Одним из наиболее ярких примеров противоречивого применения норм гражданского законодательства является практика рассмотрения дел о расторжении договоров купли-продажи жилых помещений.
Получение продавцом недвижимого имущества подтверждается актом приема-передачи и собственноручно написанной распиской (определение Московского городского суда от 20.03.2014 № 33-3673).
Согласно содержащемуся в определении выводу суда, расторжение договора возможно по статье 450 Гражданского кодекса РФ только при существенном его нарушении одной из сторон.
В качестве обоснования решения об отказе в возврате квартиры суд сослался на статьи 433, 452, 549, 550, 558 Гражданского кодекса РФ, а также на пункт 1 статьи 453 Гражданского кодекса РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Исходя из пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суд отметил, что при состоявшейся регистрации перехода к покупателю права собственности, но отсутствии оплаты имущества продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ.
Если же покупатель отказывается оплатить товар, который ему не передан, продавец вправе требовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора, то есть потребовать возврата квартиры (пункт 4 статьи 486 Гражданского кодекса РФ).
Суд пришел к выводу, что право продавца на возврат квартиры зависит от того, был ли товар передан продавцом покупателю, и был ли он принят последним.
Данный вывод является не столь однозначным, как будет видно далее.
Таким образом, само по себе отсутствие факта оплаты стоимости приобретаемой квартиры не является существенным нарушением условий договора со стороны покупателя, поскольку необходимо привести дополнительные доказательства в обоснование данного вывода.
Таким образом, в случае если продавец передал покупателю объект недвижимости, а последний не оплатил ее, продавец не вправе требовать вернуть этот объект, поскольку такое право не предусмотрено гражданским законодательством.
Продавец лишь может требовать оплаты по договору. Однако у покупателя может отсутствовать возможность оплатить товар на протяжении длительного периода.
Некоторые продавцы ссылаются на то, что даже подписание ими передаточного акта и пункта договора купли-продажи недвижимого имущества о произведенном расчете еще не подтверждает передачу денежных средств.
Судом отмечено, что обстоятельства того, что продавец недвижимости не брал денежные средства у покупателя, должны подтверждаться письменными доказательствами, а показания истца, ответчика, свидетелей в рамках уголовного дела являются недопустимыми доказательствами в силу статьи 60 Гражданского процессуального кодекса РФ (определение Алтайского краевого суда от 26.03.2014 № 33-2489).
Как следует из данного определения, возможно, что если бы истец доказал, что оплата за квартиру не была произведена, то суд квалифицировал бы такое обстоятельство как существенное нарушение условий договора. Поскольку суд отдельно выделил тот факт, что истец не доказал неоплату ответчиком стоимости квартиры.
Даже если из полученных в рамках уголовного дела свидетельских показаний участвующих в деле лиц будет установлено, что продавец не получал от покупателя оплату по договору, такое доказательство не будет иметь юридической силы при рассмотрении иска продавца о расторжении договора купли-продажи квартиры.
В связи с этим в подтверждение достигнутого соглашения о цене недвижимости прежде всего приводятся доказательства, установленные статьей 550 Гражданского кодекса РФ.
В ходе производства по уголовному делу непосредственно от самих лиц, участвующих в деле, могут быть получены сведения, что покупатель не произвел оплату за полученное недвижимое имущество.
М. считает, что отклонение судом протокола допроса ответчика как доказательства, в котором она подтверждает тот факт, что при заключении договора купли-продажи никаких денег М. не передавалось, не основано на статьях 55, 68, 71 Гражданского процессуального кодекса РФ (определение Верховного Суда Республики Алтай от 23.04.2014 № 33-309).
Протокол допроса К. по уголовному делу в качестве свидетеля нарушения статей 56, 60 Гражданского процессуального кодекса РФ не отвечает принципам относимости и допустимости доказательств, так как в силу части 4 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ преюдициальное значение по гражданскому делу имеет только вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу и только по вопросам, имели ли место эти действия, и совершены ли они данным лицом.
Действительно, указанный вывод суда противоречит пункту 1 статьи 71 Гражданского процессуального кодекса РФ, в соответствии с которым к письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи).
Однако суд при наличии подписанного продавцом договора, в котором говорится о том, что оплата произведена, будет исходить из текста подписанного сторонами договора.
Поэтому даже если покупатель будет иметь возможность представить в судебное заседание копии протоколов допроса свидетелей, подтверждающих оплату по договору, ссылаться в судебном разбирательстве на них неприемлемо, так как суд может пожелать получить от участников разбирательства сведения по делу непосредственно в судебном разбирательстве. Поэтому необходимо ставить вопрос о вызове в судебное заседание данных лиц.
