Если стороны по тем или иным причинам не могут заключить договор и подписать все документы сразу, законодательством предусмотрен такой институт права как предварительный договор. Как установлено в статье 429 Гражданского кодекса РФ, предметом такого соглашения является заключение сторонами договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случае, если одна из сторон отказывается от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться за защитой своих интересов в суд согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ с тем, чтобы обязать нарушившую сторону заключить основной договор.
Как показывает судебная практика, подобный иск может быть удовлетворен судом.
Постановлением от 05.08.2014 № 17АП-9007/2014-ГК Семнадцатый арбитражный апелляционный суд оставил без изменения определение Арбитражного суда Свердловской области от 22.05.2014 года по делу № А60-20838/2014.
Предметом иска по указанному делу являлось понуждение ответчика заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в редакции и на условиях, согласованных в предварительном договоре от 10.01.2012, на основании пункта 5 статьи 429 и пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ суд обязал ответчика заключить основной договор купли-продажи спорного объекта недвижимости на условиях предварительного договора, а также, в целях предотвращения отчуждения здания, были назначены обеспечительные меры.
Однако, как следует из положения пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, для заключения основного договора существует срок, по истечении которого обязать к заключению договора станет невозможным.
Так, например, апелляционное определение Владимирского областного суда от 06.11.2013 по делу № 33-3735/2013 оставлено без изменения решением Ленинского районного суда города Владимира от 17.09.2013:
«Отказывая в удовлетворении исковых требований, с учетом обстоятельств дела и требований правовых норм, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для возложения на ответчика Ф. обязанности заключить основной договор и признания договора купли-продажи недействительным, поскольку обязательства сторон по предварительному договору были прекращены в силу закона после окончания срока, в который они должны были заключить основной договор, в связи с чем ответчик Ф., как собственник, при отсутствии государственной регистрации запрета на распоряжение имуществом и сведений о принятых судом мерах по обеспечению иска вправе был распорядиться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению».
Рассмотренные выше ситуации затрагивают права и обязанности сторон, вытекающие из незаключенного в соответствии с условиями предварительного договора основного соглашения сторон. Однако нередко встречаются и более сложные ситуации, когда стороны по тем или иным причинам осуществляют оплату по предварительному договору, подразумевая основной.
Такой подход нельзя назвать правомерным, поскольку для многих видов договоров законом установлена письменная форма, и совершение конклюдентных действий не может быть заменой надлежащему оформлению отношений сторон.
Наиболее злободневным примером такой ситуации может служить заключение предварительного договора о приобретении в будущем принадлежащего другому лицу объекта недвижимости. Внесение покупателем оплаты по предварительному договору без заключения основного не порождает право на указанный объект, поскольку положениями статьи 218 Гражданского кодекса РФ установлено, что основанием приобретения права собственности является договор купли-продажи, а в случае приобретения недвижимости такое право возникает с момента соответствующей регистрации (статья 219 Гражданского кодекса РФ). В такой ситуации оплата объекта недвижимости может быть признана не авансом, а такой формой обеспечения обязательств как задаток и возвращена оплатившей ее стороне.
Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл апелляционным определением от 29.10.2013 по делу № 33-1849 оставлено без изменений решение о взыскании в пользу истца суммы задатка.
Между Ж. (продавец) и В. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащей Ж. на праве собственности квартиры. Основной договор купли-продажи данной квартиры стороны не заключили.
Удовлетворяя иск В. о взыскании с Ж. двойной суммы задатка, суд пришел к выводу о том, что фактически между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, а уплаченная истцом сумма является задатком, а не авансом.
Задатком обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца Ж. и покупателя В. заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок.
Также являются необоснованными доводы жалобы о том, что указанную сумму нельзя считать задатком в связи с отсутствием государственной регистрации договора, поскольку законодательством не предусмотрено государственной регистрации предварительного договора купли-продажи квартиры и соглашения о задатке.
Однако в случае с объектом недвижимости, имея на руках предварительный договор, фактически переданный объект права и отсутствие притязаний других правообладателей, сторона имеет возможность отстоять свои интересы в суде.
Так, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда от 18.04.2014 по делу № 33-9938 своим определением установила признать за истцами право собственности на квартиру в связи со следующими обстоятельствами.
