Купить квартиру в новостройке – мечта многих россиян. Считается, что такое жилье обладает меньшим числом дефектов и способно эксплуатироваться многие годы. В действительности дольщик может столкнуться со множеством недостатков и нарушений в планировке, выполнении отделки и других работ. Российское законодательство обязует застройщика ликвидировать недочеты и передать дольщикам квартиры соответствующего качества.
Будущие собственники должны уделять особое внимание такому процессу, как приемка квартир. Только тщательное изучение жилья на этом этапе позволит указать застройщику на нарушения и принудить их исправить. Мы подготовили статью, из которой Вы узнаете, на что обратить внимание при приемке новостройки, какие инструменты подготовить и как действовать, если были найдены недостатки.
Когда можно принимать квартиру от застройщика?
Отметим, что процедура приемки объекта недвижимости представляет собой осмотр помещения участником долевого строительства (лица, заключившего ДДУ), по итогам которого дольщик должен либо подписать акт приема-передачи или составить претензию с указанием недостатков, найденных в квартире. Во время осмотра помещения покупателю необходимо проверить, в полной ли мере застройщиком были выполнены его обязательства до сдачи жилья в эксплуатацию.
Начинает приемку новостроек именно застройщик. Он уведомляет клиентов о том, что объект был введен в эксплуатацию, то есть можно начать проводить приемку квартир. В уведомлении содержится информация о дате выдачи ключей и начале записи на прием собственности. Представитель строительной компании может оповестить дольщиков по телефону, электронной почте или заказным письмом. В то же время важно помнить, что по правилам сотрудник должен отправить письмо с уведомлением о вручении, однако многим дольщикам достаточно звонка.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Участник долевого строительства, не отвечающий на уведомление в течение двух месяцев и не участвующий в приемке, может потерять права на имущество. В таком случае застройщик передает объект другим покупателям. Также существует практика, когда акт подписывается застройщиком в одностороннем порядке, то есть считается, что Вы приняли жилье.
В назначенное время будущий собственник приезжает в квартиру. Он должен взять с собой паспорт и договор, подтверждающий его права на имущество. Вместе с сотрудником девелопера они проверяют качество помещения. В том случае, если претензии отсутствуют, дольщик должен принять квартиру, то есть происходит подписание акта приемки-передачи. В дальнейшем документ направляется в Росреестр для дальнейшей регистрации объекта недвижимости в собственность покупателя. Если же были найдены нарушения, нельзя подписывать акт приемки. Вместо него оформляется дефектный акт с детальным описанием претензий.
Подготовка к приемке квартиры от застройщика
Перед тем, как принимать квартиру в новостройке, необходимо тщательно подготовиться, и речь не только о документах и инструментах для проверки.
ШАГ 1: отключить эмоции
Покупка квартиры является важным шагом, потому и крайне волнительным. Жилье на первичном рынке зачастую приходится ждать долгие месяцы, иногда и годы. По этой причине дольщики мечтают как можно быстрее получить ключи. Однако это желание может сыграть злую шутку с покупателем: гораздо проще и практичнее избежать подписания акта приемки, если в квартире найдены несоответствия, нежели потом самостоятельно исправлять неполадки.
Кроме того, запомните:
Многие представители строительных компаний будут торопить Вас и стараться как можно быстрее сдать помещение. Вы имеете полное право изучить каждый нюанс в квартире, даже если для этого потребуется много часов.
Записывать нужно каждый недостаток, даже если Вам пытаются доказать, что он незначительный.
Нужно забыть о смущении. Исправлять недочеты будут только в том случае, если Вы на них укажете.
ШАГ 2: проверить, что процедура соответствует закону
Перед тем, как передать квартиру, застройщиком должны быть выполнены некоторые условия. Убедитесь, что они были реализованы в полной мере.
Было получено разрешение на эксплуатацию здания.
Дольщики получили уведомление о готовности дома к передаче.
В течение семи дней после получения уведомления начинается приемка квартир, если иное не указано в договоре.
