Уникальное дело и увесистые цифры. Раскрываем детали снижения кадастровой оценки в кейсе Виктории Климовой, юриста с 23-летним стажем и специализацией в сфере имущественно-земельных отношений, строительстве и недвижимости. Выпытываю я, Дмитрий Желнин, управляющий партнер "Митсан консалтинг", сэкономивший российскому бизнесу более 1 млрд. руб на налогах. Вы узнаете: как насобирать девять томов доказательств, не спать ночами в ожидании судебной экспертизы и всех сделать. И другие важные советы закаленных в кадастровых и не только спорах…
Интервью в аудиоформате можно прослушать в Телеграм-канале по этой ссылке.
Д.Ж.: Как ты привлекла такого интересного клиента?
В.К.: Сегодня одной из ключевых тенденций на рынке является личный бренд. Чтобы привлекать клиентов, необходимо не просто быть на виду, чтобы о тебе знали, но и доверяли твоей экспертизе. Я не раз упоминала, что около 70% моих клиентов приходят через личные рекомендации, в том числе, от коллег-юристов. В данном случае все началось с того, что коллега предложила мне поучаствовать в арбитражном деле по моему профилю, а в процессе доказывания нашей позиции в этом деле появилась идея снизить кадастровую стоимость земельного участка.
Ситуация осложнялась большим количеством собственников: около 20 собственников из разных регионов проживания и с различной точкой зрения на ситуацию. Как «лебедь, рак и щука». Но я восприняла эту ситуацию как прекрасную возможность проявить профессиональную гибкость и стратегическое мышление, что в итоге и привело к успешному сотрудничеству.
Д.Ж.: Хорошее начало…
В.К.: В августе 2022 года нужно было или приостановить арбитражное дело, или что-то предпринимать, иначе с нас взыскали бы всю сумму неосновательного обогащения за пользование земельным участком. Мы решили, что в сентябре начнем судебное дело по снижению кадастровой стоимости, но выяснилось, что 2 сентября одним из собственников уже был подан административный иск, и я присоединилась уже в качестве представителя третьего лица, чтобы обеспечить контроль над этим процессом. Досудебная экспертиза насчитала порядка 31 млн. руб. от прежних 129 млн. руб., первая судебная – 39 млн., вторая судебная (по требованию гос.ответчика) – 105 млн., и решающая третья (по моему ходатайству) – 49 млн. Также были нюансы по срокам исковой давности, но нам удалось доказать что срок нами не пропущен.
На заседании, когда возобновили дело после первой судебной экспертизы, Департамент возражал против снижения, так как это прямые доходы бюджета от уплаты земельного налога и арендной платы.
И Суд назначил вторую судебную экспертизу. В этом заседании я не присутствовала, поскольку меня даже не уведомили о возобновлении дела, но по опыту знала, что ничего хорошего ждать не стоит теперь. Так и получилось.
Результат второй судебной экспертизы был ошеломляющим — оценка составила 105 миллионов.
Понимая, что мне нужно брать ситуацию в свои руки, я приняла решение защищать интересы административного истца, хотя доверенности у меня не было от него, мой процессуальный статус - представитель третьего лица. Забавно, что судья часто в ходе судебного разбирательства обращался ко мне именно как к представителю административного истца, так бойко я участвовала в процессе.
После получения второй экспертизы, я сразу выехала на участок, собрала совещание с собственниками, создала общий чат для оперативного взаимодействия, простроили стратегию защиты и начали усиленно работать.
Д.Ж.: Как суды назначают экспертизу в Ростовской области: в государственном учреждении или допускаются негосударственные?
В.К.: К счастью, в нашем регионе суды назначают в частные экспертные организации. Есть отличное решение Верховного суда с разъяснениями по этому поводу, и наши судьи его учитывают. Вероятно, если бы судебные экспертизы назначали в госучреждения, то мы бы не смогли добиться назначения третьей судебной экспертизы. Это связано, прежде всего, с отсутствием иной госэкспертизы в регионе. Из своего опыта по легализации/сносу самовольным постройкам знаю, что госучреждения из других регионов отказывают в проведении повторных экспертиз. Кроме того, ты сам знаешь, что государственные организации — это всегда долгая экспертиза.
Д.Ж.: Получается кадастровая стоимость была 129 млн. руб, вторая судебная экспертиза установила кадастровую в размере рыночную в 105 млн.руб?
В.К.: Да, точно. Учитывая, что в тот период ко многим собственникам рассматривались иски о взыскании неосновательного обогащения/арендной платы, то риск проигрыша был почти стопроцентным.
Я подробно изучила заключение второго эксперта совместно со своими оценщиками и установила главную ошибку, которая привела к увеличению кадастровой стоимости. Судебный эксперт при сравнительном методе использовал аналоги коммерческих объектов (гостиницы, кафе) вместо земель производственного назначения, к которым относился наш участок. Объекты сегмента индустриальной застройки (склады, производство) всегда в разы дешевле коммерческого сегмента.
Поэтому передо мной и собственниками стала задача представить как можно больше документов, подтверждающих отнесение спорного земельного участка к индустриальной застройке. Мы начали собирать комплект документов, в итоге материалы дела из трех томов превратились в девять.
Д.Ж.: У нас сейчас в производстве похожее дело: нужно доказать, что площадка используется в качестве промышленной зоны, а не торговой согласно государственной кадастровой оценке. Какой пакет документов рекомендуешь собрать?
В.К.: Однозначно сложно сказать, каждый объект индивидуальный.
Мы предоставляли выписки из ЕГРЮЛ, уставы, договоры подряда, поставки давальческих материалов для типографии, производственных мастерских и другие документы. Это был первый блок доказательств.
