В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом роисходит перемена лиц в обязательстве. Кредитор может передать свои права по договору без согласия должника, но должен уведомить его о состоявшейся передаче прав.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) в ст. 11 сохранил институт уступки права требования по договору (цессии), установив при этом ряд ограничений.
Во-первых, уступка прав требования (цессия) допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (квартиры). Во-вторых, по общему правилу такая уступка возможна только после полной уплаты дольщиком цены договора.
Если же дольщик полную цену квартиры не выплатил, то ему придется одновременно с соглашением об уступке прав требования заключать также и договор о переводе долга на нового участника долевого строительства.
В последнем случае перевод долга должен осуществляться по правилам статей 391, 392 ГК РФ, т.е. с согласия кредитора-застройщика.
В третьих, не допускается уступка гражданам прав требования по договорам, которые заключены юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме (п. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).
Данная норма введена в ст. 1 Закона N 214-ФЗ Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и призвана устранить возможность "обхода" данного Закона.
Иначе говоря, если дольщиком в строительстве, к примеру, 10 квартир в составе жилого дома выступила коммерческая организация, то впоследствии ей придется оформить эти квартиры в свою собственность, так как "уступить" квартиры гражданам до окончания срока строительства (как раньше и делалось в большинстве случаев) с соответствующей "наценкой" уже не удастся.
А вот для граждан такого запрета нет. Так что физическое лицо, проинвестировав на раннем этапе строительства несколько квартир, затем вправе права на них уступить любым третьим лицам. Рассмотрим такой специальный случай уступки, как, к примеру, уступка права требования уплатить неустойку.
В частности, вправе ли дольщик уступить свое право требования к застройщику об уплате неустойки (при нарушении тем срока строительства) другому лицу? Норма п. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ допускает различное толкование.
Как полагают некоторые специалисты <*>, нормы ст. 11 Закона N 214-ФЗ вводят ограничения только для сделок уступки права требования по основному обязательству и не должны распространяться на дополнительные права (право на неустойку, право на возмещение убытков и т.п.).
------------------------
<*> См.: Новоселова Л. Перемена лиц в обязательстве из договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"//Хозяйство и право. 2005. N 8.
Как договор долевого строительства, так и уступка прав требования по нему подлежат государственной регистрации (ст. 17 Закона N 214-ФЗ) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Указанный порядок касается уступки прав не по всем договорам долевого участия. Закон N 214-ФЗ распространяется лишь на те объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г. Во всех остальных случаях действует общий порядок уступки прав требования, предусмотренный статьями 382 - 390 ГК РФ.
При этом следует учитывать, что несоблюдение требований о государственной регистрации влечет недействительность сделки в случаях, прямо предусмотренных законом (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Но ни Гражданский кодекс РФ, ни Закон N 214-ФЗ не предусматривают таких последствий несоблюдения требований о государственной регистрации, как недействительность договора, поскольку до государственной регистрации такой договор не считается заключенным. Следовательно, и уступка права требования по этому договору не вступает в силу до момента регистрации сделки уступки права требования <*>.
Поскольку сделки уступки права требования подлежат государственной регистрации, то момент уступки в отношениях между участниками этой сделки определяется моментом внесения записи об уступке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) <**>. С этого момента возникают последствия уступки права требования для третьих лиц.
------------------------
<*> См.: Новоселова Л. Указ. соч.
<**> См.: Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219.
Обычно уступка прав требования совершается дольщиками - физическими лицами. В этом случае особых проблем не возникает.
Но случаются и более сложные ситуации. Например, организация, выступив дольщиком в строительстве жилого дома, затем передает часть квартир своим работникам или иным лицам по соглашению об уступке прав. Какими в этом случае окажутся налоговые последствия?
В многочисленных спорах о том, нужно или не нужно платить НДС с операций по уступке прав, вытекающих из договора долевого строительства, наконец поставлена точка. Налог в этих случаях заплатить придется.
