Как предприятию выкупить землю у государства

Сегодня часто встречается такая ситуация: предприятие находится в частной собственности, а земля, на которой оно расположено, — в государственной. Это произошло из-за того, что в начале 90-х годов, в момент приватизации госпредприятий вопрос права собственности на землю не был урегулирован.

Ольга Чайкина

Земельный кодекс РФ, который вступил в силу 29 октября 2001 года, предоставляет предприятиям право выбора — приватизировать землю или взять ее в аренду. При этом выбор в пользу одного из способов Вам необходимо сделать до 1 января 2008 года. Это указано в пункте 2статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (от 25.10.2001 № 137-ФЗ). Отметим, что данный срок законодатели переносили уже дважды, поэтому, возможно, 1 января 2008 года снова не будет окончательной датой. Например, по данным Правительства РФ, к настоящему времени количество переоформленных земельных участков, принадлежащих юридическим лицам, составляет менее 25 процентов от общего числа участков, которые должны быть переоформлены.

В статье я рассмотрю, как выкупить земельный участок, находящийся под объектами недвижимости Вашей компании.

Кто имеет право на выкуп земельного участка

Выкуп земли возможен, если выполнены два условия:

Предприятие должно иметь в собственности здания и сооружения, находящиеся на этой земле (ст. 36 Земельного кодекса РФ).
Земельный участок должен был быть предоставлен Вашему предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве аренды до вступления в силу Земельного кодекса РФ, то есть до 29 октября 2001 года. Если же договор аренды земельного участка заключен после этой даты, в соответствии со сложившейся судебной практикой считается, что Вы утратили право выкупа земельного участка.

Право предприятия на выкуп земли под недвижимостью является исключительным. Это означает, что если недвижимость принадлежит Вашей фирме, то никто другой приватизировать земельный участок под ней не может. Предприятию — собственнику зданий, сооружений также принадлежит право выбора между выкупом и арендой земли.

Ваша компания может столкнуться с такой проблемой: на земельном участке предусмотрено строительство другого объекта (в соответствии с генеральным планом развития города или иного населенного пункта). Если генеральный план утвержден до подачи Вашим предприятием заявления о приватизации, такой участок приватизировать не получится. Не подлежат приватизации и участки общего пользования. Но если Вам принадлежит законно возведенный коммерческий объект, находящийся на таком участке, то с момента застройки участок не считается землей общего пользования и может быть приватизирован. На это указано в статье 262 Гражданского кодекса РФ.

Что необходимо выяснить, прежде чем выкупать землю

Если Вы решили купить участок, Ваш юрист должен выяснить:

какой исполнительный орган государственной власти (местного самоуправления) выступает продавцом земельного участка;
каковы границы земельного участка, подлежащего выкупу, есть ли на нем здания и помещения, принадлежащие нескольким собственникам.

Как определить, кому принадлежит земля. Вопрос, который требуется разрешить Вашим юристам: в чьей собственности находится земля -федеральной, региональной или муниципальной? От этого зависит, кто будет выступать продавцом участка.Если принадлежащий Вам объект недвижимости раньше находился в федеральной собственности, это означает, что сейчас земельный участок находится в собственности РФ. Земля под объектами, принадлежавшими регионам, будет являться собственностью последних, участки под муниципальными объектами — муниципальной собственностью. Земля под остальными объектами недвижимости, находящимися в частной собственности, признается неразграниченной, распоряжение ею осуществляют муниципальные органы. Однако региональные власти могут забрать у органов местного самоуправления право распоряжения неразграниченными участками.

Как определить размер и границы земельного участка. Границы и размеры выкупаемого земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади (п. 7 ст. 36 Земельного кодекса). Однако, к сожалению, не все проблемы решены. Так, в большинстве регионов России не приняты градостроительные регламенты. В этом случае многое при определении границ участка будет зависеть от местных чиновников.

Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными на региональном уровне нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, а также правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ). Поэтому площадь земельного участка, который Вам предоставят в итоге, может оказаться меньше той, которую Вы планировали получить.

На земельном участке, определенном согласно данным кадастрового учета как единая территория, закрепленная за одним лицом, могут находиться объекты недвижимости, принадлежащие разным собственникам. Иными словами, если Вам принадлежит лишь часть здания, то приватизировать земельный участок Вы можете только совместно с другими собственниками в общую долевую собственность. Если некоторые помещения здания принадлежат государству (муниципалитету) и закреплены за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения, приватизировать земельный участок под таким зданием невозможно. В данном случае Вы можете лишь заключить договор аренды такого участка (ч. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ).

Как выкупить землю

Для того чтобы приватизировать землю, Вашим юристам нужно сделать следующее:

Подготовить все необходимые документы. Земельный кодекс РФ не определяет перечень документов, которые должны быть приложены к заявлению на выкуп, за исключением кадастрового плана земельного участка. Процедура подготовки пакета документов для подачи заявления включает в себя топосъемку участка, нанесение красных линий,определение границ участка, межевание, согласование с владельцами коммуникаций, постановку участка на кадастровый учет, составление кадастрового плана. Перечень документов, необходимых для выкупа земли, Ваш юрист может найти в соответствующем исполнительном органе, который будет выступать продавцом земельного участка.
Обратиться с заявлением о приобретении прав на земельный участок в органы государственной власти или местного самоуправления (в зависимости от принадлежности земельного участка). К заявлению нужно приложить кадастровый план участка. Если у Вас его нет, органы местного самоуправления должны подготовить его в течение месяца с момента Вашего обращения. Однако на практике данное требование законодательства реализовать довольно сложно.
В течение двух недель чиновники должны принять решение о том, на каких условиях Вам будет предоставлен земельный участок. По истечении двух недель Вы должны получить копию решения.
Если государство не возражает против продажи земли, Вам выдадут или вышлют договор купли-продажи. Поручите юристу внимательно ознакомиться с условиями договора: если что-то не устраивает, Вы имеете право направить продавцу протокол разногласий или новый проект договора купли-продажи. Если уладить разногласия не удастся, выход один — обратиться в арбитражный суд.

Автор - заместитель директора. Юридическая фирма «Кодекс», Краснодар.