Ох, уж эта кадастровая оценка! Ни минуты покоя не дает она специалистам налогового консалтинга. Читайте очередное интервью по теме кадастровой оценки и связанных с ней налогов: в эфире Дмитрий Желнин, юрист, управляющий партнер «Митсан Консалтинг», знающий по этой теме все и даже больше, и Светлана Кутькова, адвокат с 14-летней практикой в юридическом консалтинге и солидными кейсами.
Д.Ж.: Света, благодарю, что согласилась встретиться и побеседовать! Давай начнем сразу с твоего незаурядного кейса?
С.К.: Благодарю за приглашение! Незаурядный, как ты выразился, кейс — это проведение судебного оспаривания, в результате которого кадастровая стоимость была снижена с 4 млрд. руб. до 300 тыс. руб. Речь идет о земельном участке размером 77 га, который находится на окраине города Воронеж в городской черте. И названные мной цифры — это не главный прорыв по этому объекту.
Д.Ж.: Насколько я знаю, вы боретесь за снижение кадастровой стоимости этого участка уже не первый год. Расскажи всю предысторию.
С.К.: Кейс на самом деле уникальный. Переоценка кадастровой стоимости этого участка проводилась несколько раз. Первоначально оценку провели в период массовой оценки и установили в размере 4 млрд. руб., а мы сразу снизили ее до 380 млн. руб. Прошло менее года, и собственник получил налоговое требование на космическую сумму. Выяснилось, что кадастровая стоимость участка была снова переоценена и установлена в размере 2 млрд. руб. В ходе нового разбирательства мы выяснили, что кадастровый номер этого участка был вынесен в какой-то отдельный список и опять подвергся переоценке во время массовой оценки. Теперь оспаривать было легче, т. к. мы уже имели судебное решение, что позволило снизить кадастровую стоимость еще ниже, чем в первый раз. А потом собственник отрезал и продал небольшой участок земли. Тогда кадастровая служба в третий раз переоценила кадастровую стоимость по удельному показателю, и собственник снова увидел миллиардные цифры кадастровой стоимости. Так что снижением кадастровой стоимости этого объекта мы занимались 4 раза. Надеемся, что на этом эпопея закончилась.
Д.Ж.: История с «отдельным списком» очень непонятна, таких полномочий просто нет. Но оставим это на совести исполнителей. А по поводу продажи доли участка: если в результате сделки получаются два самостоятельных участка, то оба подлежат новой оценке без учета споров. В качестве способа защиты прав твоего клиента ты выбрала оспаривание кадастровой стоимости через рыночные отчеты?
С.К.: Да, все верно. Мы пошли по этому пути, потому что недостоверных сведений или ошибок в кадастровом отчете не обнаружили. Все ключевые параметры были указаны верно. А вот для «нерыночности» была одна деталь: земельный участок граничит с руслом реки, фактически, ручьем, и в ЗОУИТ на участке была установлена водоохранная зона солидной площади. Оценщики должны были учесть этот факт, ведь эта часть закрыта для возможности застройки ОКСами по виду разрешенного использования, что снижает ценность участка на рынке. Этот факт позволил уменьшить кадастровую стоимость с 4 до 2 млн. руб. А уже после этого мы пошли дальше.
Д.Ж.: Я знаю, что по закону методики кадастровой оценки предписано такие зоны оценивать особым образом, но только если это будет выражаться в денежных показателях. Поэтому многие регионы просто не учитывают такие зоны, т. к. не могут оценить разницу в денежном эквиваленте.
С.К.: Должен применяться понижающий коэффициент. При скачивании массовой оценки можно рассмотреть эту формулу. Но она абсолютно необъективна, потому что изначально стоимость квадратного метра в этом районе указана несправедливо.
Д.Ж.: Куда вы понесли составленный оценщиком рыночный отчет: в комиссию или в ГБУ?
С.К.: В суд, потому что истцом является физическое лицо. Кроме того, этот ход существенно сэкономил нам время, т. к. в комиссии Воронежа вообще ничего невозможно добиться. Приведу пример из своей практики: однажды судебной комиссией трамвайное депо было отнесено к рекреационной зоне. Назначением земельного участка было указано «троллейбусный профилакторий», что было расценено работниками кадастровой службы как «лечебное учреждение», т. к. по их мнению «в профилактории лечат, а не чинят» даже если речь идет о троллейбусах.