Раньше передача имущественных прав хотя и была включена в состав операций, облагаемых НДС, но сам порядок исчисления НДС по таким операциям не был определен, что порождало как научные дискуссии, так и судебные споры. Причем диапазон обсуждаемых вариантов был крайне широк: от признания в качестве налоговой базы суммы договора цессии целиком до предложения вообще не облагать НДС передачу имущественных прав, вытекающих из договоров долевого строительства (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 25.12.2003 N Ф09-4421/03-АК).
Теперь п. 3 ст. 155 НК РФ установлено, что при передаче налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, имущественных прав на жилые дома или жилые помещения (а также на доли в них, гаражи или машино-места) налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.
Данный пункт был введен в ст. 155 НК РФ Федеральным законом от 22.07.2005 N 119-ФЗ и вступил в силу с 1 января 2006 г.
Здесь нужно учитывать, что в силу п. 8 ст. 167 НК РФ при передаче имущественных прав по договорам долевого строительства момент определения налоговой базы определяется как день уступки права требования.
Поскольку договор об уступке требования (цессии) подлежит государственной регистрации, то согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ такой договор будет считаться заключенным с момента регистрации. Тем самым налог уплачивается в бюджет в момент уступки требования, т.е.
государственной регистрации договора цессии. При этом сумма НДС определяется по расчетной ставке 18/118.
ПРИМЕР 1.
ЗАО заключило с ООО договор об уступке ему права требования по договору долевого строительства. Цена договора цессии составила 1 000 000 руб. На момент уступки ООО оплатило застройщику по договору долевого строительства стоимость квартиры в размере 900 000 руб.
ООО уплатит в бюджет НДС с разницы в стоимости уступки 100 000 руб. (1 000 000 - 900 000) в сумме 15 254 руб. (100 000 руб. х 18/118) согласно выписанному счету-фактуре.
Несмотря на новую формулировку п. 3 ст. 155 НК РФ, возможность для споров по другим основаниям все же осталась.
Как уже говорилось, долевое строительство теперь регулируется Законом N 214-ФЗ. Однако не любая инвестиционно-строительная деятельность подпадает под действие указанного Закона. И долевое строительство не возникает автоматически при строительстве любого многоквартирного дома.
Прежде всего основной предпосылкой для возникновения долевого строительства является наличие объектов такого строительства - жилых или нежилых помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, если организация выступает единственным инвестором при строительстве многоквартирного дома (равно как и другого индивидуально-определенного, обособленного объекта: здания, строения, сооружения или их комплексов), то долевое строительство не возникает.
Такие отношения должны регулироваться нормами Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности).
В действующем законодательстве такого рода сделки не предусмотрены, но и не запрещены (п. 2 ст. 421 ГК РФ). Чаще всего такие отношения регулируются так называемым инвестиционным договором (или договором соинвестирования). Он не требует государственной регистрации и заключается сторонами <*> в произвольной форме.
Кроме того, не подпадают под действие Закона N 214-ФЗ и регулируются нормами Гражданского кодекса РФ и Законом об инвестиционной деятельности отношения, связанные с внесением вклада (инвестиций) в строительство неденежными средствами (материалами, работами, услугами и т.п.), что не помешает такому инвестору в дальнейшем уступить свои права на жилые помещения другим лицам.
Какими окажутся налоговые последствия в этом случае?
По смыслу п. 3 ст. 155 НК РФ налог должен быть уплачен в каждой из рассмотренных выше ситуаций.
Но существует и другая точка зрения.
При уступке права требования происходит перемена лица в обязательстве: первоначальный кредитор выбывает из отношений, а его место занимает новый. Характер самого обязательства при этом не меняется.
Таким образом, признав инвестиционный характер такого договора, следует признать и тот факт, что перемена лица в обязательстве (в том числе уступка права требования) не влечет за собой изменение самого обязательства и оно по-прежнему носит инвестиционный характер. Передача имущества, если она носит инвестиционный характер, не признается реализацией товаров, работ или услуг (подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). Следовательно, если уступка права требования вытекает из инвестиционного договора, то правила налогообложения, предусмотренные п. 3 ст. 155 НК РФ, к ней вроде бы и не применяются.
