С 1 января строительные компании будут обязаны обеспечивать дольщикам дополнительные банковские или страховые гарантии

С 1 января 2014 года в силу вступают изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", которые призваны обеспечить выполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.

Об этом 3 декабря в ходе круглого стола "Банки, страховые компании и застройщики: новое в законодательстве — новые аспекты взаимодействия", организованного Связь-Банком и Международным банковским клубом "Аналитика без границ", сообщил директор Общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков Сергей Пахомов. С места события передает корреспондент Клерк.Ру Сергей Васильев. 

Сегодня застройщики по закону обязаны включать в договор участия в долевом строительстве условие, по которому исполнение их обязательств перед дольщиками обеспечивается при помощи залога и/или поручительства. Федеральным законом №294-ФЗ от 30.12.2012 г. перечень способов обеспечения обязательств застройщика расширен, а само наличие способа обеспечения признано одним из существенных условий договора . С 1 января 2014 года к обязательному залогу прибавится еще один инструмент на выбор застройщика: поручительство банка или страхование гражданской ответственности. Договоры поручительства или страхования должны будут подаваться наряду с иными документами при государственной регистрации договора долевого строительства.

По новому закону застройщик при заключении договора обязан довести до дольщиков сведения о банке-поручителе. В числе прочих требований к таким банкам - наличие уставного капитала не меньше 200 млн. руб. и собственного капитала размером не  менее 1 млрд. руб..

В новой редакции закона увеличивается срок действия договора поручительства. Если сегодня он должен превышать срок действия договора о строительстве как минимум на 6 месяцев, то после 1 января 2014-го - как минимум на 2 года. Отдельно указывается на то, что поручитель несет ответственность перед дольщиков в том же объеме, что и застройщик. Стоит особо отметить, что если участок под строительство изначально находится в залоге у банка, то дольщику нужно заранее убедиться в согласии банка на обращение взыскания на этот участок.

Если застройщик выбирает не поручительство банка, а страхование ответственности, то следует обратить внимание на минимальные требования к страховым организациям, которые могут выполнять эту функцию. В числе прочих требований к ним - наличие собственных средств не менее 400 млн. руб, уставного капитала - не менее 120 млн.руб.

Впрочем, игроки страхового рынка пока что явно не горят желанием страховать долевое строительство. Разве что кэптивные страховщики, аффилированные с самими строительными организациями. Достаточно сказать, что еще полгода назад ни одна из российских страховых компаний не обладала лицензией на страхование застройщика в пользу третьего лица. 

На этом фоне сами представители строительной отрасли объединились в некоммерческую организацию - Общество взаимного страхования застройщиков. "Наши правила страхования мягче, чем у любой рыночной компании, - уверен директор ОВСЗ Сергей Пахомов. - У нас лишь одна оговорка: заведомо преступный умысел, приведший к страховому случаю. И то, мы сначала должны будем заплатим, а уже потом доказывать состав преступления и преследовать злодеев, нанесших ущерб Обществу".

Расходы по страхованию ответственности, разумеется, в итоге будут переложены на покупателя недвижимости. ОВСЗ принимает за базовый тариф 1,2% от стоимости (в случае, когда страхуется каждый договор долевого участия) и 1,65% (когда страхуется объект долевого строительства в целом). На эти цифры крайне условны: в зависимости от конкретных условий обещано применять повышающие и понижающие коэффициенты - от 10 до 0,1.

Поправки в закон будут распространяться на строительство тех объектов, первый договор долевого участия по которым будет зарегистрирован в Росреестре после вступления изменений в силу, то есть после 1 января.