Второй блок включал рецензию на спорную экспертизу, поскольку нужно было мнение специалиста в области оценки. Также мы обратились к эксперту, который применил правильные сегменты (индустриальная застройка), который нам предоставил выборку по ценам на земельные участки в этом районе. Дополнительно я провела анализ судебных решений за последние 5 лет по этому району и выяснила, что реальная стоимость земли была в пределах 4-7 тысяч за квадратный метр, что существенно отличалось от прежней оценки.
Каждое заседание сопровождалось предоставлением новых доказательств. Моя главная цель была добиться назначения третьей судебной экспертизы. Это было крайне сложно, коллеги не верили, что у меня получится. Однако ключевым моментом в дополнение к представленным доказательствам стало противоречие в допросах двух судебных экспертов, которое я использовала, убедив суд в необходимости проведения повторной оценки. После 4-часового допроса экспертов, суд огласил определение о назначении третьей судебной экспертизы, удовлетворил мое ходатайство. Это стало нашим важнейшим достижением.
По моим оценкам, с учетом всех представленных доказательств и анализа рынка аналогичных участков, ожидания по новой экспертизе были в пределах 50-60 млн.рубл.
В результате третья судебная экспертиза установила кадастровую стоимость земельного участка в 49,9 млн. рублей. Против 129 миллионов и с учетом моих прогнозов — это была абсолютно адекватная и обоснованная цифра.
Естественно, после ознакомления с заключением я понимала, что именно эта цифра ляжет в основу решения суда, ожидала активных возражений административного ответчика и Департамента. Но на практике, я не встречала случаев назначения четвертой судебной экспертизы.
Д.Ж.: Итак, первая инстанция завершилась твоей победой. А дальше что?
В.К.: Дальше была стадия апелляционного обжалования. Апелляция очень серьезно отнеслась к жалобам, запросила у судебного эксперта пояснения. К счастью, решение устояло и в апелляции и, впоследствии, в кассации.
И вот в 2024 году, ровно на мой день рождения, Верховный суд РФ истребовал по жалобе административного ответчика (Правительства Ростовской области) 12 томов дела.
Было понятно, что высшая инстанция просто так не истребует дела. Конечно, мы волновались и ждали результата. Просчитывали разные варианты развития событий, в том числе, возможность применения судебной экспертизы на 105 млн.руб. Даже обсуждали возможность пересчета последствий на случай отмены решения. Но я надеялась на лучшее, и мои ожидания оправдались: Верховный суд РФ отказал в пересмотре.
Д.Ж.: Т.е. на сегодняшний день, 9 октября 2024 года, кадастровая стоимость 49 млн. уже внесена в ЕГРН и применяется, а 20 клиентов выдохнули спокойно?
В.К.: После завершения судебного дела, мы сделали перерасчеты неосновательного обогащения и арендной платы, все клиенты оплатили долги по новой кадастровой стоимости.
Дождавшись постановления кассации, я подала заявление о возмещении судебных расходов, понесенных третьими лицами, интересы которых я представляла. Возможно, это и побудило Правительство Ростовской области подать жалобу в Верховный суд РФ.
В общей сложности мы заявили порядка 190 тысяч рублей, а суд присудил нам около 93 тысяч в процентном соотношении с наших оппонентов . Коллеги из государственных органов - это всегда сильные соперники, они оспаривали буквально каждую копейку.
Взысканная сумма – 93 тысячи является достаточно значительной, учитывая, что судебная практика Ростовской области редко удовлетворяет заявления о взыскании судебных издержек.
Д.Ж.: Очень крутой кейс! Я удивлен, что из заявленных 190 тысяч вам возместили почти половину. Обычно в судебной практике, заявляешь 200, а получаешь 20, если повезет. А то и две!
В.К.: Да, это действительно редкость. У меня большой опыт во взыскании судебных расходов по арбитражным судам, так сказать, рука набита уже. И я постоянно отслеживаю актуальную практику по этому направлению, поэтому готовлю все документы с самого начала дела правильно.
Некоторые суммы нам не удалось подтвердить документами. Тем не менее, я ожидала, что нам возместят чуть меньше, поэтому 93 тысячи — это очень хороший результат.
Д.Ж.: Виктория, какие рекомендации ты могла бы дать нашим коллегам?
В.К.: Во-первых, никогда не стоит недооценивать соперника. Во-вторых, очень важно иметь узкую специализацию и нарабатывать опыт в конкретной области. Нельзя заниматься одновременно кадастровыми спорами, уголовными и семейными делами. За 23 года в юридической практике я, например, не касалась корпоративного права, хотя знаю, как снизить кадастровую стоимость и выиграть строительные споры. Узкая специализация — это ключ к успеху.
И третий момент — не стоит давать клиентам 100% гарантий. Я всегда говорю, что никто не может знать наверняка, какие будут доказательства у другой стороны, как их будет оценивать суд. Моя задача — наполнить дело по максимуму доказательствами, подтверждающими нашу правовую позицию, но вероятность успеха всегда зависит от активности в процессе. Я готова самоотверженно работать до поздней ночи, перечитывать всю судебную практику, пока не найду нужное решение или важную зацепку. Важно идти в суд не ради процесса, а ради результата!
Д.Ж.: Да, как и в спорте: выйти на площадку просто с мыслью поучаствовать — это одно, а выходить с настроем на победу — совсем другое. Настрой меняет все, и результат тоже будет другим. Если у кого-то есть вопросы по строительству, недвижимости, оценке или другим вопросам, по которым Виктория может помочь, особенно в Ростовской области, на юге страны, а то и по всей России — милости прошу, обращайтесь.
Начать дискуссию