------------------------
<*> Речь идет об отношениях "инвестор - застройщик - подрядчик", т.е. когда инвестор и застройщик не совпадают в одном лице. Это характерно для тех организаций, которые по каким-либо причинам сами не могут получить лицензию на осуществление строительных функций, присущих заказчику (застройщику).
Суды в ряде случаев (см. постановления ФАС Уральского округа от 25.12.2003 N Ф09-4421/03-АК; Северо-Западного округа от 08.06.2005 N А56-23704/04 и от 21.06.2005 N А56-29388/04) приходили к выводу, что в такой ситуации НДС уплачивать не нужно.
Но все подобные выводы, скорее всего, будут оспариваться налоговыми органами. Поэтому тем, кто не готов к судебному спору, придется заплатить НДС.
Анализируя нормы Закона N 214-ФЗ и Закона об инвестиционной деятельности, можно выделить ряд признаков, отличающих договоры уступки права от так называемых договоров соинвестирования.
Так, договор соинвестирования не может заключаться после ввода объекта в эксплуатацию, т.е. после подписания акта государственной приемки и выхода распорядительного документа органа государственной власти о сдаче объекта в эксплуатацию. Ведь со сдачей в эксплуатацию завершенного строительством объекта инвестиционная деятельность считается законченной, так как имеется документально подтвержденный объект инвестиционной деятельности <*>. Такая сделка, совершенная по окончании строительства, может быть признана притворной, так как она прикрывает куплю-продажу объекта (см. Постановление ФАС Московского округа от 29.06. 2004 N КГ-А40/5117-04-П).
Со своей стороны, уступка прав возможна и после сдачи объекта в эксплуатацию вплоть до подписания передаточного акта.
Однако заключение договора цессии в указанный промежуток времени также может навести на мысль о притворности данной сделки. Способ "легализации" такого рода сомнительных сделок отдельные специалисты <**> видят во включении в договор цессии условия о вознаграждении цедента <***>, на которое начисляется НДС.
------------------------
<*> См.: Скворцов А.В. Правовое регулирование инвестиционно-строительной деятельности (вопросы судебно-арбитражной практики)//Информационно-правовая система "КонсультантПлюс", 2006).
<**> Там же.
<***> Цедент - лицо, уступившее право.
При уплате налога у дольщика-инвестора неизбежно возникнет проблема с принятием к вычету "входного" НДС. Надо сказать, что Налоговый кодекс РФ рассматривает порядок вычета "входного" НДС лишь в отношениях между застройщиком и подрядчиком. Так, в ходе строительства и до его окончания застройщик получает от подрядчиков счета-фактуры. До конца прошлого года выделенный в них НДС к вычету не принимался вплоть до подписания акта о вводе дома в эксплуатацию.
С прошлого года суммы НДС по подрядным работам принимаются к вычету в общем порядке (п. 6 ст. 171 НК РФ в редакции Федерального закона от 22.07.2005 N 119-ФЗ) в течение всего срока строительства. Причем этот порядок распространяется на суммы НДС, предъявленные (а не уплаченные!) подрядчиками после 1 января 2006 г.
ПРИМЕР 2.
ЗАО в январе 2006 г. выступило застройщиком-инвестором в строительстве многоквартирного жилого дома. В состав жилого дома помимо 80 квартир входят помещения магазина, кафе и поликлиники, расположенные на первом этаже дома.
Строительство ведется подрядным способом.
В январе подрядчику был внесен аванс на сумму 2 000 000 руб.
В феврале 2006 г. по акту принимаются работы по закладке фундамента дома на сумму 1 180 000 руб. (в том числе НДС - 180 000 руб.).
В марте 2006 г. подписан акт сдачи-приемки общестроительных работ на сумму 2 360 000 руб. (в том числе НДС - 360 000 руб.).
В апреле произведены расчеты с подрядчиком на сумму 1 540 000 руб.
В мае 2006 г. жилой дом принят в эксплуатацию.
