗ от 11.11.2003 «Об ипотечных ценных бумагах».
Несомненным преимуществом использования ипотечных ценных бумаг является возможность рефинансирования кредитными организациями своей деятельности, что достигается за счет привлечения сторонних денежных средств, в том числе путем размещения облигаций с ипотечным покрытием.
Однако, как показывает практика, при использовании финансовых инструментов в деятельности кредитных организаций и ипотечных агентств всегда существует угроза совершения преступных действий со стороны указанных организаций, желающих получить денежные средства.
Особенно желание поживиться с использованием незаконных методов проявляется в периоды наступления экономических кризисов, будь то мировой экономический кризис или экономический кризис конкретной страны.
До настоящего времени гремят скандалы по фактам финансового мошенничества со стороны «Bank of America», «JPMorgan» и других финансовых организаций при выдаче ипотечных кредитов в период финансового кризиса 2008 года.
Как правило, финансовые преступления заканчиваются денежными потерями для ипотечных агентств и в конечном итоге могут плачевно закончиться для самих кредитных организаций, которые понесут свою часть ответственности в случае выявления признаков состава преступлений в их деятельности.
В связи с этим для практикующих специалистов, чья деятельность связана с ипотечными ценными бумагами, полезно будет знать об основных видах преступлений, которые совершаются при обороте ипотечных ценных бумаг, а также о возможных способах защиты от преступных посягательств.
Потеря обеспечения по ипотечным ценным бумагам в результате признания сделок недействительными, а закладных ничтожными
Согласно статье 2 Федерального закона № 152-ФЗ от 11.11.2003 «Об ипотечных ценных бумагах» к ипотечным ценным бумагам относятся облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.
Облигация с ипотечным покрытием обеспечиваются полностью или в части залогом ипотечного покрытия, ипотечный сертификат участия удостоверяет собственность владельца на ипотечное покрытие.
В соответствии со статьей 3 указанного Федерального закона ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате соответствующих денежных сумм по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными.
Судебная практика по признанию закладных недействительными
1. Согласно решению Арбитражного суда города Москвы от 30.08.2013 по делу № А40-80013/13 истец подал исковое заявление о взыскании с ответчика неосновательного обогащения.
В обоснование иска истец сослался на уклонение ответчика от возврата истцу перечисленных последним денежных средств по договору купли-продажи закладных.
По мнению истца, спорные денежные средства были оплачены в счет оплаты ничтожной закладной.
Вывод о ничтожности закладной можно сделать на основании вступившего в законную силу решения Белореченского районного суда Краснодарского края от 04.10.2012 по делу № 2-251/12, которым признана недействительность ипотечной сделки (аннулирование ипотеки), удостоверенной закладной.
Суд принял доводы истца и взыскал с ответчика сумму неосновательного обогащения.
2. Согласно решению Арбитражного суда города Москвы от 19.07.2013 по делу № А40-1579/2013 истец подал исковое заявление о взыскании с небанковской кредитной организации сумму неосновательного обогащения.
Истец указал, что между сторонами заключен договор купли-продажи закладной.
Позднее истец узнал о том, что по решению суда соответствующий договор купли-продажи недвижимости удостоверенной закладной признан недействительным.
По мнению истца, залог по ипотечной сделке прекращен, и объем прав, переданных по закладной, не отвечает установленному законодательством объему прав, принадлежащих передаче по такой закладной.
Таким образом, у ответчика возникло неосновательное обогащение в размере перечисленных истцом в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи закладной денежных средств.
Решением Арбитражного суда города Москвы требования истца к ответчику удовлетворены.
Выводы по судебной практике
Судебная практика наглядно показывает, что при ипотечных сделках, удостоверенных закладными, присутствуют существенные риски признания договоров купли-продажи объектов недвижимости недействительными, и соответственно сами закладные становятся ничтожными, так как не могут удостоверять сделки, которые недействительны.
Следует отметить, что далеко не всегда истцам удается реально взыскать деньги с ответчиков, так как ответчики на момент проведения исполнительных действий могут быть уже неплатежеспособными или на стадии банкротства.
Ответчики в свою очередь имеют право на подачу исков в порядке регресса (статья 1081 Гражданского кодекса РФ) к соответствующим лицам, которые нанесли им материальный ущерб, но при наличии достаточных на то оснований.
Несмотря на риски, связанные с использованием закладных, многие финансовые организации достаточно активно используют их при ипотечных сделках.
Закладные могут являться одной из значимых составляющих ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия.
Другими словами, если закладные по ипотечным сделкам признаны ничтожными, а возможность этого подтверждается приведенной судебной практикой, то, соответственно, ипотечные ценные бумаги в виде облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия теряют свое обеспечение.
При таких обстоятельствах может быть нанесен имущественный ущерб как кредитным организациям, так и ипотечным агентствам, которые занимаются выкупом ипотечных ценных бумаг.
Действия лиц по признанию ипотечной сделки недействительной могут носить преднамеренный и преступный характер, что выражается в преступном умысле на невозврат денежных средств, полученных в кредитной организации, и создании условий для признания ипотечной сделки недействительной в будущем.
В зависимости от конкретных обстоятельств преступные действия могут быть квалифицированы по различным статьям действующего Уголовного кодекса РФ, в том числе по статье 159 (мошенничество).
Махинации со стороны кредитных организаций при использовании ипотечных ценных бумаг
Российское сообщество кредитных организаций неоднородно. Есть крупные банки с государственным участием, есть совсем мелкие, «карманные» кредитные организации.
Независимо от того, какой величины кредитная организация, деятельность каждой из них в том числе строится на денежных средствах, привлеченных за счет третьих лиц с помощью финансовых инструментов.
