Сталкиваясь с приватизацией земельного участка «лицом к лицу», будущий собственник встречает на своем пути множество подводных камней и неприятностей. В данной статье мы попробуем разобраться, какие вопросы и споры возникают при приватизации земель на практике, каково их разрешение и как обезопасить себя в подобных ситуациях.
Что такое приватизация?
Для начала необходимо пояснить сам термин «приватизация». Под приватизацией земель, в соответствии с положениями ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. По общему правилу, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.
Как оформляют приватизацию земель? Что учитывают при приватизации земель?
Приватизацию земель можно оформить следующими способами: купля-продажа земельного участка, обмен земельного участка. В соответствии со ст. 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет и, соответственно, у которых установлена кадастровая стоимость. Цена земельного участка, будучи существенным условием договора купли-продажи, договора мены, не может превышать их кадастровую стоимость (п. 1.2. ст. 36 ЗК РФ). Однако на практике часто бывают ситуации, при которых кадастровая стоимость земельного участка в пять, десять или же пятнадцать раз выше ее рыночной стоимости, что делает, мягко говоря, убыточной подобную куплю-продажу.
Рекомендация № 1. Прежде чем оформлять куплю-продажу земельного участка, необходимо проверить его кадастровую стоимость. Если же кадастровая стоимость невыгодно и существенно отличается от рыночной, то их необходимо привести в соответствие. Как это сделать на практике? Для физических и юридических лиц порядок оспаривания кадастровой стоимости различен. Так, в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», физические лица оспаривают кадастровую стоимость по своему усмотрению: или в суде, или в специально созданной для этого комиссии — Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре (например, в Москве http://www.to77.rosreestr.ru/kadastr/kadastr_stoimost/). Для юридических лиц досудебное обращение в комиссию, как показывает судебная практика, обязательно. Так, Десятый арбитражный апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и оставил заявление истца без рассмотрения на основании того, что не был соблюден досудебный порядок рассмотрения споров такого рода: с 22.07.14 для рассмотрения споров по определению кадастровой стоимости земельных участков установлен досудебный порядок урегулирования спора в специально созданной по этому вопросу комиссии(Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2014 по делу № А41-44462/14).
Какие категории земель можно приватизировать?
В соответствии со ст. 27 ЗК РФ, существуют категории земель, приватизировать которые нельзя. Это земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота. Они не могут предоставляться в частную собственность, быть объектами сделок. К ним относятся государственные природные заповедники и национальные парки, здания, строения и сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; здания, строения и сооружения, в которых размещены военные суды; объекты организаций федеральной службы безопасности; объекты организаций органов государственной охраны; объекты использования атомной энергии, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объекты, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; объекты учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинские и гражданские захоронения; инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны государственной границы Российской Федерации.
В отношении ряда категорий земель существуют ограничения на их оборот. Это участки в пределах особо охраняемых природных территорий; участки из состава земель лесного фонда; участки в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками; участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд; участки, предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры; расположенные под объектами гидротехнических сооружений; предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли; участки, расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд; в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
Так, в споре между юридическим лицом и городским департаментом по имуществу администрации о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка суд поддержал позицию последнего о незаконности оспариваемого договора купли-продажи потому, что целевое назначение земель — эксплуатация и содержание объектов воздушного транспорта, земельный участок создан для обеспечения деятельности ответчика как предприятия воздушного транспорта (см. подробнее Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.09.2014 по делу № А81-3803/2013). Запрещается также приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.
Рекомендация № 2. При приватизации земель необходимо определить их назначение и удостовериться в том, что они не запрещены и не ограничены в обороте.
Как приватизировать земли сельскохозяйственного назначения?
Сельскохозяйственные земли — земли специального агротехнического назначения, в отношении которых действует особый федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002. По общему правилу, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах), что накладывает свои особенности. Так, например, в соответствии с Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808, участник торгов обязан оплатить задаток в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы. Начальная цена же определяется на основании отчета об оценке независимого эксперта-оценщика в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Рекомендация № 3. При приватизации земель сельскохозяйственного назначения, прежде всего, необходимо учитывать законодательство о торгах и аукционах.
Как приватизировать земельный участок, если на нем уже имеются здания и сооружения?