В приводимом судебном акте отмечается, что договором не предусмотрено, что отсутствие оплаты является основанием для его расторжения. В связи с этим продавцы недвижимого имущества могут предусмотреть в договоре условие, что в случае неоплаты покупателем переданного товара, продавец вправе требовать расторжения договора и возврата переданного жилого помещения. Это позволит избежать того, что многие суды факт неоплаты за недвижимое имущество не считают существенным нарушением условий договора купли-продажи недвижимого имущества.
По данному делу суд, руководствуясь статьей 431 Гражданского кодекса РФ, из буквального значения слов и выражений договора о произведенном расчете, также установил, что стоимость продаваемого жилого помещения определена по соглашению сторон в указанном размере, и данная сумма уплачена при подписании договора.
Подписав договор, истец подтвердила факт оплаты стоимости отчуждаемого имущества, что является подтверждением надлежащего исполнения К. договора купли-продажи.
Итак, подписав договор, в котором содержится пункт о том, что денежные средства по данному договору переданы, продавцы недвижимого имущества рискуют лишиться возможности получить оплату по договору в суде.
Некоторые судебные органы, ссылаясь на статьи 161, 162 Гражданского кодекса РФ, помимо наличия самого договора купли-продажи, требуют от покупателей приводить также и другие доказательства, подтверждающие передачу продавцу денежных средств по договору.
Принимая решение о расторжении договора, суд исходил из того, что Д. не представлено письменных доказательств, подтверждающих передачу В. денежной суммы по договору купли-продажи, как требуется в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 161 и пунктом 1 статьи 162 Гражданского кодекса РФ. Факт же невыплаты денежных средств по договору подтверждается показаниями свидетелей (определение Московского областного суда от 02.10.2012 № 33-21119).
Решение отменено на основании пункта 2 статьи 450, пункта 1 статьи 486, статей 549-550, части 1 статьи 551.
Утверждения суда о том, что Д. не предоставлено письменных доказательств, подтверждающих передачу В. денежной суммы по договору, опровергается договором купли-продажи, из которого следует, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Судом неправильно истолкован закон (статья 161 Гражданского кодекса РФ) о том, что покупателем помимо наличия условия договора купли-продажи о произведенных расчетах, должно представляться еще письменное доказательство в подтверждение оплаты.
Договор купли-продажи заключен в письменной форме, подписан обеими сторонами, в договоре сторонами достигнуты условия о проведении расчетов до подписания договора, предоставление дополнительной расписки не требуется, так как законом не предусмотрено.
В., подписывая договор купли-продажи, подтвердила факт проведения расчетов до подписания договора.
Показания свидетелей являются недопустимыми доказательствами, поскольку в силу статьи 60 Гражданского процессуального кодекса РФ, статьи 162 Гражданского кодекса РФ не могут подтверждать факт как оплаты, так и неоплаты денежных средств по договору купли-продажи жилого помещения.
Таким образом, применение покупателями положений статей 549-550 Гражданского кодекса РФ как устанавливающих достаточность подписанного сторонами договора купли-продажи, содержащего условие о произведенной оплате, снимает необходимость представлять иные доказательства в подтверждение передачи денежных средств продавцу.
Отдельные продавцы недвижимого имущества по тем или иным причинам уклоняются от получения денежных средств по договору купли-продажи квартиры, а затем обращаются в суд с требованиями о расторжении договора и возврате квартиры.
Д. просил признать договор купли-продажи квартиры в рассрочку исполненным и аннулировать запись об ипотеке, указав, что Ш. всячески уклоняется от получения денежных средств и совершения регистрационных действий по прекращению ипотеки. Денежные средства ею переведены через банк на имя Ш., о чем последнему дана телеграмма (определение Красноярского краевого суда от 19.05.2014 № 33-4583).
Иск Д. удовлетворен, поскольку условия договора фактически исполнены обеими сторонами договора (произведена регистрация перехода права, квартира передана во владение покупателя).
Оценивая действия Д. по исполнению договора купли-продажи, суд исходил из того, что она имела возможность и намерения передать Ш. денежные средства в счет оплаты приобретенной квартиры, неоднократно предпринимала меры к исполнению указанных обязательств, однако Ш., злоупотребляя своим правом, отказывается от их получения.
В случае, если судом будет установлен факт неправомерного уклонения продавца недвижимого имущества от получения денежных средств по договору, его требования о расторжении договора и возврате переданного имущества не будут удовлетворены.
В отличие от рассмотренных выше дел, отсутствие факта оплаты по договору может признаваться судами в качестве существенного нарушения условий договора купли-продажи жилого помещения.
Покупатель не представила относимых и допустимых доказательств передачи денежных средств за квартиру, что является существенным нарушением договора, так как продавец в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при его заключении. Поэтому расторжение договора возможно на основании статьи 450 Гражданского кодекса РФ (определение Московского городского суда от 20.05.2013 № 11-17636).
Мнение покупателя о том, что неоплата переданного по договору имущества не является существенным нарушением условий договора, признано основанным на неправильном толковании норм материального права применительно к обстоятельствам дела.