Облигации с ипотечным покрытием являются для кредитных организаций тем самым инструментом, который они могут использовать для привлечения дополнительных денежных средств.
Схема оборота денежных средств при выпуске облигаций
|
Заключение кредитного договора между кредитором и заемщиком под залог недвижимого имущества. Оформление удостоверяющих закладных. |
|
Выпуск ипотечными агентствами облигаций и выкуп закладных у кредитных организаций. Размещение облигаций на фондовом рынке. |
|
Получение кредитной организацией денежных средств в результате размещения облигаций на рынке. |
|
Использование полученных денежных средств на финансирование дальнейшей банковской деятельности. |
Приведенная схема рефинансирования банковской деятельности с виду представляется вполне законной сделкой с надежным ипотечным покрытием.
Однако ипотечное покрытие может оказаться на деле всего лишь фикцией, или во всяком случае ипотечное покрытие может не соответствовать той заявленной цене, которая закладывалась при выпуске облигаций.
Кроме рисков, связанных с признанием кредитных сделок недействительными, существует большой риск того, что сами кредитные организации прибегнут к махинациям, что подтверждается зарубежной практикой.
В период наступления финансовых кризисов, которые проходят волнообразно, один за другим, кредитные организации готовы пойти на многое с целью привлечения дополнительных денежных средств, в том числе пойти на сговор с крупными заемщиками и оценить залоговое недвижимое имущество по кредитным сделкам по цене явно выше, чем оно стоит на самом деле.
С этой целью могут привлекаться «свои» оценочные компании, которые сделают любой отчет, лишь бы клиент был доволен.
Вот и получается, что в конечном итоге облигации с ипотечным покрытием могут быть выпущены по цене, не соответствующей стоимости ипотечного покрытия.
В случае дефолта заемщика и/или кредитора, а также при других обстоятельствах держатели ипотечных ценных бумаг вынуждены будут обратиться в суды, чтобы возместить свои убытки.
Но даже при наличии решений судов о взыскании долгов и обращении взыскания на обеспечение нет никакой гарантии, что ущерб пострадавшим будет возмещен, так как ценные бумаги были изначально переоценены, и стоимость залогов будет недостаточна, чтобы погасить все долги.
Более того, в кризисные времена цена на недвижимость падает, что увеличивает вероятность ущерба держателей ипотечных ценных бумаг.
Если крупные кредитные организации способны заложить в ценные бумаги завышенную стоимость ипотечного покрытия только в кризисные времена, то более мелкие организации не брезгуют злоупотреблениями и во времена экономической стабильности с одной единственной целью — «побольше урвать».
При таких обстоятельствах, когда изначально был умысел на получение денежных средств без намерений их вернуть, можно говорить о том, что в действиях соответствующих лиц содержатся признаки состава преступлений, предусмотренных статьями Уголовного кодекса РФ.
Это ли не главная цель мошенников — провести эмиссию ипотечных ценных бумаг, а потом, получив денежные средства, скрыться, предварительно доведя до банкротства кредитную организацию?
Чтобы удостовериться в преступном характере действий отдельных лиц в кредитных организациях, далеко ходить не надо.
Буквально каждую неделю Центральный банк РФ отзывает разрешительные лицензии у кредитных организаций на осуществление деятельности, в том числе по фактам преступлений со стороны работников банков, что наносит ущерб гражданам, компаниям и государству в целом.
В то же время дела такого рода очень слабо расследуются правоохранительными органами, так как преступления, связанные с ипотечными ценными бумагами, завуалированы законными сделками и профессиональными мнениями экспертов по оценке, что усложняет возможность расследования подобных преступлений.
Специалистов в правоохранительных органах, которые реально обладают хорошими знаниями в финансовой сфере, наблюдается явный недостаток, что не гарантирует пострадавшим защиту от мошенников-финансистов.
Недостаток хороших следователей не означает, что не надо и пытаться преследовать финансовых мошенников, в том числе тех, которые работают в кредитных организациях. По фактам финансового мошенничества необходимо направлять заявления о преступлении в полицию и доводить дело до суда.
Это необходимо делать при любых обстоятельствах, когда нанесен материальный ущерб от преступления конкретному лицу.
При грамотном подходе к делу есть все основания надеяться на положительный исход для потерпевшего в части возмещения ему материального ущерба.
Выводы и рекомендации
- Однозначно можно утверждать то, что ипотечные ценные бумаги являются перспективными финансовыми инструментами, которые можно и нужно использовать для развития российской экономики. Тот уровень развития и использования финансовых инструментов в России, который есть на данный момент, недостаточен.
- Неиспользование финансовых инструментов или недостаточная активность их использования ведет к дефициту денежных средств в финансово-кредитной сфере страны, который нечем перекрыть и, как следствие, к застойным явлениям в российской экономике.
- С целью улучшения контроля за кредитными организациями при использовании финансовых инструментов, в том числе ипотечных ценных бумаг, Центральному банку РФ необходимо продолжить свою практику по сокращению количества российских коммерческих банков, что привет к улучшению качества обслуживания и безопасности предоставляемых услуг банками.
- Правоохранительным органам, расследующим преступления в финансовой сфере, можно рекомендовать подбирать таких специалистов в свой штат, которые смогут разобраться во всех тонкостях финансовых инструментов, что позволит привлекать на постоянной основе к уголовной ответственности финансистов-мошенников.
Осуществляя удар по преступному сообществу из «белых воротничков», правоохранительные органы защитят не только интересы потерпевших от преступлений, но и принесут пользу стране, которой также наносится немалый ущерб от деятельности преступников.
Начать дискуссию