Д.Ж.: А экспертизы в Воронеже куда назначают?
С.К.: У нас все очень консервативно. Назначение происходит только при судебном разбирательстве, а истец при подаче административного иска может делать, где хочет. По нашему первому кейсу мы запросили пять экспертов и получили абсолютно разные цифры, разница между которыми составляла не то что сотни тысяч, а даже миллиарды.
Д.Ж.: Да, я тоже раньше думал, что оценка — это математика. А когда стал практиковать, узнал, что «два плюс два» у одного эксперта будет четыре, у второго — пять, а третий предложит тебе поставить любую цифру и законно ее обоснует.
С.К.: Вот поэтому я пользуюсь услугами третьих. Если запросить максимально низкую цену в суде, то экспертиза будет назначена в Минюсте, а он установит нечто среднее между существующей и запрошенной стоимостью. Я пошла таким путем: проанализировала всю судебную практику по кадастровым делам, определила эксперта, чьи обоснования чаще всего ломают завышенную кадастровую оценку, и пошла к нему.
Д.Ж.: Правильно! Сколько стоит экспертиза в Воронежской области?
С.К.: Для досудебной экспертизы – порядка 70 000 руб., для судебной — уже 160-170 тыс. руб., но это оплачивает ответчик. Так что идет в счет судебных издержек.
Д.Ж.: А повторная экспертиза где проводилась?
С.К.: Это частное экспертное учреждение. И кстати, к документам я прикладывала все решения суда, по которым это экспертное учреждение ломало экспертизы Минюста. Это очень помогло: для суда это стало поводом сомневаться в оценке Минюста.
Д.Ж.: По поводу выбора экспертного учреждения для повторной экспертизы были большие баталии с ответчиком?
С.К.: Баталии на каждом шагу. Кадастровые споры в Воронеже невызывные. Судебное заседание назначается на определенную дату, но в суде может не оказаться судьи. Поэтому даже к самому факту проведения суда приходится прикладывать усилия. Потом бороться с отказом в назначении повторной экспертизы. И во всех случаях нужно серьезно аргументировать свою позицию.
Д.Ж.: Понимаю, у нас тоже случалось. Жаль, что клиенты сами не всегда готовы к дальнейшему движению. А как в Воронеже решается вопрос с возмещением расходов?
С.К.: Это отдельная головная боль. На примере этого кейса: на первых кругах мы не заявляли требования о покрытии судебных расходов, т. к. у суда вообще не было практики взыскания судебных издержек по кадастровым спорам. Суды как-то по-своему анализировали этот вопрос до тех пор, пока Верховный и Конституционный суды не высказали мнение, что такое возмещение законно. Мы с клиентом только в четвертом круге пошли за взысканием судебных расходов и получили унизительное удовлетворение на 15 тыс. руб. из запрошенных 150 тыс. руб.
Д.Ж.: И продолжили обжалование?
С.К.: Да, конечно. У меня своя есть философия по этому поводу, и я культивирую ее в нашей команде: нельзя соглашаться с судебным обесцениванием нашей работы, т. к. в этом случае мы никогда не прекратим порочную практику. Наша репутация важна, и ее нужно отстаивать. Поэтому судебные издержки я всегда оспариваю до конца. Я не знаю волшебных юристов, которые готовы отстаивать миллиардные кейсы за 15 тыс. руб.
Д.Ж.: Согласен. Скажи, после всего, что ты хлебнула в этом деле, какой совет ты дала бы коллегам: заниматься кадастровыми делами или избегать их?
С.К.: Этот кейс у меня не самый крупный. Есть и более интересные в плане наполнения дела. Ситуации бывают разные, но одно для меня очевидно: количество клиентов, чьи законные права по налоговому праву нарушаются, растет. И эта тенденция сохранится. Я не склонна оставлять людей без помощи, поэтому считаю, что мы должны отстаивать законные права законными методами.
Д.Ж.: Поддерживаю. Расскажи свой пошаговый алгоритм по снижению кадастровой оценки.
