Специалисты по турецкому праву нашей Коллегии адвокатов провели и предлагают соответствующий анализ законодательства Турции.
Согласно турецкому закону о собственности на жилье (KatMülkiyetiKanunu 634 TürkiyeCumhuriyeti — KMK 634 TC), собственники квартир в жилом комплексе могут принимать непосредственное участие в управлении недвижимостью.
Кондоминиум — форма собственности кондоминиума, при которой квартиры находятся в частной собственности одного собственника, а помещения общего пользования (лестница, коридор, эти этажи и т. д.) находятся в совместной собственности всех жильцов.
Эта форма управления распространяется на все жилые объекты, где есть общее имущество, такое как лифт, бассейн, подземный паркинг, сад и другая закрытая инфраструктура.
Управлять домом может специализированная управляющая компания. Это профессиональная организация, которая заключает контракты с поставщиками услуг, нанимает обслуживающий персонал и обеспечивает качественное обслуживание домовладельцев.
Управляющую компанию обычно выбирают сами собственники. В конце каждого года он предоставляет собственникам дома отчет о проделанной работе и расходах. В случае неудовлетворительной работы собственники имеют право нанять другого управляющего. Все эти моменты схожи с правилами, установленными в российском законодательстве. Но имеются некоторые исключения.
В некоторых застройках домовладельцы организуют собственное управление домом и создают комитет жильцов или товарищество собственников жилья (ТСЖ). Все решения по стратегии управления зданием и порядку ухода за землей принимаются на собрании жильцов.
Часто, в первые 2 года после ввода жилого комплекса в эксплуатацию управление комплексом осуществляет строительная компания. Таким образом, мельчайшие поломки и поломки устраняются в кратчайшие сроки и без обращений жильцов.
Чтобы правильно подобрать жилье с уже включенным обслуживанием дома от застройщика нужно обращаться к юристам по недвижимости в Турции. Они и помогут с подбором нужного варианта недвижимости и сопроводят сделку до оформления и получения гражданства, минуя все риски.
В каждом доме есть швейцар, в Турции их называют «капиджи» (kapıcı). Он следит за домом, садом и порядком на лестницах и в лифтах. В крупных комплексах под «капиджи» выделяется отдельная квартира, арендную плату за которую оплачивают жители комплекса. Коммунальные платежи по оплате воды и электричества в этой квартире также часто ложатся на жильцов.
Все эти расходы покрывает «айдат». Айдат — это фиксированная ежемесячная плата за управление недвижимостью в Турции.
Если комплекс небольшой, вас может обслужить только один консьерж. Если комплекс большой и предлагает множество дополнительных услуг для комфорта жильцов, консьержа будет недостаточно. В этом случае набирается дополнительный персонал. Это могут быть швейцары, садовники, охранники, уборщики, водители и т. д. Иногда нанимаются сезонные работники.
Собрание жильцов кондоминиума ведет сам управляющий домом. На собрании часто поднимаются насущные вопросы, связанные с различными решениями и формированием бюджета. Оно также непосредственно включает представление годовой отчет о доходах и расходах.
Расходы — на проведение различных ремонтных работ, проводимых в комплексе, стоимость электроэнергии и воды в общей зоне, заработная плата персонала.
Доход состоит из «айдата» (ежемесячной оплаты собственников).
Председатель, как правило, избирается из числа собственников имущества путем голосования на общем собрании жильцов. Срок полномочий управляющего обычно составляет один год. По истечении этого срока или на внеочередном общем собрании председатель может быть отстранен от должности.
Обязанности управляющего включает в себя:
Решение проблем, связанных с ремонтом и содержанием муниципального имущества.
Утверждение бюджета ЖК, который заполняется за счет взносов домовладельцев (айдата).
Определение правил поведения в усадьбе, в том числе установление режима тишины, правил содержания домашних животных, режима использования спортивных сооружений, детских площадок, бассейна и автостоянки.
Решите вопросы безопасности в многоквартирном доме: обратитесь в охранное агентство или наймите персонал в частном порядке.
Выплаты этих платежей регулируются законом о кондоминиумах Турции (KatMülkiyetiKanunu), принятым еще в 1965 году. Согласно этому закону, только общее собрание собственников жилья (Кат МаликлериГенелКурулу) может устанавливать размер «айдата».
Ежемесячная плата за «айдат» обычно включает:
Расходы на содержание бассейнов, саун, тренажерных залов, СПА-комплексов, лифтов, вывоз мусора.
Заработная плата и страхование обслуживающего персонала.
Плата за электричество и воду в местах общего пользования.
Расходы на приобретение техники, моющих и чистящих средств для уборки помещений и приусадебного участка.
Все затраты суммируются и делятся на количество квартир в комплексе. Отсюда вытекает сумма ежемесячного содержания недвижимости в Турции. Сейчас размеры «айдата» в кондоминиумах резко поползли вверх, в связи с растущей в стране инфляцией. Раньше он составлял всего 50–100 турецких лир в месяц.
При необходимости капитального ремонта, закупки и установки нового оборудования на собрании собственников поднимается вопрос о дополнительном целевом сборе средств(демирбасайдат).
Выплата самого «айдата» является обязанностью всех жильцов без исключения. Его должны платить все жильцы, вне зависимости от того, постоянно они проживают в вашей квартире или нет.
Несвоевременная оплата может привести к пеням или штрафам. Если платеж не производится в течение длительного периода, управляющий фондом может воспользоваться своим правом и обратиться в суд с иском о возбуждении уголовного дела для взыскания долга. По решению суда возможна принудительная продажа недвижимости для покрытия суммы долга.
Затраты на «айдат» можно попробовать снизить, ограничив работу некоторых объектов из зон внутренней инфраструктуры. Например, не использовать подогрев бассейна или ограничить себя этим преимуществом в определенные дни. Также можно отказаться от охраны, можно даже отказаться от «капиджи», если все жильцы комплекса готовы мыть лестничную площадку по установленному графику обслуживания.
Кроме того, обслуживание жилья предполагает оплату коммунальных услуг по счетчикам, установленным в каждой квартире.
Если вы считаете, что в вашем кондоминиуме завышенный платеж «айдата», можно потребовать информацию о расходовании средств у управляющего, а на общем собрании обсуждать вопрос ее размера. Размер «айдата» устанавливается большинством голосов в результате общего голосования общим собранием собственников.
Материал подготовлен: коллегией адвокатов г. Москвы «Шериев и партнеры».