Ключевыми факторами эффективного управления бизнес-центром, помещения которого находятся в собственности разных лиц, являются корректность и оперативность коммуникации сособственников. Именно в этом залог своевременного решения задач по обеспечению коммунальными услугами, производству ремонтов, организации охраны, администрирования, клининга и тд.
Усложняет ситуацию то, что в российском законодательстве отсутствуют нормы, прямо регламентирующие такие правоотношения. Но реальные запросы гражданского оборота, по своей природе, не могут оставаться без регулирования. Пробелы восполняются по аналогии. В частности, п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 разъяснено: отношения собственников помещений в нежилом здании по поводу общего имущества прямо законом не урегулированы, поэтому к ним применяются нормы, регулирующие сходные отношения (ст. 249, 289 и 290 ГК РФ). Ближайшая аналогия – правоотношения собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
По умолчанию, пока не выбрана иная форма управления, вопросы управления и эксплуатации здания должны решаться общим собранием собственников помещений. Но сложность созыва, проведения, оформления результатов такого собрания и, собственно, легитимность принятых решений в случае, например, спорного кворума приводят к мысли, что собрание – не лучший инструмент менеджмента.
Более эффективно делегировать вопросы управления зданием специально созданной структуре: совет собственников; уполномоченная компания; управляющая компания или другой субъект управления. Эту роль может исполнять как одна выбранная в таком качестве компания-собственник помещений, так и привлеченная внешняя компания. Далее будем называть такой субъект «управляющая компания».
И с юридической стороны принципиально важно правильно оформить решение общего собрания собственников, которым закрепляется выбор способа управления зданием. Если допустить даже мелкие недоработки на этом этапе, все последующие решения и действия управляющей компании не будут устойчивыми, а значит не будут решать главную задачу – стабильность функционирования здания и его финансовую обеспеченность.
Нарушение процедуры созыва, проведения, оформления результатов собрания собственников влечет за собой в последующем недействительность всех решений созданной управляющей компании, невозможность их принудительного исполнения. Таким образом, положение добросовестно действующих собственников может стать более уязвимым, чем положение «неплательщиков».
Если у вас нет возможности на данном этапе обращаться за помощью к квалифицированным юристам, чтобы строго соблюдать требования к формальной и содержательной стороне процесса, рекомендуем, по меньшей мере, включить в повестку собрания следующие вопросы:
Выбор управляющей компании.
Наделение управляющей компании определенным кругом полномочий.
Утверждение сметы расходов на управление и эксплуатацию здания, формулы расчета таких расходов, применительно к каждому собственнику.
Утверждение порядка и периодичности оплаты расходов на управление и эксплуатацию здания.
Выше мы исходили из того, что упорядочивание процесса управления зданием – общий интерес сособственников. На практике это неизбежные конфликты из-за переплетения разнонаправленных интересов и подходов собственников. К юристам BLCONS GROUP за помощью в подобных вопросах обращаются и управляющие компании, и отдельные собственники, права которых нарушают управляющие бизнес-центром. Соответственно, имеется опыт отстаивания интересов клиентов с обеих сторон конфликта.
Например, управляющей компании требуется юридическая помощь для взыскания задолженности с собственника помещений. В ходе судебного процесса возникает сопротивление ответчика – отзыв или предъявление встречного иска о признании ненадлежащим взыскателем управляющей компании, признании недействительными одного или всех решений общего собрания собственников, оспаривании действий управляющей компании, оспаривании правильности установленных тарифов на оплату управления и эксплуатации здания и т.п.
Напротив, собственнику помещений необходима юридическая помощь в защите его прав от недобросовестного злоупотребления со стороны «мажоритарных» сособственников или управляющей компании в части завышения тарифов, включения избыточных затрат в смету по эксплуатации здания, недопущения игнорирования законных интересов отдельного собственника и иных вопросах.
Отдельная категория правоотношений – когда собственником части помещений является город. Например, в историческом центре Санкт-Петербурга ряд бизнес-центров имеют в своем составе город в статусе сособственника. Зачастую помещения города переданы в пользование третьим лицам, которые выступают выгодоприобретателями услуг по управлению и эксплуатации здания, но, вместе с тем, ничем не связаны с управляющей компанией. По нашему опыту, подобные правоотношения необходимо разрешать, учитывая их особый тройственный состав и специфику города как субъекта гражданского оборота.
По всем вышеуказанным правоотношениям требуется тщательная юридическая проработка и подготовка позиции, с учетом индивидуальных особенностей обстоятельств. На практике кажущаяся «типичность» таких отношений сталкивается с отсутствием четкого правового регулирования и не всегда однородной судебной практикой.
Начать дискуссию