Количество альтернативных сделок на рынке вторичной недвижимости в Москве достигает 85-90%. В докризисные времена этот показатель составлял 60-70%. Главной причиной риелторы называют снижение уровня платежеспособности людей. Прокомментировать эту ситуацию мы попросили эксперта Тевфика Арифа.
Оксана Марченко: Добрый день. Для начала расскажите нам, что это за процедура такая – альтернативная сделка?
Тевфик Ариф: В биографии почти каждого возникает момент, когда нужно переезжать на новую квартиру, а основным финансовым ресурсом является старое жилище. Альтернативная сделка – это цепочка операций купли-продажи, в результате которой вы меняете старую квартиру на новую. Чаще всего в процессе участвуют 3-5 сторон, но случаются и запутанные схемы с десятком заинтересованных. Чем больше звеньев, тем сложнее. Реализация длинной цепочки может затянуться на год.
Оксана Марченко: Я так понимаю, процент «чистых» сделок, когда квартирами обмениваются напрямую, не так велик?
Тевфик Ариф: Да, не больше четверти рынка. Это вариант для людей, которые меняют район. Искушенный риелтор в таких случаях не потребуется.
Оксана Марченко: Какие виды альтернативных сделок существуют?
Тевфик Ариф: Семья решила улучшить жилищные условия – это раз. Например, родился ребенок, и родители хотят дополнительную комнату. Решили разъехаться – это два. Членам семьи стало тесно на одной жилплощади, и они меняют ее на несколько меньших. Захотели воссоединиться под одной крышей – это три. Это самая сложная схема, потому что непросто найти одновременно двух или трех покупателей.
Оксана Марченко: С какими трудностями при оформлении альтернативных сделок сталкивался в своей биографии Тевфик Ариф? Вы же устраивали подобные операции?
Тевфик Ариф: Да, приходилось. В процессе участвует множество людей, каждый из которых может изменить решение в любой момент. Организатору нужно терпеливо согласовывать сроки, растолковывать условия, убеждать в безопасности. Был случай, человек изменил решение в последний момент только потому, что в него засеяли сомнение: «А не сговорились ли меня обмануть остальные?». Многомесячная подготовка, включающая немалые финансовые затраты на оформление документов и экспертизы, пошла насмарку. Кроме того, пришлось выслушать приятные комментарии от остальных участников сделки.
Оксана Марченко: Какие квартиры в группе риска?
Тевфик Ариф: Биография владельцев требует пристального изучения всегда. Очень внимательным нужно быть с объектами, которые продают антисоциальные граждане. Повышенный риск при работе с людьми, работающими по доверенности. Особенно, если они представляют интересы недееспособных или несовершеннолетних лиц. Рискованно, когда в схеме участвуют претенденты на ипотеку – отказ банка будет означать необходимость формировать новую цепочку.
Оксана Марченко: В данный момент рассматриваю любезно предоставленные Тевфиком Арифом фото, на которых он заснят со своими клиентами – участниками альтернативных сделок. На правах рекламы сообщу, что все выглядят счастливыми и довольными результатом.
Тевфик Ариф: Фото с недовольными клиентами было бы не меньше, если бы расстроенные люди изъявляли желание сниматься. Шутка. В действительности нужного результата удается добиться в подавляющем большинстве случаев. Но иногда процесс сильно затягивается, что вызывает естественное недовольство клиентов.
Оксана Марченко: Что такое альтернативная сделка, мы уяснили. Теперь, поговорим о ситуации на рынке недвижимости. Чем вызван такой резкий рост популярности обменов?
Тевфик Ариф: У людей стало на руках меньше денег. Стало трудно получить ипотеку. Практически исчезли инвесторы во вторичную недвижимость. Допустим, семья Тевфика Арифа решила разъехаться, и у них нет «запасных аэродромов», где они после продажи поживут какое-то время, пока подберут подходящие квартиры. В благоприятных финансовых условиях они сначала покупали жилье, после чего спокойно продавали старое. Теперь, у них нет лишних денег. Единственный доступный вариант – обмен. Да, придется подождать, но что делать. При обмене ты продаешь квартиру дешевле (в среднем на 10-15%), но и покупаешь за меньшую стоимость.
Оксана Марченко: По данным экспертов, в первой половине 2014 года доля обменных операций составляла 70%. С декабря по февраль 2015-го она упала до 50%. С той поры интерес к обмену только рос и сегодня достиг уровня 90%. Понятно, почему растет спрос на такие сделки, но почему он падал на стыке 2014-2015 годов?
Тевфик Ариф: Семьи предпочли инвестиции в недвижимость наблюдению за тем, как обесцениваются накопления. Остановилось падение рубля – спал ажиотаж.
Оксана Марченко: А если курс начнет резко понижаться снова?
Тевфик Ариф: Такого всплеска популярности прямых сделок купли-продажи мы уже не увидим. Денег у населения мало, остается ждать улучшения экономической ситуации в стране.
Оксана Марченко: Напоследок, попрошу Тевфика Арифа подвести итоги нашего разговора. Я же прощаюсь с вами. До свидания!
Тевфик Ариф: Альтернативная сделка является сегодня столь же распространенным форматом, как прямая продажа недвижимости или покупка с участием банка. Главный плюс – вы получите нужную квартиру, даже не имея на руках свободных средств. Главный минус – зависимость от остальных участников цепочки. Если один встанет в позу, процесс придется переигрывать, что займет дополнительное время.
Риск столкнуться с мошенничеством здесь не выше, чем при других юридических операциях. Избежать проблем просто: доверьте ведение сделки профессионалам. Желание сэкономить на услугах квалифицированных юристов понятно, но часто приводит к разочарованию. Не ленитесь вникать в каждый нюанс. Помимо осмотра квартиры, стоит пообщаться с соседями и узнать как можно больше о доме, в котором предстоит жить. Пожалуй, все. Благодарю за внимание.