ЗАО предъявляет к вычету "входной" НДС в следующем порядке:
- в феврале 2006 г. - 180 000 руб. (по работам, принятым в феврале);
- в марте 2006 г. - 360 000 руб. (по работам, принятым в марте).
Для объектов, строительство которых было начато до 1 января 2006 г., существовали переходные положения.
Суть их заключается в том, что НДС, предъявленный подрядчиками до 1 января 2005 г., будет предъявляться к вычету в порядке, который действовал до 1 января 2006 г. А НДС, предъявленный подрядчиками в течение 2005 г., подлежит вычету в течение 2006 г. равными долями по налоговым периодам.
Что касается отношений "застройщик - дольщик", то здесь ситуация иная.
До 2006 г. застройщик распределял "входной" НДС после окончания строительства между всеми дольщиками (за исключением физических лиц). Каждому из дольщиков-организаций застройщик выставлял от своего имени соответствующий счет-фактуру с выделением в нем суммы НДС. Такой порядок предусматривался в письме ФНС России от 09.12.2004 N 03-1-08/2467/17@.
НДС, выделенный в счетах-фактурах застройщика, дольщик принимал к вычету. Причем только в том месяце, с которого начинала начисляться амортизация на его долю в здании (п. 5 ст. 172 НК РФ) при условии, конечно, что здание (часть здания) имеет производственное назначение и используется для осуществления операций, облагаемых НДС (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ).
На первый взгляд с этого года ситуация изменилась, поскольку теперь застройщик вправе выставлять дольщикам счета-фактуры с выделением в них сумм "входного" НДС на основании счетов, поступивших от подрядчика*. Но ведь сам объект строительства может быть принят к учету только по окончании всего процесса строительства. А по смыслу новой редакции части второй п. 1 ст. 172 НК РФ суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении имущественных прав, подлежат вычетам только после принятия на учет указанных имущественных прав.
Вот и придется дольщикам по-прежнему дожидаться, когда объект будет введен в эксплуатацию. Застройщик осуществляет расчеты с подрядчиками за счет средств дольщиков. Поэтому основанием для выписки застройщиком счетов-фактур дольщикам является сводная ведомость затрат на строительство объекта, а также справка-расчет на долю, приходящуюся на каждого дольщика в соответствующий момент строительства. К сводной ведомости должны прилагаться копии счетов-фактур подрядчиков.
Все вышесказанное в целом справедливо и для случаев уступки права. Ранее дольщики чаще всего расчетным путем определяли превышение цены уступки права на квартиру над ценой его приобретения и начисляли с этой разницы НДС, не предъявляя его контрагенту (новому дольщику) по договору цессии. При этом НДС, уплаченный в ходе уступки права, включался в себестоимость этого права.
Видимо, такая практика при уступке прав требований на долю в строительстве сохранится и впредь.
ПРИМЕР 3.
В условиях примера 2 предположим, что строительство ведется с привлечением соинвесторов-дольщиков - ООО-1 и ГУП. Доли по договорам долевого строительства, заключенным ЗАО с дольщиками, распределены следующим образом:
- ООО-1 инвестирует строительство пяти квартир по цене 1 000 000 руб. <*> каждая, помещение магазина стоимостью 1 770 000 руб. и помещение кафе стоимостью 2 000 000 руб.;
- ГУП за счет бюджетных средств инвестирует строительство поликлиники стоимостью 900 000 руб.
Остальные 75 квартир инвестируются за счет средств физических лиц.
В апреле 2006 г. ООО-1 уступает права на две квартиры ООО-2 по цене 1 100 000 руб. за каждую квартиру и право на помещение кафе по цене 2 360 000 руб.
По окончании строительства в мае 2006 г. все квартиры и помещения в доме ЗАО передает дольщикам по актам приемки-передачи и выставляет счета-фактуры с выделением соответствующих сумм НДС, в том числе ООО-1 - три квартиры стоимостью 1 000 000 руб. (в том числе НДС - 152 542 руб.) каждая и помещение магазина стоимостью 1 770 000 руб. (в том числе НДС - 270 000 руб.).
