Строим дом за городом

Еркович Ольга Сергеевна, эксперт-консультант компании ПРАВОВЕСТ

Приобретаем земельный участок

Лицо, заинтересованное в получении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, обращается с заявлением о предоставлении участка либо получает информацию о передаче земельного участка через орган, который имеет право распоряжаться публичными землями. Если на данный участок имеется разграничение собственности (на федеральную, субъектов федерации или муниципальную)2, то потенциальный покупатель обращается к соответствующему собственнику. С 1 июля 2006 г. закреплен двойной режим публичной земельной собственности3. При этом одна часть отходит конкретному собственнику, а другая остается неразграниченной. Распоряжение последней, в том числе предоставление земельных участков, осуществляется органами местного самоуправления (муниципалитетами)4. Предоставление земельных участков в целях индивидуального жилищного строительства осуществляется без предварительного согласования места размещения объекта5 на основании аукциона6, который проводится с соблюдением установленного порядка7. Протокол о результатах аукциона, в свою очередь, является основанием для заключения договора купли-продажи или договора аренды и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок или регистрации договора аренды8. При этом на аукцион выставляется земельный участок, состоящий на кадастровом учете. Если желаемый участок не индивидуализирован, не учтен в Едином государственном реестре земель, то нет и объекта имущественных отношений. Застройщику предстоит большая работа. Необходимо провести межевание земельного участка (установление границ на местности)9 в территориальных подразделениях Федерального агентства геодезии и картографии10. По завершении межевых работ производитель формирует межевое дело, которое состоит из семнадцати документов11, в том числе содержит списки координат пунктов опорной межевой сети, списки координат межевых знаков, акт установления и согласования границ земельного участка, чертеж границ земельного участка, ведомость вычисления площади земельного участка и т. д.

Затем документы о межевании предоставляются в земельную кадастровую палату для постановки участка на государственный кадастровый учет, после чего заинтересованному лицу выдается кадастровая карта (план) участка, который состоит из восьми документов, в том числе содержит кадастровый номер, местоположение (адрес), площадь, описание границ участка и его отдельных частей и т. д.12 Кадастровый план участка является одним из документов для государственной регистрации прав на земельный участок13. Использование земли в Российской Федерации платное. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата14. Начальная цена земельного участка определяется на основании отчета об оценке15 и не может быть меньше кадастровой стоимости земельного участка, как правило, данная норма закрепляется в решении муниципалитета16.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для индивидуального жилищного строительства, определяются актами органов местного самоуправления17. Нормы предоставления земельных участков закреплены и некоторыми нормативными актами субъекта РФ, например Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Размеры земельных участков устанавливаются в каждом конкретном случае в соответствии с нормами отвода земель, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, противопожарными, санитарными правилами определения границ охранных зон и т. п.18 Размеры предоставляемых земельных участков для индивидуального жилищного строительства в Московской области регламентируются Сводом правил по проектированию и строительству «СП 30-102-99. Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», принятым Постановлением Госстроя России от 30.12.1999 № 94, п. 5.3.8 которого установлено: «...на территориях с застройкой усадебными, одно- двухквартирными домами расстояние от окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 м».

Необходимо помнить, что земельный участок, предназначенный для жилищного и иного строительства, но не используемый собственником по назначению в течение трех лет, может быть после указанного срока у него изъят19. Итак, земельный участок предоставлен, но это только половина пути. Получаем разрешение на строительство В целях сооружения объекта индивидуального жилищного назначения застройщик направляет в орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство20. К указанному заявлению прилагаются,21 во-первых, правоустанавливающие документы на земельный участок (договор аренды, свидетельство о праве собственности). Во-вторых, должен прилагаться градостроительный план земельного участка22. Это новое понятие, которое фактически заменяет собой проект границ земельного участка, предусмотренный Земельным кодексом РФ. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 29.12.2005 № 840 «О форме градостроительного плана земельного участка» в составе градостроительного плана земельного участка указываются границы земельного участка, границы зон действия публичных сервитутов, минимальные отступы от границ земельного участка, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; приводится информация о градостроительном регламенте, о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства и другие сведения.

В-третьих, с заявлением направляется проектная документация (проект). При строительстве объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов, с числом этажей не более трех), предназначенных для проживания одной семьи, подготовки проектной документации не требуется. В этом случае предоставляется схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства23. Это эскиз, который может быть выполнен от руки. Специальной процедуры здесь не требуется. При этом государственная экспертиза проекта не проводится24. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства25 и провести ее экспертизу26. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет27. Порядок оформления разрешения на строительство индивидуального жилого дома регламентируется в части, не противоречащей ГрК РФ, Сводом правил «СП 11-111-99. Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства», принятым Постановлением Госстроя РФ от 30.12.1999 № 94, а также территориальными строительными нормами Московской области «Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для индивидуального малоэтажного жилищного строительства Московской области (ТСН ПМС-97 МО)», которые утверждены Постановлением Правительства Московской области от 30.03.1998 № 28/9.