С.К.: Все просто:
заключение договора на оценку — заключаем договор на оказание услуг по оценке объекта (например, недвижимости), предоставляем все необходимые документы оценщику, получаем отчет о проведенной оценке;
подготовка административного иска — если истцом является физическое лицо, сразу подаем административный иск, к иску прилагаем отчет об оценке и другие обоснованные документы;
назначение судебной экспертизы — после принятия иска суд назначает судебную экспертизу на первом заседании, дело приостанавливается до завершения экспертизы;
ожидание результатов экспертизы — пока идет экспертиза, никаких действий не предпринимаем, получаем отчет от судебного эксперта;
оценка результата экспертизы — если экспертная оценка нас устраивает, подтверждаем согласие с ней, подаем заявление о том, что согласны с установленной ценой и просим утвердить ее;
несогласие с экспертизой — если не согласны с результатом, обращаемся к независимому эксперту для рецензии, эксперт выявляет ошибки в судебной экспертизе (например, нарушения в расчете, неправильное использование методологии и т.д.);
подача рецензии в суд — представляем рецензию на судебную экспертизу в суде, указываем на существенные ошибки (например, некорректные данные об осмотре объекта, отсутствие важных показателей в расчетах);
повторная судебная экспертиза — если суд согласится с доводами, назначается новая экспертиза в другом экспертном учреждении, устанавливается окончательная цена объекта, если спор связан с недостоверностью оценки или ее нерыночностью;
корректировка оценки — если ошибка связана с недостоверностью (например, неправильное определение категории земли или площади), пересчет проводится на основе корректных данных, в случае подтверждения нерыночности оценки, также возможно снижение стоимости объекта.
Д.Ж.: Я неоднократно говорил, что сначала снизить стоимость из-за ошибок, а потом — по нерыночности можно, а наоборот – нет. Скажи еще, как часто в вашем регионе после решения суда клиент идет во вторую инстанцию?
С.К.: Иногда, но не часто.
Д.Ж.: Вопрос от моего подписчика: спрашивает про объект, у которого также есть водоохранная зона с ограничением строительства. По методике оспаривания подали заявление на исправление ошибок. Суд первой инстанции не знает, какой коэффициент применять. Так каким методом цена на ЗОУИТы снижается?
С.К.: Когда вы скачиваете отчет о массовой оценке, там есть все формулы и их можно посмотреть. Еще подскажу, что нужно проверить, зарегистрированы ли охранные зоны в Росреестре. Если нет, то сначала их нужно там зарегистрировать. И далее по схеме: пойти сначала по недостоверности, потом — по нерыночности.
Д.Ж.: И еще вопрос от подписчика: каким образом ты привлекаешь клиентов на услугу снижения кадастровой стоимости?
С.К.: Они сами приходят. По сарафанному радио.
Д.Ж.: «Я так давно занимаюсь этой деятельностью, что уже сам стал в ней разбираться», так?
С.К.: Да, да, да. И еще есть такая шутка: «Приходит как-то юрист к мудрецу. Нет, это мудрец приходит к юристу». Ко мне уже давно все приходят сами и это совершенно естественно для большинства практикующих юристов. Кадастровыми спорами я занимаюсь с самого начала, когда в нашем регионе вообще не знали, как с этим работать. В буквальном смысле вместе с судьями учились разбираться в этом вопросе. Кстати, недавно прошла очередной интересный судебный путь в Мосгорсуде, оспаривали нерассмотрение наших замечаний к проекту массовой оценки. Выяснилось, что замечание к проекту оценки можно подать два раза: когда проект оценки готов и опубликован – 30 дней, и второй раз — в случае отказа, 15 дней.
Д.Ж.: В Ленинградской области 2 года назад установили рекорд: за этот срок кадастровая служба успела опубликовать целых четыре редакции предварительного отчета. Спрашивается, к какой версии и когда подавать замечания? В конце сроки поджимали, ведь все эти процедуры необходимо утвердить в Росреестре до 1 декабря. Но многие регионы нарушают, утверждают кадастровую стоимость до 15 декабря, хотя она должна быть утверждена за месяц до начала нового налогового периода.
С.К.: У нас тоже большая практикам по предварительным отчетам. В этом деле наши ответчики оказались столь изобретательны, что в суде сказали, что они рассмотрели наши замечания, но только как к старой утвержденной кадастровой стоимости.
Д.Ж.: Благодарю тебя, Света! Желаю нам с тобой и нашим клиентам сил в нелегком деле оспаривания кадастровой оценки!
Начать дискуссию