Истцы М. и Л. обратились в суд с иском к ООО о признании права собственности на жилое помещение. Указали, что между истцами и ответчиком был заключен предварительный договор на приобретение жилого помещения. Строительство дома окончено, и выдано разрешение на его ввод в эксплуатацию, жилое помещение учтено в БТИ, квартира истцам фактически передана, однако их право собственности на жилое помещение не оформлено.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что документов о взаиморасчетах в материалах дела нет, отсутствует протокол распределения площадей, неизвестен правообладатель жилого помещения, отсутствует акт реализации инвестконтракта.
Оценив доводы и возражения сторон, представленные доказательства по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд исходил из того, что истцы свои обязательства, предусмотренные предварительным договором, исполнили надлежащим образом, уплатили стоимость квартиры, жилое помещение является объектом завершенного строительства, передано истцам в пользование, иные лица права на спорную квартиру не заявляют, срок оформления прав ответчика на спорное имущество носит неопределенный характер, отсутствие регистрации прав ответчика на жилое помещение лишает истцов возможности заключить основной договор купли-продажи и оформить свое право собственности во внесудебном порядке, и пришел к правильному выводу о том, что истцы приобрели право собственности на спорную квартиру.
Между тем, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, этот договор должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи.
Оплаченная истцами сумма полностью соответствует стоимости объекта недвижимого имущества, на который заключен сторонами предварительный договор.
Ситуация, вызванная заключением предварительного договора, не подтвержденного основным, может осложняться еще больше, когда оплатившая во исполнение незаключенного договора сторона передает свое право требования третьему лицу по договору уступки права требования или заключает договор цессии. По сути подобным делегированием третьей стороне передается несуществующее право, которым такая сторона не может воспользоваться.
Постановлением арбитражного апелляционного суда от 27.01.2014 по делу № А56-45162/2011/З636 установлено следующее.
В отношении ЗАО «С» введена процедура наблюдения. Ш. обратился с заявлением о включении в реестр требований ЗАО «С» о передаче жилого помещения. Истцу Ш. отказано во включении в реестр требований о передаче жилых помещений, поскольку спорная квартира была передана заявителю по договору уступки права, заключенному Ш. с ООО, а данное лицо ранее заключало предварительный договор купли-продажи с ЗАО «С».
Суд апелляционной инстанции не удовлетворил требования истца на основании следующего: право требования Ш. основано на договоре уступки права требования по предварительному договору от 26.02.2010, заключенному между ООО и Ш.
Согласно пункту 2.4 договора цессии цессионарий обязан передать цеденту денежные средства за передачу права (требования) по предварительному договору.
Апелляционный суд полагает, что обязательства, предусмотренные вышеназванным предварительным договором купли-продажи, фактически прекратились, поскольку в установленный в предварительном договоре срок основной договор между должником и ООО «Национальная строительная компания-СВ», равно как между должником и заявителем, заключен не был, предложение о заключении договора не направлено (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ), а потому следует признать, что отношения по предварительному договору купли-продажи прекратились 01.07.2010.
Отсутствие юридически значимых условий относительно судьбы предварительного договора купли-продажи, исходя из установления условия относительно заключения основного договора купли-продажи в согласованные сроки, свидетельствует об отсутствии юридических последствий его заключения применительно к прекращению данного договора по основанию, установленному пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ.
Встречаются и обратные ситуации, когда заключается предварительный договор на передачу права требования действительно существующего обязательства.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.02.2013 по делу № А56-28615/2012установлено, что между Трестом и Обществом заключен предварительный договор уступки права требования (цессии), по условиям которого первоначальный кредитор обязался заключить с новым кредитором основной договор уступки права требования к ООО «Э» (должник).
Выполнение Обществом обязательств по предварительному договору в части оплаты Тресту за уступаемое право и незаключение Трестом основного договора уступки права требования послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения, возмещения расходов по предварительному договору уступки права требования (цессии) и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Трест не представил доказательств, опровергающих доводы Общества о том, что между ними заключен основной договора уступки, в связи с чем суд кассационной инстанции согласен с выводом апелляционного суда о невыполнении Трестом своих обязательств по предварительному договору.
В то же время Общество, со своей стороны, согласно представленным в материалы дела документам выполнило условия предварительного договора в полном объеме, перечислив Тресту оплату.
В данном случае в установленный законом срок основной договор уступки права сторонами не был заключен.
Поскольку основания для удержания ответчиком (Трестом) денежных средств истца отпали, то в силу статей 1102 и 1103 Гражданского кодекса РФ они подлежат возврату истцу вместе с процентами за пользование чужими денежными средствами.