ОСОБОЕ ВНИМАНИЕ! Ранее было описано, что на приемку дается 2 месяца. В то же время недобросовестные строительные компании избегают честной передачи помещений, поэтому пытаются обойти закон. Они могут заявить, что на приемку уже выстроилась огромная очередь, поэтому Вы должны подождать более двух месяцев. После того, как проходит два месяца, компания самостоятельно подписывает акт. Казалось бы, они действуют в законном порядке, поскольку Вы не явились на осмотр после получения оповещения в заявленные сроки.
Чтобы избежать дальнейших проблем, необходимо сразу написать претензию и направить ее строительной компании. Укажите, что Вы готовы осмотреть квартиру в установленный законом срок, а также запросите копию претензии с распиской о том, что она была получена застройщиком. В случае нарушения Ваших прав девелопером, такой документ станет доказательством Вашей правоты.
ШАГ 3: перечитать договор
Перечитайте договор и проектную документацию на здание. Здесь содержится вся информация, которую потребуется перепроверить: материалы, из которых выполнены стены и полы, размеры помещения, особенности отделки и многое другое. Также не забудьте посмотреть сведения о подъезде и другой общедомовой собственности. Такие помещения также должны быть подготовлены в полной мере.
Заранее подготовьте копию с планом квартиры, который содержится в приложении к договору. Он потребуется, чтобы сравнить перегородки, планировку и площадь.
ШАГ 4: подготовить инструменты
Отвечая на вопрос о том, как принять квартиру в новостройке, можно смело сказать, что это невозможно сделать без набора инструментов. В список нужных приспособлений входят:
Ручка и листы бумаги/блокнот. Этот набор, очевидно, используется для записи замечаний, проведения расчетов. Однако не получится ограничиться заметками на телефоне, поскольку лист бумаги также может сыграть важную роль при проверке вентиляции.
Фотоаппарат. Он позволяет мгновенно зафиксировать, какие недостатки были найдены в квартире.
Фонарик. С его помощью можно без труда проверить темные участки, а также перестраховаться, если в одном из помещений будет отсутствовать свет.
Уровень. Требуется, чтобы проверить, насколько ровные стены.
Вертикальный отвес. Используется для проверки стен, а именно их расположения относительно пола и потолка – стены должны находиться строго вертикально.
Рулетка. Измерительный прибор необходим для замера комнат и общей площади квартиры.
вольтметр/недорогой электрический прибор. Без него не получится проверить розетки и наличие в них напряжения.
Чек-лист приемки квартиры с отделкой и без
Существуют особенности приёмки квартиры в новостройке без отделки и с отделкой. В то же время у каждого застройщика требования к комплектации также могут отличаться. Рассмотрим стандартные и наиболее часто встречающиеся характеристики жилья без отделки и с отделкой.
Квартира с отделкой чаще всего соответствует следующим требованиям:
проведена подготовка стен, потолка и пола, они выровнены. Также могут встречаться договоры, требующие финальной отделки;
есть розетки, газовые трубы разведены, проведена электропроводка;
отопительная система полностью смонтирована;
установлена сантехника.
Помещение без отделки:
на стенах отсутствует даже шпаклевка;
есть входная дверь;
имеются стеклопакеты;
электрическая сеть выведена до распределительного щитка;
труба подачи газа выведена к счетчику;
обеспечена естественная вентиляция благодаря шахтам и отверстиям в стенах.
ВАЖНО! Список характеристик каждой квартиры индивидуален и зависит от условий, прописанных в договоре. Проводите проверку в соответствии с пунктами, указанными в Ваших документах.
Каждый выявленный недостаток необходимо фотографировать и отмечать на бумаге. Это позволит наиболее подробно заполнить дефектный акт и в случае необходимости предъявить доказательства нарушений со стороны застройщика.