Необходимо подумать и о системах жизнеобеспечения

Согласно п. 7 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ организации, осуществляющие эксплуатацию сетей, обязаны в двухнедельный срок бесплатно выдать застройщику технические условия, главные позиции которых – максимальная нагрузка и плата за подключение. Срок действия технических условий – два года.

Ввод в эксплуатацию

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдают те же органы, что дают добро на строительство, в частности органы местного самоуправления. Процедура начинается с подачи заявления. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – это документ, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществлявшим строительство. Разрешение заменило собой акт госкомиссии. Если постройка дома производилась с привлечением подрядной организации, то акт сдачи-приемки, подписанный застройщиком и подрядчиком, является результатом чисто гражданских отношений и может быть представлен вместе с заявлением на ввод объекта в эксплуатацию. Но госкомиссии как таковой больше не существует. Хотя муниципалитет сам производит осмотр, главная его задача – проверка всех документов. Забота муниципалитета заключается в том, чтобы дом не портил общего вида территории. Ранее госкомиссия решала и вопросы безопасности. Теперь же никакие представители ведомств (санитарные врачи, пожарные и т. д.) на осмотр объекта не выезжают.

Безопасность дома – проблема владельца

За безопасность объекта теперь полностью несет ответственность застройщик. Хотя, если документация проходила проверку, то субсидиарно (дополнительно) отвечает за безопасность и орган экспертизы. Всегда нужно учитывать тот факт, что на стадии подписания акта приемки заказчик снимает все претензии к подрядчику. Поэтому ответственен всегда заказчик (застройщик). Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию28 служит основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства29. Проводится техническая инвентаризация построенного объекта, по результатам которой оформляется технический паспорт, являющийся основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства30. Технический паспорт – единственный документ до 01.01.2010, подтверждающий факт создания объекта индивидуального жилищного строительства31. Таким образом, в настоящей статье оговорены требования, предъявляемые действующим законодательством к застройщику объекта индивидуального жилищного строительства.

1) п. 1–2 ст. 222 ГК РФ

2) Федеральный закон от 17.07.2001 № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» X(утратил силу с 01.07.2006)

3) Федеральный закон от 17.04.2006 № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

4) ст. 29 ЗК РФ

5) п. 2, 11 ст. 30 ЗК РФ

6) ст. 30.2 ЗК РФ

7) ст. 38 ЗК РФ, ст. 447, 448 ГК РФ, Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»

8) ст. 551 ГК РФ, п. 7 ст. 30 ЗК РФ, ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

9) ст. 1, п. 2 ст. 17, п. 2 ст. 19 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», ст. 17 Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве»

10) ст. 12 Федерального закона от 26.12.1995 № 209-ФЗ «О геодезии и картографии», Постановление Правительства РФ от 29.07.2004 № 386 «Об утверждении Положения о Федеральном агентстве геодезии и картографии»

11) Инструкция по межеванию земель, утв. Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.1996; Требования к оформлению документов о межевании, предоставляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утв. Приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327

12) ст. 14 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»; ГЗК-1-Т.О-04-01-01, утвержденные Росземкадастром 10.04.2001

13) ст. 17, 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», совместное Информационное письмо № 1 ГУ Росрегистрации по МО № РС-Исх.436 и Управления Роснедвижимости по МО № 1347-13 от 28.02.2006 «О государственной регистрации прав на земельные участки, сформированные и описанные в государственном земельном кадастре в качестве единого землепользования»

14) ст. 65 ЗК РФ

15) п. 1 ст. 66 ЗК РФ, Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»

16) п. 5.4 Положения о порядке предоставления земельных участков на территории муниципального образования «Сергиево-Посадский муниципальный район» Московской области, утв. Решением Сергиево-Посадского муниципального района МО от 04.04.2006 № 12-МЗ

17) ст. 33 ЗК РФ

18) п. 3 ст. 33 ЗК РФ, п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

19) ст. 44 ЗК РФ, ст. 284 ГК РФ

20) Постановление Правительства РФ от 24.11.2005 № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»

21) п. 9 ст. 51 ГрК РФ

22) ст. 44 ГрК РФ

23) п. 9 ст. 51 ГрК РФ

24) п. 2 ст. 49 ГрК РФ

25) п. 3 ст. 48 ГрК РФ

26) п. 2 ст. 49 ГрК РФ

27) п. 19 ст. 51 ГрК РФ

28) Постановление Правительства РФ от 24.11.2005 № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»

29) п. 10 ст. 55 ГрК РФ

30) п. 7 Положения об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утв. Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921

31) п. 4 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним», вступает в силу с 01.09.2006 (в ред. 18.07.2006)