Для начала стоит рассказать такую историю. Мужчина продал квартиру, но денег за нее не получил. Дальнейшие судебные разбирательства оказались бесполезны. Причина: в договоре купли-продажи было указано, что покупатель должен был перечислить средства продавцу до подписания договора. Невнимательность владельца недвижимости сыграла злую шутку – он лишился денег и квартиры.
Какой вывод можно сделать из этой ситуации? Управлением процесса покупки-продажи должны заниматься профессионалы. А еще работа с экспертами имеет такие плюсы:
- Адекватная оценка стоимости квартиры (как показывает опыт, заниженная или завышенная сумма одинаково неэффективны)
- Оформление всех необходимых документов (для профессионала в пределах одного месяца)
- Наличие богатого опыта и сотрудничество с широким кругом специалистов – юристы, адвокаты, нотариусы, бухгалтера, финансисты и пр.
Ситуации могут быть разные, например, - продажа недвижимости из другого города, продажа ипотечной квартиры, продажа недвижимости, где проживает несовершеннолетние и пр. А еще могут возникнуть сложности с документацией, например старый образец свидетельства на квартиру, выданный еще в 90-е годы или другие моменты. Работая с опытной командой, все щекотливые вопросы можно решить.
- Действенные рекомендации и советы по повышению привлекательности жилья, в глазах потенциальных покупателями (буквально – даже правильное освещение играет свою роль)
- Размещение рекламы на профильных ресурсах
- В контактах риэлтор размещает свои данные. Владелец недвижимости таким образом избегает нежелательных контактов. Информация о продавце остается закрытой, что в конечном итоге уберегает от посягательства мошенников и квартирных воров.
Как найти надежную риэлтерскую компанию и ответственного продавца
У продавца недвижимости обязательно должна быть квалификационная карточка, выданная «Российской гильдией риэлторов» (РГР). Чтобы не возникло сомнений о ее подлинности, на сайте «Ассоциация риэлторов» (АРСП) в разделе «Проверить риэлтора» по ФИО можно уточнить является ли такой сотрудник действительным работником агентства. Уточнить информацию можно также и по телефону в риэлтерской конторе, а во время личной встречи проверить паспорт самого агента.
Прежде чем идти в офис компании, посмотрите их сайт, постарайтесь побольше разузнать о их репутации на рынке. Что должно насторожить:
- Обещание дешевизны стоимости услуг. Согласно стандартам «Ассоциации риэлторов» услуги агента составляют от 5% до 10% от сделки, поэтому априори цена не может быть слишком низкой.
- Отсутствие офиса (вас пригласили в кафе) или его совершенно непрезентабельный вид (комната в коммуналке). В этом случае стоит быть максимально осторожным, так как в следующий раз «конторы» может и не оказаться.
- Наличие в договоре на обслуживание пункта, написанного слишком маленьким шрифтом. Конечно не факт, что вы попали на аферистов, но лучше сразу внимательно изучить такие примечания.
- Предложение наперед оплатить «дополнительные расходы» (например, на получение справки из БТИ).
Как должен выглядеть правильный договор между владельцем недвижимости и риэлтором (агенцией)
В «правильном» договоре обязательно должны быть предусмотрены такие пункты:
- Сумма вознаграждения, которую получит агент по результатам сделки (в процентах от стоимости продажи объекта или фиксированная сумма)
- Обязательства агента и его ответственность. В договоре должна быть согласована схема взаимодействий между агентом и клиентом (обсуждение планов, форма связи – телефон или электронная почта и пр.). Риэлтор всегда должен быть в «зоне досягаемости», и регулярно информировать клиента о проделанной работе и будущих планах.
- Права и обязанности клиента (владельца недвижимости). Клиент должен быть осведомлен о юридических (сбор необходимых документов), финансовых (налоговые обязательства) и маркетинговых (цена недвижимости) планах агента, где требуется его непосредственное участие и одобрение.
- Финансовые обязательства или, кто несет материальную нагрузку, оплачивая:
- услуги по оформлению необходимых документов;
- аренду банковской ячейки,
- нотариальные расходы и пр.
Какая требуется документация для продажи квартиры
Прежде всего, квартира должна быть приватизирована. Без этого продать жилище не представляется возможным.
Обязательные документы:
- Официальные бумаги, свидетельствующие о том, что вы являетесь собственником квартиры (договор купли-продажи, обмена, дарения, выкупа доли и пр.)
- Техпаспорт
- Справка из БТИ
- Справка из ЕГРП (свидетельствует о том, что недвижимость не находится под арестом или другими обязательствами). Помимо этого, в качестве перестраховки, к вышеперечисленным документам могут добавиться справки о том, что за квартирой не числится коммунальной задолженности (от ЖЭКа, службы газа, водоканала, горэнерго и телекома).
- Паспорт продавца и документы, подтверждающие родственные связи. При необходимости в ЖЭКе берется справка о том, что в квартире не зарегистрированы несовершеннолетние или нетрудоспособные граждане, права которых в этом случае защищены законом. Если такие проживают, то для продажи жилья потребуется получение согласования с органов опеки.
- Если продавец состоит в браке, то в этом случае он должен получить разрешение супруга или супруги на продажу недвижимости.
- Если продавец холост/не замужем, то в этом случае он также должен предоставить соответствующий документ, ранее засвидетельствованный нотариусом.
Некоторые важные моменты перед куплей-продажей квартиры
Заранее не отдавай оригиналы документов агентствам недвижимости. В договоре указывайте реальную стоимость недвижимости (спецотдел в налоговой отслеживает такие вопросы). Постарайтесь описать в договоре все недостатки квартиры (неузаконенная перепланировка, неработающая электропроводка и пр.), если такие имеются - это поможет в дальнейшем избежать судебных исков.
Перед сделкой купли-продажи попросите договор и внимательно изучите его еще раз. Уточните такие пункты:
- Когда будут произведены денежные расчеты (до подписания договора или позже).
- Когда будет зарегистрирован договор, и в какой момент вы сможете получить деньги.
Договоритесь заранее, чтобы передача денег была произведена через банковскую ячейку. Если сделке предшествует авансовый платеж (1-5% от стоимости недвижимости), напишите расписку о получении в присутствии, как минимум двух свидетелей, ФИО и паспортные данные которых, будут должным образом вписаны в документ.
В целом, будьте бдительны и постарайтесь сотрудничать к теми компаниями, которые уже заработали репутацию на рынке, и не пытаются вас засыпать слишком «сладкими» предложениями о продаже вашей квартиры. Как известно, «бесплатный сыр бывает только в мышеловке».