Приемка квартиры без отделки
Решив купить квартиру без отделки, во время ее осмотра важно убедиться, что:
в конструкции отсутствуют трещины или неровности, блоки не смещены, нет щелей или дыр между комнатами или на улицу;
площадь квартиры соответствует той, что была зафиксирована в договоре. Необходимо провести замер каждого помещения, посчитать их отдельную площадь, а затем суммарную;
помещения имеют правильную геометрию, то есть стены расположены вертикально, а все углы составляют 90 градусов;
окна и двери открываются без труда, а закрываются плотно;
коммуникации проведены так, как указано в плане. Все провода изолированы, нет протечек в водопроводе или отоплении. Элементы прочные и качественные;
имеются пломбы на приборах учета. Кроме того, необходимо снять с них показания;
в помещении образуется комфортный сухой микроклимат, то есть нет плесени и влаги. Воздух без труда втягивается в вентиляционную систему.
Приемка квартиры с отделкой
Правильно реализовать приемку квартир у застройщика с отделкой необходимо в два этапа: проконтролировать качество самой конструкции и проверить отделку. Если первый этап повторяет тот, что описан при проверке квартиры без отделки, то второй имеет особенности.
1. Проверка конструкций:
реальная площадь сверяется с проектной;
присутствуют правильно расположенные перегородки;
окна и двери прочные, отсутствуют щели;
имеются качественные коммуникации: отопительная система, сантехника.
2. Проверка отделки в соответствии с пунктами, прописанными в договоре:
выполнены отделочные работы на стенах, полу и потолке;
светильники, розетки, выключатели установлены, есть проводка;
в случае, если это указано в договоре, имеются дополнительные коммуникации, например, кабель для интернета.
Инструкция: как принимать квартиру в новостройке в 2022 году
Каждая из характеристик квартиры, будь то площадь, материалы, перегородки, указываются в ДДУ в разделе «Характеристика объекта». Именно информация в этом пункте позволит Вам сравнить реальный объект с его плановыми характеристиками.
ЗАПОМНИТЕ! Осмотр квартиры необходимо назначать на первую половину дня, чтобы рассмотреть помещения в естественном свете.
Чтобы провести полноценную проверку, переходите от одного шага к другому. Тогда Вы наверняка не упустите ни один из важных пунктов.
ШАГ 1: площадь
Необходимо захватить с собой на осмотр план квартиры, ознакомиться с особенностями расположения комнат и их размерами. При помощи рулетки измерьте длину и ширину комнат. Делать это удобнее всего вдоль стен, держа рулетку на одном уровне с полом. Затем посчитайте площадь как отдельных помещений, так и всей квартиры.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если площадь квартиры оказалась меньше заявленной, то Вы имеете полное право требовать компенсацию. Даже в том случае, если в комнатах не хватает всего пары сантиметров, в результате может оказаться, что суммарная площадь жилья на несколько квадратных метров меньше обещанного. Вспомним, что средняя цена «квадрата» довольно большая и превышает 50 тысяч рублей, то есть застройщику потребуется выплатить более ста тысяч. Кроме того, некоторые из девелоперов вместо компенсации могут предложить дополнительное имущество, например, кладовую или парковочное место.
ШАГ 2: входная дверь
Необходимо несколько раз открыть и закрыть дверь, чтобы убедиться, что она плотно держится, не провисает, а замок и ручка работают без заеданий. Также требуется проверить дверную коробку. Для этого немного приоткройте дверь и посмотрите, будет ли она закрываться без дополнительных усилий. Если дверь закроется, то коробка установлена криво.
Коробка должна соотноситься с размерами проема. Если разница в размерах компенсируется за счет дополнительных строительных материалов, считается, что дверь установлена неправильно.
ШАГ 3: окна
Проверка окон схожа с проверкой двери. Здесь также требуется убедиться, что окна ровные, отсутствуют препятствия для их открывания и закрывания, механизм не заедает, отсутствуют щели. Тщательно проверьте, что на окнах отсутствуют царапины и трещины.
ШАГ 4: потолок
В кирпичных и панельных зданиях формирование перекрытий происходит из плит. В процессе их монтажа между плитами появляются стыки. Они должны быть залиты специальным раствором и выровнены. Если Вы купили квартиру в монолитном доме, то потолок должен быть абсолютно ровным.
Также требуется убедиться, что высота потолков соответствует той, что указана в договоре.
