Структура затрат застройщика

В предыдущих постах, которые были опубликованы в сентябре, мы рассмотрели правовые отношения, в которые вступает застройщик с остальными субъектами капитального строительства, заключая договор с техническим заказчиком.

Повторим еще раз (хотя вывод был сделан в предыдущем посте), что для застройщика этот договор будет смешанным с точки зрения ГК РФ: в какой-то части — договор на оказание услуг, в какой-то — агентский (причем, как по модели договора поручения, так, может быть, и по модели договора комиссии).

Но, в конечном итоге, в учете застройщика будут собираться затраты, начиная с даты решения о возведении этого объекта и вплоть до признания его пригодным к дальнейшему использованию.

На каком счете их собирать?

Однозначного ответа дать вот так сразу не могу.

Все зависит от того, для каких целей возводится данный объект недвижимости.

Сразу же хотелось бы отметить, что не всякое капитальное строительство можно признать капитальными вложениями.

Ведь по закону № 39-ФЗ, точно так же как и по ФСБУ 26/2020 капитальными вложениями признаются вложения (затраты) (по закону № 39-ФЗ они названы инвестициями) в объекты основных средств.

*С 2024 году (после вступления в силу изменений, внесенных в ФСБУ 26/2020) капитальными вложениями будут признаваться и вложения (затраты) по созданию нематериальных активов.

В июне я уже высказывался по этому поводу, упрекнув разработчиков этих изменений в том, что нормативно-правовой акт органа исполнительной власти вступает в противоречие с Федеральным законом (который № 39-ФЗ).

Ведь в ст. 1 его (в четвертом абзаце) однозначно сказано, что капитальные вложения — инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

А нематериальные активы — это не основные средства.

На последнем (или предпоследнем) заседании Комитета по бухгалтерскому учету ИПБ МР, где в очередной раз рецензенты докапывались до моих Разъяснений по применению ФСБУ 6 и 26 (надеюсь к концу месяца завершить работу над ними) я этот вопрос задал рецензенту, которая и работает как раз в Отделе методологии бухгалтерского учета Минфина. Она отмазалась тем, что согласно ОКОФ нематериальные активы включаются в состав основных фондов, так что противоречия нет. Я был вынужден тогда с ней согласиться. Однако заглянув сейчас в ст. 1 Закона № 39-ФЗ, увидел, что там говорится об основных средствах, а не основных фондах. Так что проблема пока остается нерешенной.

Но вернемся к застройщику, возводящему объект недвижимости.

Ежели он намерен после завершения стройки, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и регистрации возникновения права собственности, использовать этот объект для длительного получения дохода — в производстве, для управленческих своих нужд, для сдачи в аренду — то недвижимость сия будет в итоге принята им к учету, как объект основных средств. То есть это самые что ни на есть капитальные вложения, и все затраты собираем (в необходимой аналитике) на балансовом счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (кстати, ранее он так и назывался — «Капитальные вложения»). А после завершения всех процедур будет финальная проводка: Дебет счета 01 Кредит счета 08*.

^{*В нашем видеокурсе по пяти новым ФСБУ я (считаю) довольно подробно рассматриваю весь процесс капитальных вложений. Поэтому здесь повторяться не буду.}

Ежели изначально объект строится для того, чтобы весь его продать (разумеется, с выгодой для себя), то это уже производство продукции, пусть и недвижимой. То есть это оборотный актив, о капитальный вложениях речи быть не может, на выходе будет не счет 01 «Основные средства», а 43 «Готовая продукция».

Поэтому, если строго по уставу (то есть по законодательству и нормативно-правовым актам), то применять надо в процессе строительства такой недвижимости не ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения», а ФСБУ 5/2019 «Запасы».

И подп. «ж» п. 3 этого Стандарта гласит, что запасами, в частности, являются объекты недвижимого имущества, приобретенные (то есть товары) или созданные (находящиеся в процессе создания) (то есть готовая продукция) для продажи в ходе обычной деятельности организации;

Поэтому никакого 08, а только балансовый счет 20 «Основное производство» (также в максимально подробной, но без излишнего фанатизма аналитике), а после регистрации возникновения права собственности проводки: Дебет счета 43 Кредит счета.

Дальше продаем готовую недвижимую продукцию, считаем прибыль, радуемся (или считаем убытки и плачем).

Вот по такой схеме — возведение дома за счет взятого в банке кредита и своих свободных оборотных средств и выставление потом квартир на продажу — работают застройщики жилых домов в большинстве стран.

И только мы, как всегда, пошли своим путем.

Вступивший в силу 01.04.2005 Закон № 214-ФЗ ввел понятие договора об участии в долевом строительстве, с которым застройщики маются вот уже 17 с лишним лет.

Схема учета и налогообложения, по которой заставили работать таких застройщиков, идет поперек всего действующего законодательства, всех нормативных актов, и основана только на письмах чиновников Минфина и ФНС, с учетом ну очень противоречивой арбитражной практики.

Не будут сейчас подвергать её критике (я это делал неоднократно), спрошу только в очередной раз — где дано определение такого термина, как «услуги застройщика»?

Внятного ответа не могу добиться с того же 2005 года.

Однако во всех трех упомянутых вариантах структура затрат застройщика, вне зависимости от того, на каком или каких счетах ее отражать, одна и та же.

И в нее будут включены:

— затраты на обеспечение прав на земельный участок;

— затраты на проведение изысканий земельного участка;

— затраты на разработку проектно-сметной документации;

— затраты на возведение объекта недвижимости;

— затраты на оплату услуг технического заказчика;

— прочие затраты застройщика, необходимые при возведении объекта недвижимости.

(Тут я пытался нарисовать красивую цветную картинку, но что-то у меня не вышло при загрузке, может, редакторы смогут мне помочь).

На этом я заканчиваю это вступление.

Дальше попытаюсь провести опрос.

Лично я думаю дальше перейти к порядку отражения в учете затрат подрядчика на выполнение СМР. Материала там — месяца на два-три публикаций, если не больше. Планирую закончить к концу года.

Потом попытаюсь перейти к учету капитальных вложений, то есть возведению объектов основных средств.

И уже после этого представлю суду коллег свое видение проблем застройщика многоквартирных жилых домов, в том числе и по Закону № 214-ФЗ.

Такая схема подходит?

Как оно будет в реальности — посмотрим.