В конце 2001 года вступил в действие Земельный кодекс, который позволяет выкупить землю под уже построенными объектами, а также купить новый незастроенный участок. Однако сделать это, как показывает практика, далеко не просто. И во многихслучаях организациям приходится обращаться в суд.
Ю.С. Шемелева, эксперт АГ «РАДА»
Право на землю
Первая проблема при покупке земли заключается в нежелании местных властей ее продавать. Чаще всего они настаивают на аренде, так как ставки арендной платы выше ставок земельного налога. Свой отказ чиновники обычно аргументируют тем, что не могут продать землю, пока ее не разделили на федеральную и муниципальную. Но это не соответствует действительности, так как этот вопрос регламентирован несколькими нормативными актами.
Прежде всего, это Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ о введении в действие Земельного кодекса. В нем сказано, что до разграничения собственности на землю ею распоряжаются местные власти. Сам порядок распоряжения определен в постановлении Правительства от 7 августа 2002 г. № 576.
Для организаций, у которых на земельных участках расположены ранее приватизированные здания, продавец земли указан в статье 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ. Так, решение о продаже земельного участка принимает то учреждение, которое ранее приняло решение о приватизации постройки на этом участке (например, территориальный комитет по управлению государственным имуществом). Сделать это оно должно в двухнедельный срок со дня обращения организации.
Если организация выкупить участок не хочет или не может, она вправе арендовать его, но не более чем на 49 лет. При этом договор аренды не будет препятствием для последующего выкупа земельного участка.
Поэтому надо определить, кто является распорядителем земли и вправе ее продать. Это очень важно, так как при неправильно установленном продавце договор с ним может быть через какое-то время признан судом недействительным.
Затем следует подать заявку на выкуп. В двухнедельный срок распорядитель земли должен подготовить проект договора купли-продажи и передать его организации.
Если же в покупке земли организации откажут, придется обращаться в суд. Только он может обязать распорядителя земли заключить с предприятием договор купли-продажи. Для этого необходимо заранее подготовить проект договора и рассчитать стоимость участка.
Положительная арбитражная практика по вопросу выкупа земельных участков уже есть. Например, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 октября 2002 г. № А56-10881/02.
Цена земли
Купить можно как землю, которая является государственной или муниципальной собственностью, так и землю, которая уже находится в частном владении.
Если организация покупает землю у частного владельца, сделка регулируется Гражданским кодексом. В соответствии с ним продавец и покупатель определяют все условия сделки, в том числе и стоимость земли, самостоятельно. Налоговики могут проверить цену по сделке на ее соответствие рыночной цене, если стороны договора являются взаимозависимыми лицами.
Если участок является государственной или муниципальной собственностью, то его купля-продажа (приватизация) регулируется Земельным кодексом.
Согласно ему, устанавливать конкретную цену земельных участков должны региональные власти. Прежде всего, она зависит от численности населения в поселениях региона. На это указано в пункте 2 статьи 1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ. Минимальная цена земли составляет трехкратный размер ставки земельного налога, а максимальная – тридцатикратный. Если регион конкретные цены еще не установил, то применяется минимальная ставка земельного налога.
Кроме того, при продаже земли ее цена корректируется на поправочный коэффициент. Он учитывает основной вид использования строений на этом участке и утверждается правительством в диапазоне от 0,7 до 1,3. Но эти коэффициенты еще не установлены. А пока их нет, они не применяются. Об этом говорится в письме замминистра имущественных отношений от 18 декабря 2001 г. № ДА-17/21254.
Бюджетные коэффициенты
Следующий вопрос, который возникает у организации при выкупе земли, – это какую ставку земельного налога при расчете ее стоимости вправе использовать местные власти?
Каждый год эти ставки увеличиваются, так как корректируются на бюджетный коэффициент, и цена земли возрастает в несколько раз.
Но не все организации мирятся с таким положением вещей, и многие обращаются в суд. И в данном случае суд принимает их сторону. Например, все то же постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 октября 2002 г. № А56-10881/02.
Суд указал, что при определении цены земельного участка использовать бюджетные коэффициенты неправомерно. При этом он сослался на пункт 1 статьи 17 Налогового кодекса, в котором сказано, что налоговая ставка и порядок расчета налога являются различными элементами налогообложения. Таким образом, бюджетные коэффициенты ставку налога не меняют, а применяются лишь в целях налогообложения. Поэтому они не могут учитываться при расчете выкупной цены земли.
Ставки земельного налога
Многие фирмы решили оспорить не только бюджетные коэффициенты, но и сами ставки земельного налога, на основании которых определяется выкупная стоимость земли.
Это связано с тем, что ставки земельного налога устанавливают местные власти, учитывая особенности своих территорий и их градостроительную ценность. При этом основой являются средние ставки, указанные в Федеральном законе от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю». В большинстве случаев региональные ставки оказываются намного выше средних.
Однако до сих пор не существует единого порядка определения (дифференциации) местных ставок, а на федеральном уровне не установлены максимальные ставки земельного налога.
В Постановлении Конституционного Суда от 8 октября 1997 г. № 13-П говорится, что если в федеральном законодательстве нет порядка дифференциации ставок земельного налога, их «установление местными властями недопустимо».
Кроме того, есть определение Конституционного Суда от 9 апреля 2002 г. № 69-О. В нем сказано, что независимо от того, каким является налог – федеральным, региональным или местным, в федеральном законе необходимо указать его максимальную ставку. Только в таком случае налог будет считаться законно установленным.
Используя эти аргументы, организации заявляют в суде, что стоимость земли следует рассчитывать исходя из средних ставок земельного налога. Правда, по этому вопросу суды принимают совершенно противоречивые решения, как в пользу организаций, так и в пользу распорядителей земли.
Положительные решения принял, например, Федеральный арбитражный суд Уральского округа в постановлениях от 8 января 2003 г. № Ф09-2779/02-АК и от 4 марта 2003 г. № Ф09-433/03АК.
Долевая собственность
Довольно распространена ситуация, когда одно здание находится в собственности у двух и более организаций, причем одна или несколько из них – государственные. В таком случае, решив выкупить землю, предприятие также столкнется с серьезной проблемой: землю ему отдадут только в аренду.
На первый взгляд, отказать в выкупе земельного участка местные власти не могут, так право выбора принадлежит собственнику здания. На это указанно в пункте 2 статьи 3 Закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ, а также в пункте 3 статьи 28 Закона о приватизации от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ.
Однако распорядители государственной земли думают иначе, ссылаясь на пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса. В нем сказано, что если помещения в здании принадлежат одним организациям на праве собственности, а другим – на праве хозяйственного ведения, то они могут приобрести земельный участок под ними в аренду. Правда, эта норма является диспозитивной: другой закон может установить иные правила.
Начать дискуссию