ШАГ 5: пол
Пол может сдаваться в двух видах: со стяжкой и без. Если пол без стяжки, то на нем должен полностью отсутствовать строительный мусор. Если на полу залита стяжка, то Вам необходимо убедиться в ее качестве. Простучите по полу каблуком, чтобы убедиться, что нет пустот. Также визуально осмотрите пол на наличие трещин и неровностей.
ШАГ 6: стены
Требования к стенам формируются на основе того, какая выбрана отделка. Например, для черновой отделки допускаются самые большие отклонения, а для финишной – минимальные. Убедиться в том, насколько качественно выполнены работы, можно при помощи строительного уровня и отвеса.
Также важно убедиться, из чего выполнена штукатурка. Так раствор из цемента будет иметь сероватый оттенок и шероховатую текстуру, а гипсовый – светлый оттенок и гладкую текстуру. Обратите внимание, что гипсовая штукатурка не должна применяться в санузлах.
ШАГ 7: электропроводка
Если в квартире были установлены розетки и выключатели, то необходимо визуально оценить изоляцию проводов и протестировать розетки при помощи вольтметра.
ШАГ 8: водоснабжение
Проверьте, что на трубах отсутствует влага, а краны без труда двигаются.
ШАГ 9: отопительная система
Ни один из радиаторов и других элементов отопительной системы не шатается и не провисает.
ШАГ 10: вентиляция
Откройте окна и приложите к вентиляции лист бумаги. Если тот притягивается, то можно судить о высоком качестве вентиляционной системы.
Как оформить принятие квартиры?
Если квартира Вас полностью устраивает, что бывает крайне редко, Вам необходимо лишь подписать акт приема-передачи и получить ключи от долгожданного жилья. Однако чаще всего дольщики находят недочеты. Тогда существует несколько решений:
Дольщик не подписывает акт приема жилья. В таком случае составляется дефектный акт, что гарантирует устранение Ваших замечаний. Застройщик ликвидирует недостатки и проводит повторный осмотр. Ключи в таком случае Вы пока что не получаете.
Дольщик подписывает акт на условии, что недостатки будут устранены. Этот вариант существует, но не рекомендуется, поскольку тогда отсутствуют гарантии, что застройщик устранит недочеты, а тем более сделает это в короткие сроки.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Нельзя подписывать акт приема-передачи, не прочитав его. Иногда строительные компании включают в него дополнительные условия. Например, они могут указать, что у Вас нет претензий из-за затянувшихся сроков строительства. Это значит, что застройщик, сдавший объект с просрочкой, освобождается от выплаты неустойки.
Как правильно оформить все замечания?
Если Вы преодолели желание получить ключи от квартиры как можно быстрее, нашли поломки и недочеты и решили следовать правильным законным путем, то Вам нужно составить дефектный акт, в котором указывается полный список замечаний. Именно на этом этапе потребуются заметки, вносимые во время осмотра в блокнот.
Акт составляет на стандартном бланке или от руки. Документ требуется составить в двух экземплярах. Не забудьте указать информацию о застройщике и данные о себе. Основная часть акта должна состоять из списка недочетов. Не забудьте поставить внизу дату составления акта, свою подпись, а также подпись сотрудника девелопера, который присутствовал на осмотре.
ПОМНИТЕ! Акт обязательно должен быть согласован с девелопером, то есть документ будет иметь силу только в том случае, если на нем стоит подпись представителя строительной компании.
В среднем на ликвидацию недостатков уходит от двух до трех недель. Когда работы окончены, застройщик инициирует повторный осмотр. Если квартира отвечает всем требованиям девелопера или же тот предложил компенсацию, то можно подписывать акт о приеме квартиры.
Заключение
Приемка квартиры – ответственная и важная процедура. Не забывайте, что у Вас всегда есть право отказаться принимать жилье низкого качества. Также помните, что ушлые застройщики могут попробовать Вас обмануть, например, отсрочить дату приемки и подписать акт в одностороннем порядке. Благодаря нашей статье Вы знакомы с такими рисками и теперь в Ваших силах их избежать.
Напомним, что после того, как Вы подписали акт и получили ключи, требуется оформить право собственности на новую квартиру.
Автор: Филипп Глоба (Эксперт по недвижимости портала novomoscow.ru)