ИП на УСН: в подарок объект недвижимости от родственника — считаем налог

Разберемся в каких случаях у ИП образуется доход при получении объекта

Как разъясняет Минфин России в Письме от 27.07.2018 № 03-11-11/52999, в случае заключения договора дарения между физическими лицами вне рамок предпринимательской деятельности на индивидуального предпринимателя, применяющего упрощенную систему налогообложения и получившего в порядке дарения имущество от близкого родственника, порядок учета доходов, предусмотренный гл. 26.2 Налогового кодекса РФ, не распространяется.

Доход в виде нежилого помещения, полученного в порядке дарения одним физическим лицом от другого физического лица, подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ.

При этом доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, в случае если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца и мать) братьями и сестрами) (п. 18.1 ст. 217 НК).

Таким образом, если физическое лицо — даритель является членом семьи или близким родственником в соответствии с СК РФ по отношению к одариваемому физическому лицу, то такой доход в виде недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, не подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Таким образом, полученное в дар ИП недвижимое имущество, в случае если он в дальнейшем использует его в предпринимательской деятельности, образует доход, который необходимо включить в налоговую базу по УСН. Иная позиция приведет к спору с налоговыми органами.

2. В какой сумме образуется доход?

Рассмотрим ситуацию одного дела.

Так, ИП получил от дочери недвижимость по договору дарения. Стоимость имущества предприниматель в состав доходов не включил. Налоговый орган доначислил УСН и взносы, включив суммы из договоров дарения: недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности.

АС Волго-Вятского округа согласился[1] с инспекцией, что цену безвозмездно полученного имущества надо включить в доходы. Однако доначисление налога и взносов отменил, поскольку налоговики не установили рыночную цену недвижимости.

Суд отклонил довод инспекции о возможности применять п. 3 ст. 105.3 НК, по которому при определении налоговой базы цену, указанную в договоре дарения, считают рыночной. Договоры дарения безвозмездные, цену по ним стороны не использовали, оплаты не было. По ГК РФ ценой по соглашению сторон руководствуются в возмездном договоре. Кроме того, по НК РФ под рыночными понимают цены, которые действуют в сделках между невзаимозависимыми лицами.

Анализируя судебную практику[2] стоит отметить, что в ситуации дарения недвижимости ИП на УСН, если стороны являются взаимозависимыми, то ИП-получатель включает в состав дохода по УСН рыночную стоимость объектов недвижимости, подтвержденную отчетом оценщика и определенную на момент регистрации договора дарения недвижимости. Кадастровая стоимость в случае, если ИП на УСН не используется[3]. При этом именно на ИП лежит обязанность по проведению оценки с целью определения дохода[4].