Сменился собственник - кому платить арендную плату по договору аренды?
Итак, вы арендуете объект недвижимого имущества. В течение срока действия договора произошла смена собственника недвижимости. Новый собственник выставляет вам счет на оплату.
С какого момента притязания нового собственника по поводу получения арендной платы являются обоснованными:
- с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к новому собственнику,
- с даты заключения договора купли-продажи недвижимости или даты получения покупателем (новым собственником) объекта недвижимости от продавца (бывшего собственника) по передаточному акту,
- с даты государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, закрепляющего произошедшие изменения (смена стороны, изменение реквизитов арендодателя и т.п.)?
Несмотря на кажущуюся простоту этой ситуации, однозначного ответа на нее нет.
В пользу того, что предшествующий арендодатель сохраняет свое право на получение арендной платы до момента государственной регистрации перехода права собственности к новому арендодателю, чаще всего приводят следующие аргументы. Как следует из статьи 551 ГК РФ, исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием изменения их отношений с третьими лицами.
С другой стороны, статья 8 ГК устанавливает, что право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации этого права, если иное не установлено законом. Из этого следует, что даже если договор купли-продажи исполнен, и имущество передано новому собственнику (арендодателю), право на получение арендной платы у нового собственника возникнет с момента регистрации перехода права собственности от предшествующего арендодателя к новому арендодателю. В пользу этого подхода свидетельствуют и многие судебные акты.
Однако, в судебной практике сформирован и иной подход.
С момента заключения договора продажи нежилых помещений арендодатель утратил право распоряжаться (и в том числе, сдавать в аренду) отчуждаемыми помещениями, и значит, с этого момента утратил право требовать уплату арендной платы (Постановление 9го ААС N 09АП-27978/2009-ГК от 11.02.10)
Согласимся, что этот подход нельзя признать безосновательным. Как мы знаем, собственнику принадлежит право владения, пользования, распоряжения своим имуществом. С даты передачи имущества приобретателю обладает ли продавец указанными правомочиями пользования, владения, распоряжения имуществом, переданным во исполнение договора продажи недвижимости? По нашему мнению, нет.
Что касается третьего подхода, то в соответствии позицией, выработанной ВАС, новый собственник приобретает, а старый утрачивает право на получение арендной платы вне зависимости от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды.
Рекомендации:
- Менее рискованным будет придерживаться позиции о необходимости уплаты арендных платежей новому собственнику с даты государственной регистрации перехода права собственности на арендуемый объект.
- При заключении договора аренды будет нелишним оговорить данную ситуацию, указав способ ее разрешения. Стопроцентной гарантии в суде это не даст, но еще один довод к вашей позиции добавит.
- В ситуации, когда необходимо произвести платеж за период до государственной регистрации права собственности нового арендодателя, подпишите соглашение (трехстороннее) к договору аренды, устанавливающее соответствующий порядок. Распространите действие этого соглашения на нужный период.
- Возьмите со старого собственника письмо, уполномочивающее вас произвести платеж новому собственнику.
Повторимся. Это не обезопасит вас полностью, но может выступать в качестве одного из аргументов в вашу пользу в случае судебного спора.
Начать дискуссию