Кадастровая оценка – 2023: что делать собственникам

Минфином утвержден перевод к 2025 году налоговой базы всех без исключения объектов недвижимости – зданий и сооружений, помещений и строений – на кадастровую стоимость.

По факту проведенной оценки будут составлены первые предварительные отчеты и это время, когда собственники могут защитить себя от возможных неприятностей в виде, например, значительного увеличения налогов.

Что ждет собственников

Говоря о реальном риске увеличения налогов, мы опираемся на холодную статистику:

• за прошлый год в качестве имущественных налогов было собрано 1,5 трлн руб., из которых около 1 трлн – это сумма земельного и налогов на имущество организаций, который заплатили организации;

• до трети этих налогов (то есть около 300 млрд руб.), рассчитанных от кадастровой стоимости, было уплачено несправедливо, потому что кадастровая стоимость завышена в среднем на 30%;

• все то же самое касается не только собственников объектов капитального строительства, но и арендаторов государственных или муниципальных участков – с 2024 года арендная плата за такие участки тоже будет рассчитываться от кадастровой стоимости.

Далее мы расскажем, какие факторы являются ценообразующими, то есть формирующими кадастровую оценку, что такое предварительный и основной отчеты, как их анализировать и исправлять в случае необходимости.

Как складывается кадастровая стоимость

Каждый объект недвижимости оценивается по нескольким характеристикам, присущим именно ему и являющимся ценообразующими факторами, то есть напрямую влияющими на размер кадастровой стоимости и опосредованно – на размер налогов. Наберемся терпения и рассмотрим эти характеристики:

Согласно ст. 8 закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон № 218-ФЗ), в ЕГРН содержится 19 обязательных характеристик:

1. Вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид);

2. Кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;

3. Описание местоположения объекта недвижимости;

4. Кадастровый номер объекта недвижимости, из которого образован новый объект недвижимости ;

5. Кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение;

6. Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в границах которых или в которых расположен объект недвижимости,

7. Площадь объекта недвижимости;

8. Основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение или проектируемое значение для объекта незавершенного строительства, если объектом недвижимости является сооружение;

9. Степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах;

10. Проектируемое назначение здания, сооружения, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;

11. Количество этажей, в том числе подземных, при наличии этажности;

12. Номер этажа здания или сооружения, на котором расположено помещение или машино-место;

13. Материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание;

14. Год ввода в эксплуатацию здания или сооружения;

15. Сведения о том, что помещение в соответствии со всей предусмотренной документацией предназначено для обслуживания всех остальных помещений или такое помещение относится к общему имуществу в многоквартирном доме, если объектом недвижимости является помещение;

16. Вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;

17. Сведения о части объекта недвижимости, за исключением случая, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;

18. Кадастровый номер образованного объекта недвижимости – в отношении исходного объекта недвижимости;

19. Номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости.

11 характеристик являются дополнительными и могут не содержаться в ЕГРН:

1. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

2. Вид или виды разрешенного использования (за исключением вспомогательных;

3. Сведения о включении объекта недвижимости в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;

4. Назначение здания (нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом, гараж), если объектом недвижимости является здание;

5. Назначение помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение;

6. Наименование здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, предприятия как имущественного комплекса;

7. Назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение;

8. Сведения об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда, к жилым помещениям наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования;

9. Сведения о том, что жилое помещение расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, или о признании жилого помещения, непригодным для проживания;

10. Адрес объекта недвижимости;

11. Сведения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании жилого дома непригодным для проживания.

И несколько характеристик могут применяться согласно новым Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336, среди которых:

1. Информация о фактическом использовании вне связи с юридически установленным видом использования;

2. Обеспечение инженерными коммуникациями;

3. Дорожно-транспортное обеспечение;

4. Любые, не упомянутые в других характеристиках ограничения в использовании.

Как видите, ценообразующих факторов достаточно много.

Но мы уже упомянули, что в ЕГРН содержатся только 19 обязательных характеристик, так как в их отсутствии объект недвижимости вообще считается несуществующим, его нельзя поставить на учет или совершать сделки купли-продажи.

Для сбора этой информации сотрудники ГБУ вправе делать соответствующие запросы об оцениваемых объектах у представителей организаций, где эта информация может быть.

Но качество полученной информации зависит от человеческих факторов – было ли использовано работником ГБУ право обращения, был ли передан стороной ответчика полноценный исчерпывающий ответ и т. д.

В результате мы наблюдаем массовые пробелы и несоответствия в ценообразующих характеристиках объектов недвижимости.

Именно здесь находится брешь, в которую утекли более 300 млрд руб. несправедливых налогов, о которых мы сказали вначале.

И еще может утечь значительно больше, ведь использование или игнорирование содержания характеристик могут кардинально менять финальную цифру кадастровой стоимости.

Как найти ошибку в кадастровой оценке

Ищите ошибки в характеристиках ваших объектов.

Для этого закажите выписку из ЕГРН. Найдите в выписке описание 19 обязательных и 11 дополнительных характеристик.

Не удивляйтесь, если 11 дополнительных характеристик вообще не описаны – так бывает чаще всего.

После этого необходимо перепроверить 4 последних характеристики – заполнены ли данные и соответствуют ли они реальному положению дел?

Помните, что одна опечатка в виде дополнительного ноля в разделе «Площадь земельного участка» в автоматическом режиме применит к размеру вашего налога коэффициент х10.

Как исправить ошибку в кадастровой оценке

Помните, что изменение кадастровой стоимости после исправления всех ошибок может произойти как в сторону уменьшения, так и увеличения.

Поэтому перед переходом к активным действиям рекомендуем убедиться, что они приведут вас к желаемому снижению кадастровой стоимости, а не наоборот.

Если вами все же принято решение о проведении «работы над ошибками», то приступаем к делу.

Начинать следует с анализа предварительного отчета.

Этот документ является результатом проведенной кадастровой оценки и публикуется на сайте Росреестра с тем, чтобы граждане могли с ним ознакомиться и при желании подать заявление на исправление данных.

Предварительные отчеты начинают появляться в фонде данных государственной кадастровой оценки со второй половины лета и до начала осени.

Далее, не позднее 30 ноября 2023 года эти отчеты должны быть скорректированы и утверждены, а потом – переведены в статус «основных».

Именно в период между публикацией предварительного отчета и перевода его в основной и нужно искать неточности.

На это дается 30 дней, в течение которых процедура внесения изменений проще (п.13 ст. 14 закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Но не отчаивайтесь, если не успели этого сделать – вносить изменения можно и позже, только немного сложнее.

Как только появится предварительный отчет, необходимо его скачать. Это долгая и нудная процедура.

В любом случае наберитесь терпения и качайте, сколько бы дней не потребовалось для этого.

Если вы нашли ошибки, обращайтесь в региональные отделения ГБУ, находящиеся в вашем субъекте.

Там же вы найдете проекты отчетов и другую информацию.

Важно добиться исправления кадастровой стоимости еще на этапе предварительного отчета, ДО ее утверждения. На это законом отведено только 30 дней.

По окончании этого времени отчет перестанет являться «предварительным» и будет утвержден, что осложнит исправление ошибок в кадастровой стоимости, но все же не сделает этот процесс невозможным.