С вычетами НДС в этих случаях дела будут обстоять следующим образом.
1. В апреле 2006 г. ООО-1 уплатит в бюджет НДС с разницы в стоимости уступки прав на квартиры и помещение кафе в сумме 100 678 руб. ((100 000 руб. х 3 + 360 000 руб.) х 18/118) согласно выписанным счетам-фактурам.
НДС к вычету не предъявляется.
2. В мае 2006 г.:
- ООО-1 предъявляет к вычету "входной" НДС в сумме 270 000 руб. по помещению магазина. - ООО-2 предъявляет к вычету "входной" НДС в сумме 360 000 руб. по помещению кафе.
<*> Все цены в примере даны с учетом НДС.
При уступке прав по договорам долевого строительства организации должны уплачивать налог на прибыль.
Для сделок по уступке прав требования, возникающих из договоров долевого строительства, особый порядок определения финансового результата в главе 25 НК РФ не установлен. Налогооблагаемая прибыль в данном случае равна разнице между выручкой от уступки права и суммой вклада дольщика.
С 1 января 2006 г. для уступающих свои имущественные права дольщиков действует общая норма о том, что учету в целях налогообложения подлежат расходы, связанные с приобретением этих имущественных прав (часть первая подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Причем если уступка прав произведена с убытком, то согласно п. 2 ст. 268 НК РФ этот убыток будет учитываться при налогообложении прибыли.
Доход от реализации прав, вытекающих из договора долевого строительства, для целей налогообложения прибыли учитывается в составе доходов от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ).
ПРИМЕР 4.
В условиях примера 1 свою долю по договору долевого строительства ООО уступает ЗАО. Цена договора цессии составила 1 000 000 руб. Затраты ООО по оплате своей доли - 900 000 руб.
Налогооблагаемая прибыль ООО составит 100 000 руб.
Участник долевого строительства (дольщик) может уступить свои имущественные права по цене выше или ниже, чем он изначально вложил в строительство жилого объекта.
Но те, кто уступает свои права с убытком, должны быть готовы к тому, что существует потенциальный риск налоговых доначислений согласно ст. 40 НК РФ. Налоговые органы в сходной ситуации применительно к безвозмездной сделке (см. письмо Минфина России от 17.10.2005 N 03-03-04/4/63) высказались достаточно определенно: при оценке доходов, связанных с безвозмездным получением имущественных прав, предлагается применять аналогию с порядком определения рыночных цен на товары, работы, услуги (по поводу которых и возникли эти имущественные права). А согласно п. 3 ст. 40 НК РФ при отклонении цены сделки более чем на 20% от рыночной цены однородных товаров (работ, услуг) налоговый орган вправе доначислить налоги и пени исходя из рыночной цены сделки. Это, кстати, в равной степени касается не только налога на прибыль, но и НДС и НДФЛ.
То обстоятельство, что права на квартиры уступаются по льготной цене, например своим работникам, вряд ли может серьезно изменить ситуацию.
Тем же, кто все-таки решил рискнуть и существенно занизил цену уступки прав, предлагаем следующие аргумент: в рассматриваемом случае организация реализует не товары, работы или услуги, а имущественные права, которые в ст. 40 НК РФ не упомянуты. То есть доначисление налоговым органом при проверке сумм налогов и пеней из расчета рыночной цены уступленного дольщиком права также является оспоримым. Однако насколько убедительны данные доводы, ответит лишь судебная практика.
В силу п. 3 ст. 271 НК РФ датой признания дохода по договору цессии считается дата реализации имущественных прав, определяемая согласно п. 1 ст. 39 НК РФ. И здесь допущена определенная неточность, поскольку такого понятия, как "реализация имущественного права" (да и любого иного права), ст. 39 НК РФ не предусматривает.
Несмотря на данное несоответствие, попробуем сформулировать общие правила.
