В последние годы интерес частных лиц к инвестициям в недвижимость неуклонно растет. Люди покупают жилье как объект инвестирования, обещающий солидный доход при минимальном риске.
Потенциал прироста капитала действительно высок: по известным мне сделкам - купленная два года назад за $500 000 квартира на Остоженке недавно продана более чем за $1 млн; цена квадратного метра достаточно ординарного дома в Крылатском с $1820 на стадии котлована поднялась до $2500 при частичном возведении коробки и наверняка еще вырастет после сдачи дома.
Недвижимость, казалось бы, один из самых надежных объектов вложений, нужно лишь найти подходящий проект. Однако при детальном рассмотрении оказывается, что основным вопросом при вложениях в недвижимость является не выбор проекта, а минимизация юридических рисков. Московский рынок недвижимости содержит парадоксальное противоречие: при стоимости объектов в сотни тысяч и миллионы долларов уровень правовой защищенности элитных потребителей ужасающе низок. В большинстве договоров (особенно это касается загородной недвижимости) хромают гарантии права собственности на покупаемый объект.
Наверное, самым распространенным подвохом является навязывание договора, на который не распространяется закон о защите прав потребителя. Он в России очень прогрессивный, поэтому строители всеми правдами и неправдами пытаются уйти от ответственности, закрепляя на бумаге, что потребитель на самом деле их партнер, несущий все риски проекта вместе с тем, кто его реализует. При этом у него нет никакой возможности повлиять на использование его денег.
Застройщики предлагают договоры долевого участия в строительстве, простого товарищества, уступки прав по инвестированию, о совместном участии в строительстве и др. Каждый из них по сути притворная сделка, поскольку в реальности отношения сторон сводятся совсем к другому - выполнению на возмездной основе работ по строительству или купле-продаже готового объекта. Поэтому в случае возникновения проблем вам придется доказывать в суде притворность сделки, чтобы распространить на отношения со строителями потребительскую защиту. К счастью, судебная практика по этому вопросу уже есть, включая соответствующее разъяснение Верховного суда.
Оптимальным для потребителя является договор о выполнении работ по постройке объекта: его можно смело подписывать - конечно, если в нем нет мин замедленного действия.
Очень важно, с кем заключается договор. На рынке недвижимости распространено оформление отношений потребителя не с самим девелопером, способным отвечать по своим обязательствам другими активами, а со специально созданной для привлечения денег организацией. Реклама же проектов всегда идет под торговой маркой известной компании. Поэтому, прежде чем оценивать проект, обязательно проверьте, не предлагается ли вам заключить договор с фирмой-пустышкой. Например, во время переговоров о покупке земли под застройку в элитном коттеджном поселке на Ново-Рижском шоссе выяснилось, что юридически поселка нет: все участки записаны на подставных лиц, часть из которых являлись сотрудниками риэлторского агентства, предлагавшего проект. Договор о строительстве также предлагалось заключить не с компанией, под чьей маркой шла реклама, а с ООО, на юридический адрес которого записано еще много фирм. Передавать участки в собственность предполагалось через полгода. Мой клиент отказался от инвестиций.
Не стесняйтесь спросить представителя продавца, какими активами обладает компания. Продавцы вместо ответа часто начинают объяснять, что компания "входит в группу" известного риэлторского брэнда. Но головная компания не выступает поручителем по обязательствам застройщика, а понятие группы и холдинга применительно к таким ситуациям в российском праве отсутствует.
Есть несколько вариантов ухода от ответственности со стороны продавцов недвижимости. Первый: вы подписываете договор с компанией, на которую оформлены все активы проекта, например землеотвод и все разрешения, но других активов, которые могли бы подстраховать ее в случае проблем с этим проектом, на ней нет. Это относительно приемлемый вариант, особенно если до завершения проекта осталось недолго.
Но большинство проектов предполагают заключение договора с фирмой, которая не владеет даже этим, располагая лишь договором с владельцем активов. Этот риск недопустим, я рекомендую обходить такие проекты стороной.
Еще один тонкий момент - предложение заплатить часть суммы на основании откровенно притворных договоров. Застройщики элитного дома в центре Москвы требовали уплатить значительную часть цены квартиры в виде взноса в пользу страховой компании. Естественно, страхование рисков покупателя не было реальным смыслом этого договора. Другая компания, продающая квартиры в центре Москвы, настаивала на заключении нескольких договоров, в том числе возмездного оказания услуг - информационно-консультативных по поиску квартиры, по заключению договоров о приобретении в собственность квартир. Поскольку все эти параметры уже были определены, договор можно смело отнести к категории притворных.
Но больше всего отличилась другая контора, также рекламирующая квартиры в строящихся домах, предлагавшая заключить целых четыре договора: уступки права требования или предварительный договор купли-продажи; агентский договор, по которому деньги проводились посредникам; страхования; купли-продажи векселя, которым предполагалось расплачиваться по основному договору.
От объяснений, что такая система нужна для оптимизации налогов и оплаты интересов определенных сторонних лиц, мои клиенты не чувствовали себя защищеннее. Минимизация налогов и платежи административному ресурсу - проблема застройщика, а не потребителя.
Кроме того, наличие в истории приобретения недвижимости притворных договоров может снизить цену при ее продаже (покупатель учтет правовые риски). Наконец, это увеличит налогооблагаемую прибыль: ведь значительная часть ваших расходов на приобретение объекта по бумагам была заплачена за что-то другое.
Еще один фактор риска - включение в договор коварных положений, которые затруднят реализацию ваших прав. Видимо, составители таких документов рассчитывают на то, что клиент совершит покупку в любом случае.
Такие мины есть почти в каждом договоре купли-продажи недвижимости. Например, в разделе "Ответственность сторон" перекладывается обязанность по уплате пени с застройщика на непонятное третье лицо путем применения созвучного наименования Заказчик (хотя в договоре две стороны: Застройщик и Инвестор). Договор также может содержать пункт о том, что "в целях скорейшего разрешения вопросов Клиент назначает своего представителя, который будет действовать от его имени совместно с представителем Исполнителя". Получается, что самостоятельно Клиент действовать не вправе. Один договор предусматривал обязательство соинвестора оплатить "возможные дополнительные затраты" с момента ввода в эксплуатацию до регистрации права собственности (в том числе затраты по содержанию помещения, в котором располагается управляющая организация и эксплуатационные службы). Другой предусматривал, что при уменьшении общей площади квартиры компенсация покупателю возвращается в соответствии с отдельным соглашением, которое застройщик может и не подписать. Примеры можно продолжать.
Наконец, надо обратить внимание, не пытаются ли вам заодно навязать договор с сервисной организацией или товарищество собственников жилья. Если вы купили недвижимость, чтобы заработать на ее перепродаже, помните, что любые навязанные сервисы могут отпугнуть потенциального покупателя.
В условиях растущего рынка основным аргументом продавцов, которым указывают на правовые недостатки их проектов, является фраза: "Не хотите - не надо, все равно кто-то другой купит". Подумайте, чем может обернуться халатность при оформлении прав через год-другой, когда покупательская лихорадка пойдет на убыль, и решите, что лучше: быть понастойчивей или получить мину замедленного действия.
Валерий Тутыхин
партнер юридической фирмы "Джон Тайнер и партнеры"
Начать дискуссию