Из судебного постановления по данному делу следует, что одним из эффективных способов обеспечения права продавца потребовать возврата переданной квартиры может являться условие в договоре купли-продажи о том, что до полной оплаты суммы по договору квартира признается находящейся в залоге у продавца согласно статье 488 Гражданского кодекса РФ.
Продавец, не получивший оплату по договору, вправе требовать возврата переданной квартиры даже при том условии, что зарегистрирован переход права собственности.
С. указывает, что ссылка суда на пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ основана на неправильном толковании и применении норм материального права, поскольку должен быть применен пункт 3 статьи 488 Гражданского кодекса РФ.
Решение отменено в связи с неправильным толкованием и применением норм материального права (определение Томского областного суда от 15.05.2012 № 33-1128).
Не дана оценка доводам С., о том, что расчет в день заключения договора не был осуществлен, А. обязался выплатить стоимость приобретаемого недвижимого имущества в течение года после заключения договора, что подтверждается распиской.
Исходя из пункта 1 статьи 486, пункта 1 статьи 488 Гражданского кодекса РФ, а также принимая во внимание содержание расписок, не оспоренных ответчиком, нахождение их на руках у С., заключенный между сторонами договор по своей правовой природе является договором купли-продажи товара в кредит, поскольку передача имущества предшествует его оплате.
Пункт акта приема-передачи о полном расчете с продавцом не подтверждает факт оплаты по договору, поскольку в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 161 и пунктом 1 статьи 162 Гражданского кодекса РФ данное обстоятельство должно подтверждаться надлежащими письменными доказательствами (платежные документы: банковское поручение, расписка и тому подобное), при том, что истец данное обстоятельство оспаривает, представляя иные письменные доказательства.
Исходя из пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 29.04.2010 регистрация перехода права собственности к покупателю не препятствует расторжению договора по статье 450 Гражданского кодекса РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения исполненного ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора. Однако согласно статье 1103 Гражданского кодекса РФ правила о неосновательном обогащении применяются к вопросам о возврате исполненного в обязательстве между сторонами. И в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.
Еще одним способом защиты прав продавца является включение в договор условия о том, что квартира продается в кредит по правилам статьи 488 Гражданского кодекса РФ.
Положение о существенности нарушения договора может заменяться судами условием о весомости нарушения.
Согласно толкованию судом положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ существенным нарушением договора признается результат действий, который наносит весомый ущерб, когда указанные действия в соответствии с законом прямо относятся к таким нарушениям (определение Ленинградского областного суда от 14.08.2013 № 33-3829).
Сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Договор условий, предусматривающих возможность его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом или договором (в том числе при неуплате покупателем денежных средств), не содержит.
Итак, чтобы продавцу обеспечить свои законные интересы в договоре, можно предусмотреть условие о том, что при нарушении установленного срока оплаты продавец будет вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, то есть отказаться от исполнения заключенного договора и потребовать возврата переданной квартиры.
Частичная оплата за недвижимое имущество не освобождает покупателя от обязанности возврата товара.
Суд пришел к выводу, что имеются основания, предусмотренные пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ для расторжения договора, так как ответчик не в полном объеме исполнил принятые на себя обязательства по оплате приобретенного имущества, поэтому такое нарушение со стороны покупателя является существенным для продавца (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.06.2013 № А29-7085).
Довод заявителя о том, что у него имеется намерение произвести оплату в полном объеме, отклонен, поскольку покупатель был обязан исполнить данное обязательство в течение 10 дней после заключения договора купли-продажи, однако не сделал этого до настоящего момента.
Таким образом, оплата стоимости недвижимого имущества не в полном объеме также признается существенным нарушением условий договора купли-продажи.
При разрешении дел о расторжении договоров купли-продажи обнаруживается конкуренция норм, содержащихся в подпункте 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ и пункте 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ. Требуя возврата квартиры, продавцы ссылаются на первое положение и доказывают отсутствие оплаты по договору, а суды применяют положение о том, что если недвижимость уже передана, то продавцы могут требовать только уплаты ее стоимости, но не возврата. Поэтому способ защиты определяется в каждом случае индивидуально и зависит, в том числе, от того, только ли одна сторона является недобросовестной.
Правила о неосновательном обогащении в обязательствах между сторонами позволяют при наличии других необходимых обстоятельств защитить права продавца квартиры в том случае, если они действительно были нарушены. Передача квартиры по акту приема-передачи, регистрация договора, а также перехода права собственности не являются условиями, препятствующими возврату квартиры продавцу.
Зачастую продавцы, а вслед за ними и суды утверждают, что пункт договора, предусматривающий условие о том, что оплата стоимости квартиры получена продавцом, еще не доказывает факт оплаты покупателем стоимости полученного имущества. В таком случае необходимо ставить вопрос об уяснении условий договора из буквального содержания имеющихся в нем слов и выражений.
Начать дискуссию