Так, по нашему мнению, датой признания дохода должен являться день, когда право требования переходит от прежнего дольщика к новому. Расход в виде суммы первоначально внесенного взноса для целей исчисления налога на прибыль должен признаваться также в момент перехода прав по договору цессии (п. 2.1 ст. 268 НК РФ).
В целях налогообложения прибыли суммы вклада, перечисленные дольщиком застройщику по договору долевого строительства, не учитываются в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль (п. 5 ст. 270 НК РФ). Они становятся расходом первоначального дольщика только в момент перехода прав по договору цессии.
Как уже говорилось выше, уступка права требования (цессия) по договору долевого строительства подлежит государственной регистрации (ст. 17 Закона N 214-ФЗ). Следовательно, и момент перехода прав по договору цессии должен определяться датой государственной регистрации указанного договора.
Таким образом, в общем случае момент признания дохода и расхода должен определяться датой регистрации договора цессии.
Ранее много споров вызывало то обстоятельство, что уступка прав может производиться неоднократно в рамках одного договора. Но ситуация здесь значительно изменилась.
До вступления в силу Закона N 214-ФЗ широко практиковались так называемые цепочки из застройщика - с одной стороны, и многочисленных инвесторов и субинвесторов - с другой. Причем в сделке "субинвестирования" субинвестор не вступал в прямые отношения с застройщиком: тот сдавал построенный объект первоначальному инвестору. А право собственности регистрировалось, минуя инвестора, непосредственно на тех лиц, кого инвестор привлек в качестве субинвесторов.
Обратите внимание! В рамках Закона N 214-ФЗ построить такую цепочку уже нельзя, поскольку в п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ предусмотрено наличие только двух участников - застройщика и дольщика. Следовательно, дольщик может привлечь нового инвестора лишь уступив ему свое место в договоре долевого строительства. Да и то с учетом ограничений, установленных п. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ для юридических лиц.
Если раньше организации, занимающиеся привлечением субинвесторов, во избежание споров с налоговыми органами могли подписывать с субинвесторами посреднические договоры (а объектом обложения НДС являлась сумма посреднического вознаграждения согласно п. 1 ст. 156 НК РФ), то с вступлением в силу Закона N 214-ФЗ такое посредничество утратило смысл.
Впрочем, все эти правила не распространяются на случаи так называемого инвестиционного договора. При его исполнении по-прежнему возможны цепочки соинвесторов. Думается, что налогообложение в этом случае должно производиться в общем порядке согласно п. 3 ст. 155 НК РФ.
Забегая вперед, обозначим другую вполне реальную проблему: дольщик на момент уступки прав требований полную цену квартиры еще не выплатил. Как сказано в п. 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ, в этом случае дольщик обязан также заключить договор о переводе долга на нового участника долевого строительства с соблюдением соответствующих норм Гражданского кодекса РФ.Причем Закон N 214-ФЗ не говорит, должен ли договор о переводе долга проходить государственную регистрацию. По-видимому, законодатель предполагал, что стороны будут составлять единый документ, содержащий положения как об уступке прав требования, так и о переводе долга. Но ведь это совершенно разные сделки. В частности, при переводе долга на это должно быть документально оформленное согласие застройщика. В противном случае недействительным может быть признан не только перевод долга, но и сам договор уступки права требования как противоречащий нормам закона.
Обязать же всех участников составить единый документ нельзя, так как законодательством такая обязанность не предусмотрена. Значит, вполне реальна ситуация, когда у сторон сделки появятся два или даже три документа: договор цессии, договор о переводе долга, а также письменно выраженное согласие кредитора-застройщика, которое вполне может быть оформлено в виде самостоятельного акта.
Отсюда вопрос: должна ли в этом случае производиться государственная регистрация договора о переводе долга? Закон этого не требует. Скорее всего, и договор о переводе долга, и согласие застройщика будут выступать в качестве "приложения" к договору цессии. Если же государственная регистрация договора о переводе долга все же потребуется, то логично считать, что момент перехода прав по договору цессии должен определяться датой государственной регистрации последнего из указанных договоров.
Начать дискуссию