Ремонт арендованного помещения

В. Егоров, "Бизнес для всех" № 22

Объявление: "Солидная фирма возьмёт в аренду дырокол!" Анекдот

Рано или поздно у предпринимателей, арендующих помещения, возникает потребность в приведении их в приличный вид. Для этого делается ремонт, зачастую по своему усмотрению и вкусу. При этом часто забывается, что ремонт бывает капитальный и текущий. В зависимости от того, какой ремонт сделал арендатор, вытекают совершенно разные налоговые последствия.

Статья 616 Гражданского кодекса РФ определяет, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Любой ремонт начинается с осмотра. Общие осмотры зданий должны проводиться собственником два раза в год – весной и осенью. При осмотрах следует проверять готовность зданий или объектов к эксплуатации, устанавливать объемы работ по подготовке к эксплуатации и уточнять объемы ремонтных работ по зданиям и объектам. Результаты осмотров отражаются в документах учета технического состояния здания или объекта. В них должны содержаться: оценка технического состояния здания или объекта и его элементов, выявленные неисправности, места, а также сведения о выполненных при осмотрах ремонтах. Обобщенные сведения о состоянии здания или объекта должны ежегодно отражаться в его техническом паспорте.

В течение первых двух лет эксплуатации зданий после строительства или капитального ремонта генеральный подрядчик обязан гарантировать качество строительных (ремонтно-строительных) работ и за свой счет устранять допущенные по его вине дефекты и недоделки. В нормальных условиях эксплуатации текущие ремонты рекомендуется проводить через 3-5 лет, а капитальные – минимум чрез 15-20.

В приложении № 7 к ВСН 58-88 (р) приведен рекомендуемый перечень работ по текущему ремонту зданий. Это как раз те работы, которые обязан проводить арендатор. Расходы на эти работы относятся в соответствии со статьей 260 НК РФ на затраты, связанные с ремонтом арендуемых помещений. Приведем самые распространенные из них: заделка трещин, расшивка швов, восстановление облицовки и пересадка отдельных участков площадей кирпичных стен, пробивка (заделка) отверстий, гнезд, борозд, утепление промерзающих участков стен в помещениях, устранение сырости, продуваемости и др.

В приложении № 9 приведен перечень работ, производимых при капитальном ремонте. К капитальному ремонту относятся: подключение к телефонной сети; установка домофонов, электрических замков; устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений); оборудование чердачных помещений жилых и нежилых зданий под эксплуатируемые. Если арендатору понадобится оборудовать к примеру, стоянку для своих автомобилей или под офис чердак, то это можно только с разрешения арендодателя.

Уже упоминавшаяся статья 616 ГК РФ допускает проведения капремонта без согласия арендодателя только в том случае, если последний нарушил свои обязанности по его производству. Тогда арендатор получает право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, или потребовать соответственного уменьшения арендной платы, а можно – и расторжения договора и возмещения убытков.

Необходимость обязательного согласия арендодателя подтверждает и статья 623 ГК РФ. В ней говорится, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Статья 260 НК РФ разрешает включать в затраты расходы на ремонт основных средств, если договором между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.

А что будет, если произвести капремонт без разрешения собственника? Гражданский кодекс РФ такие действия признает незаконными, что не позволит арендатору применить к таким расходам статью 260 НК РФ. Безвозмездно произведенный ремонт потребует от арендатора перечисления в бюджет НДС со всей суммы капремонта. Арендодателю тоже ничего хорошего от такого ремонта не будет. Пункт 8 статьи 250 НК РФ требует включить во внереализационные доходы безвозмездно полученные работы, коими является проведенный капремонт. Неотделимые улучшения также придется оприходовать и включать в доходы, так как арендодатель должен их обнаружить в ходе проведения инвентаризации своего имущества. Это потребует пункт 20 все той же статьи 250 НК РФ. Хорошо, если они арендодателю пригодятся, а если нет? Придется тогда арендодателю требовать от арендатора соблюдения требований статьи 622 ГК РФ, которая при прекращении договора аренды обязывает арендатора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. А это для арендатора еще одни экономически неоправданные расходы.