Суперакция! С 01.07.2024 года в РФ завершена программа льготной ипотеки с государственной поддержкой. До этого момента квартиру можно было приобрести под 8%, а издержки застройщиков и банков при этом оплачивались из федерального бюджета. Программа действовала с 2020 года и изначально рассматривалась как временная мера. Позже действие льгот несколько раз продлевали, чтобы помочь россиянам решить квартирный вопрос.
За это время население настолько привыкло к низким ставкам, что закрытие программы многие восприняли как репрессивную меру, лишающую людей возможности приобрести жилье на приемлемых условиях. Далеко не все граждане нашей страны понимают, почему это произошло, и высказывают версии, далекие от реальных причин происходящего.
Юристы компании Dava Group дали экспертный комментарий по поводу отмены льготной ипотеки и объяснили, по каким причинам государство решилось на этот шаг.
Команда юристов Dava Group
Почему свернули льготную ипотеку — компетентное мнение Dava Group
Понимание причин происходящего поможет разобраться в ситуации и принять верное решение по поводу дальнейших действий. Всем, кто не успел воспользоваться льготной ипотекой, стоит узнать, что повлияло на закрытие программы и какие прогнозы эксперты дают на ближайшие годы. Кроме того, стоит выяснить, так ли уж много упустили те, кто не воспользовался льготной поддержкой.
Рассмотрим основные причины закрытия программы.
Спрос на жилье повлиял на рост цен
За четыре года действия господдержки стоимость квадратного метра выросла минимум в два раза. По мнению специалистов “Дава Групп” такой скачок нельзя объяснить всеобщей инфляцией — это влияние спроса, который, как всем известно, рождает предложение.
Юрист Dava Group Беляев Сергей Игоревич, специализируется на общегражданском направлении
Повышенный спрос и дешевые кредиты, доступные всем совершеннолетним заемщикам, привели к активности на рынке недвижимости. При этом люди покупали квартиры не только для улучшения жилищных условий, но и с инвестиционными целями.
Продажи недвижимости увеличились в 1,5-2 раза, в том числе вырос спрос на квартиры-студии, покупка которых рассматривалась как вполне приемлемый способ недорого «вложиться в бетон» с целью сохранения средств. Большинство инвесторов на тот момент не задумывались о том, что вложение денег — лишь первый шаг в деле приумножения или хотя бы защиты капитала от инфляции, поскольку инвестиции подразумевают не только вход, но и выход из них.
Кроме того, рост цен нивелировал всю выгоду от низких ставок, так что бюджетная поддержка никак не повлияла на доступность недвижимости и даже снизила ее. Если кто-то и остался в плюсе за время действия льготной ипотеки, то это девелоперы и банки.
Нагрузка на бюджет
Нагрузка на госбюджет по льготной ипотеке стала чрезмерной. Низкие ставки, по которым люди оформляли кредиты, не означали, что банки теряли часть прибыли. Разницу между рыночными, или желательными для банка, процентами и льготными ставками компенсировало государство. Из федерального бюджета шли субсидии, которые перечислялись банкам в соответствии с недополученными доходами.
Расходы государства на льготную ипотеку были колоссальными — годовые суммы превышали вдвое бюджет национальных проектов по образованию и здравоохранению.
При этом повышение ключевой ставки делало льготную ипотеку все более дорогой для бюджета. То есть, еще год назад разница между ипотечной и ключевой ставкой составляла всего 1,5%, позже этот показатель вырос до 9,5%. Иными словами, из бюджета в последний год действия поддержки государство платило больше, чем заемщик.
Получается, что федеральные власти брали на себя большую часть нагрузки по ипотечным кредитам и платили за тех, кто покупал квартиры с инвестиционными целями ради пассивного дохода.
Целевой поддержки не получилось
По мнению экспертов “Дава Групп”, льготная ипотека своей долгосрочной цели не достигла. Социальные программы в идеале направлены на самые уязвимые группы населения. Но льготная ипотека, которую могли оформить все желающие, не выполняла этой задачи. Такие кредиты оформляли люди с высокими доходами, у которых в большинстве ситуаций не было особых проблем с жильем.
Статистика свидетельствует, что в текущем году 85% ипотечных кредитов по льготным ставкам были оформлены обеспеченными гражданами, при этом доля заемщиков со средним доходом снизилась вдвое. Граждан с невысокими зарплатами было всего 2% от общего числа.
Ужесточились условия выдачи — размер первоначального взноса по ипотеке с 15% вырос до 30%. Таким образом, по мнению экспертов из компании Dava Group, фактическими адресатами льготных кредитов стали именно обеспеченные россияне, что еще более усилило социальную несправедливость кредитов с господдержкой.
Негативное влияние на экономику страны
Еще одной причиной отмены льготной ипотеки юристы Dava Group называют негативное влияние госпрограммы на экономику. Субсидии перегрели как рынок недвижимости, так и розничное кредитование. Все усилия ЦБ по охлаждению спроса на ипотеку нивелировались.
Начальник юридического отдела Dava Group Бузулуцкая Дарья Григорьевна
Ключевые ставки, которые, по сути, близки к запретительным, не повлияли на кредитный спрос, поскольку разницу компенсировало государство. В 2023 году 84% всех жилищных кредитов были оформлены по сниженной для потребителя ставке. Экономисты надеются, что после отмены льгот экономисты надеются контроля в плане сдерживания инфляции станет больше.
Что дальше
Теперь застройщикам придется искать иные способы стимулирования спроса на жилье. По мнению юристов “Дава Групп”, будут вводиться новые и разнообразные программы. Однако снижения цен застройщики, привыкшие к высоким доходам, постараются всеми силами избежать. Например, могут массово ввести рассрочку платежей, когда покупатель платит за жилье частями. Или станет более распространенной уже действующая в ряде городов программа трейд-ин, то есть использование уже имеющейся недвижимости для частичной оплаты новой квартиры.
Обслуживание ипотечных кредитов станет чрезвычайно дорогим только для обеспеченной части населения. Однако эксперты считают, что из-за ухудшения демографической ситуации в стране государство будет разрабатывать альтернативные программы для молодых семей. Во всех регионах до 2030 года будет работать семейная ипотека для родителей с двумя и более детьми.