Споры о приватизации земельных участков всегда сопряжены с разрешением судьбы зданий и строений, содержащихся на нем. Так, в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки. При этом собственники зданий, строений, сооружений (как юридические, так и физические лица) обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, что, в свою очередь, означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением. Например, Высший арбитражный суд в своем Определении по делу № А10-4892/2011 от 08.10.2012 № ВАС-12418/12 признал правомерным отказ в удовлетворении требований организации о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, а также о применении последствий недействительности сделки — возврате земельного участка в собственность муниципального образования — определив, что организация не обладала исключительным правом на приватизацию земли. Из вышесказанного можно сделать следующий вывод: в спорах о приватизации земли важное значение имеет факт того, кто является собственником зданий, помещений и сооружений, содержащихся на земельном участке (Рекомендация № 4).
В спорах о приватизации земли зачастую возникает вопрос: являются ли здания и сооружения, возведенные на земельном участке, самостоятельным объектом или же они являются неотделимой частью земли и следуют судьбе земельного участка? Ответ на этот вопрос влечет следующие последствия: если объект признан самостоятельным, то его необходимо оформлять отдельно, он является самостоятельным предметом делового оборота, с последующей его реализацией (продажа, дарение, возможность передать в уставный капитал и прочее). Так, по общему правилу, если речь идет о зданиях и сооружениях, объектах незавершенного строительства, то они, в соответствии со ст. 130 ГК РФ, относятся к самостоятельному виду объектов недвижимости.
Однако как быть, если речь идет о нетипичных объектах, например, футбольное поле или же спортивная площадка? Эти объекты невозможно переместить без нанесения несоразмерного ущерба, они прочно связаны с землей, поэтому, в соответствии со ст. 130 ГК РФ, вполне могут подойти под понятие самостоятельного объекта недвижимости. Однако судебная практика идет по иному пути. Некоторые объекты признаются частично объектами недвижимости, например, беговая дорожка: исходя из нормативного понятия объекта недвижимости, описания отдельных объектов стадиона, содержащегося в техническом паспорте и других материалах дела, суд пришел к правильному выводу о том, что в настоящее время к объекту недвижимости может быть отнесена только беговая дорожка с асфальтовым покрытием на гравийном основании, составляющая пятую часть площади стадиона (Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А13-12423/2008 от 01.11.2010). В остальном спортивные объекты не признаются объектами недвижимости: из объектов, расположенных на спорном земельном участке, объектом, прочно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, является только беговая дорожка с асфальтовым покрытием (там же).
В отношении объектов технического характера, как например, гидротехнических станций и сооружений, плотин, подстанций, суд однозначно приходит к выводу о том, что они не являются самостоятельными объектами, а признаются улучшением земельного участка, если гидротехнические объекты не имеют самостоятельного функционального назначения, были созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, поэтому являются его неотъемлемой частью и применительно к статье 135 ГК РФ должны следовать судьбе этого земельного участка (Постановление Президиума ВАС РФ № 4777/08 от 17.01.2012 по делу № А56-31923/2012).
Рекомендация № 5. Возникающие при приватизации земельных участков споры о судьбе строений и сооружений должны разрешаться с учетом назначения и конструктивных особенностей технических объектов, объектов строительства, которые расположены на земельном участке.
Таким образом, при рассмотрении споров о приватизации земельных участков необходимо учитывать следующие рекомендации:
прежде чем оформлять сделку купли-продажи земельного участка, необходимо проверить его кадастровую стоимость. Если же кадастровая стоимость невыгодно и существенно отличается от рыночной, то их необходимо привести в соответствие;
при приватизации земель необходимо определить их назначение и удостовериться в том, что они не запрещены и не ограничены в обороте;
при приватизации земель сельскохозяйственного назначения, прежде всего, необходимо учитывать законодательство о торгах и аукционах;
в спорах о приватизации земли важное значение имеет факт того, кто является собственником зданий, помещений и сооружений, содержащихся на земельном участке;
возникающие при приватизации земельных участков споры о судьбе строений и сооружений должны разрешаться с учетом назначения и конструктивных особенностей технических объектов, объектов строительства, которые расположены на земельном участке.
Начать дискуссию