Также бывают ситуации, когда из природы договора не всегда возможно четко определить, содержатся ли в одном договоре условия предварительного договора, то есть помимо основных обязательств стороны берут на себя обязательства по заключению еще одного договора в будущем. Отсутствие четкой регламентации способно привести к длительным судебным разбирательствам и возвращению дел на новое рассмотрение.
Так, постановлением от 31.10.2013 Федеральный арбитражный суд Московского округа вернул на новое рассмотрение дело № А40-162890/2012, поскольку судебные акты первой и апелляционной инстанций были приняты с нарушением норм материального и процессуального права на основании следующего.
Общество Банк-1 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Банку-2 об обязании заключить договор уступки права (обратной уступки).
Между Банк-1 и Банк-2 заключен договор уступки прав требования, в соответствии с которым истец (Банк-1) принял на себя и оплатил в полном объеме права требования по кредитным договорам к гражданам, являющимся заемщиками, в том числе права требования по возврату суммы кредита, процентов за пользование кредитом, а также права требования к поручителям и залогодателям по договорам, заключенным в обеспечение исполнения обязательств заемщиков по кредитным договорам, а также все иные права, связанные с кредитными договорами.
Судами установлено, что основанием для обращения с настоящим иском послужило наличие пункта договора уступки прав требования, согласно которому в случае дефолта по кредитным договорам, Банк-1 (цессионарий) вправе потребовать, а ответчик обязан удовлетворить требование цессионария о заключении договора уступки права (обратной уступки) требования по кредитным договорам.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Суды, ссылаясь на положения статей 426, 431 Гражданского кодекса РФ, пунктов 1, 6, 5.1, 5.2 договора, посчитали, что договор уступки прав требования по своей правовой природе является смешанным, поскольку содержит как элементы договора цессии, так и элементы предварительного договора цессии – обратной уступки, который в будущем должен быть заключен сторонами.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что сторонами условие о сроке заключения основного договора определено не было; ссылка истца на требование, направленное в адрес ответчика, не имеет значения, поскольку указанное требование направлено за истечением пресекательного срока для заключения основного договора.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции относительно правовой квалификации договора уступки прав требования и отсутствия оснований для удовлетворения иска.
Суды указали, что поскольку предварительный договор не содержит условие о сроке заключения основного договора, в соответствии с нормой статьи 429 Гражданского кодекса РФ основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В связи с тем, что основной договор не был заключен, и истец не представил доказательства направления ответчику предложения заключить основной договор до окончания годичного срока с момента заключения предварительного договора, то обязательства сторон по предварительному договору суды посчитали прекратившимися на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ.
Между тем, посчитав, что договор уступки прав требования содержит элементы предварительного договора цессии, суды обеих инстанций не учли, что в соответствии с положениями пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
По смыслу указанной нормы права предварительный договор предусматривает обязанность обеих сторон заключить в будущем основной договор, тогда как в пункте рассматриваемого договора установлена обязанность только одной стороны — цедента. Цессионарий согласно указанному условию договора вправе (а не обязан) потребовать заключения договора уступки права (обратной уступки) в случае дефолта по кредитным договорам, который может и не наступить.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Таким образом, суд кассационной инстанции считает ошибочным, не основанным на нормах права, вывод судов первой и апелляционной инстанций, что договор уступки прав требования содержит элементы предварительного договора цессии.
Кроме того, исчисляя срок, в течение которого стороны должны заключить договор уступки права (обратной уступки) требования по кредитным договорам, суды первой и апелляционной инстанции не учли, что исходя из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений договор уступки права (обратной уступки) может быть заключен в случае дефолта по кредитным договорам, то есть наступления определенных событий. Следовательно, с учетом положений статьи 190 Гражданского кодекса РФ, срок может определяться с момента наступления дефолта.
Судами обеих инстанций не устанавливались обстоятельства относительно наступления или ненаступления событий, предусмотренных договором.
Без выяснения и исследования данных обстоятельств не представляется возможным сделать правильный вывод о наличии или отсутствии оснований для заключения договора уступки права (обратной уступки) требования по кредитным договорам, и их неисследование могло привести к принятию неправильного судебного акта.
Подводя итог, следует отметить два ключевых момента. При заключении предварительного договора во избежание проблем необходимо четко отслеживать сроки заключения основного договора. И второй момент: не стоит заключать договоры уступки права требования, если предметом такой уступки является требование по предварительным договорам, в противном случае легко попасть в ситуацию, при которой вам продадут несуществующее право.
Начать дискуссию