3 кейса по снижению кадастровой стоимости объектов недвижимости, один из которых дал беспрецедентный результат: минус 99,6%. Обсуждают:
Дмитрий Желнин, управляющий партнер "Митсан консалтинг", сэкономивший российскому бизнесу более 1 млрд. руб. благодаря авторской методике оптимизации налогов, учитель и наставник юристов, применяющих эту методику в своей работе;
Ильдар Даутов, юрист с 24-летним опытом, специализирующийся на земельных спорах и оспаривании кадастровой стоимости, ученик, прошедший обучение на авторском курсе Дмитрия.
Разные регионы, разные ситуации и один итог: налоги владельцев недвижимости уменьшены до минимальных. Узнайте о самых эффективных подходах к анализу ошибок в кадастровой стоимости и о том, как использовать их в работе для снижения налоговой нагрузки.
Д.Ж.: Ильдар, расскажите о первом кейсе. Какие вызовы стояли перед вами и как удалось найти эффективное решение?
И.Д.: Конечно. Начнем с конкретного примера. К нам обратилась организация, которая обнаружила внезапно выросший налог — 6,8 млн рублей — на два объекта недвижимости. Один из них был незавершенным объектом строительства автогазозаправочной станции с кадастровой стоимостью 337,7 млн. руб. Ситуация была шокирующей: никто не ожидал таких начислений, и нужно было срочно искать пути снижения налоговой нагрузки.
Первоначально я применил стандартный подход — обратился в Курганский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной. Независимая экспертиза оценила стоимость объекта в 25,9 млн. руб. Однако суд назначил судебную экспертизу, выбрав экспертов, предложенных ответчиком — министерством государственного имущества. Это вызывало опасения в отношении итоговой оценки, и я решил искать другие варианты решения.
На этом этапе я узнал о курсе по оспариванию кадастровой стоимости, который проводит Дмитрий. Начав обучение, я получил новые инструменты и пересмотрел всю документацию по объектам. В результате обнаружилась ошибка в выписке ЕГРН: в качестве площади объекта была указана площадь земельного участка — 4569 кв. м., хотя реальная площадь операторной составляла всего 18,4 кв. м. На этапе досудебной экспертизы никто не обратил на это внимания.
Д.Ж.: Не хочу ничего плохого сказать про коллег-оценщиков, но ведь они, составляя отчет о рыночной стоимости, должны были либо выехать на объект, либо хотя бы приложить актуальные фотографии.
И.Д.: На место они не выезжали, все делалось по фотографиям. Но главное — они сосредоточились только на оценке рыночной стоимости. Похоже, они не углублялись в проверку данных, таких как информация из техпаспорта. Вероятно, какие-то моменты в документах просто остались без должного внимания.
Буквально через три дня, если не ошибаюсь, внесли изменения. К заявлению я приложил техпаспорт, где была указана точная площадь: площадь участка совпадала с данными из выписки ЕГРН, а площадь операторной — 18,4 кв. м. После внесения исправлений кадастровая стоимость снизилась колоссально: с 337 млн. руб. до 1,369 миллиона. Это стало настоящим прорывом в решении проблемы.
Д.Ж.: А как снизился налог? Вы говорили, что изначально сумма налога была почти 7 млн. руб.
И.Д.: Да, налог составлял 6,8 миллиона рублей за два объекта. После исправления кадастровой стоимости он стал минимальным — порядка 20 тысяч рублей, если не ошибаюсь. Кадастровая стоимость уменьшилась на 99,6%, и это прямо пропорционально повлияло на налог.
Д.Ж.: Это потрясающе. Как отреагировал клиент, когда вы показали ему итоговый результат?
И.Д.: Реакция была невероятной: он буквально хлопал в ладоши от радости. Такой исход был совершенно неожиданным. Даже независимая экспертиза установила рыночную стоимость объекта в 25,9 миллиона рублей, а мы добились снижения до 1,3 миллиона. Это был результат, о котором никто даже не мечтал.
Д.Ж.: А что в итоге с судебным делом? Вы дождались его завершения?
И.Д.: Я подал заявление об отказе от иска и производство по делу было прекращено. Интересно, что даже спустя два или три месяца судебный эксперт, утвержденный от ответчика — Министерства госимущества по Курганской области, так и не приступил к оценке. В итоге, я отозвал иск, дело прекратили, а госпошлину мне вернули. Таким образом, вопрос удалось решить без необходимости продолжать судебное разбирательство. Все закончилось благополучно.
Д.Ж.: Отличный кейс! Я недавно хвастался в своем канале снижением кадастровой стоимости на 96%, преподнося это как одно из самых значительных, которые я знал. Но, извините за пафос, ученик превзошел учителя. Ваше снижение на 99,6% — это действительно впечатляющий результат. Ваша работа охватывает многие регионы, первый кейс был из Кургана, теперь давайте переместимся в Марий Эл ко второму кейсу.
И.Д.: Там задача была связана с административным зданием, объектом капитального строительства. Я решил проверить, насколько кадастровая стоимость соответствует фактическим характеристикам объекта. Сначала я обратился в ГБУ Марий Эл за разъяснениями. Выяснилось, что объект включен в восьмую группу — административные здания госучреждений, таких как администрации, суды и прокуратура. Однако по факту в этом здании велась производственная деятельность, что относило его к седьмой группе — производственно-складские или производственно-административные здания.
Я подал заявление об исправлении ошибки в ГБУ Марий Эл и стал ждать результата. Параллельно решил проверить правомерность включения здания в перечень объектов, налоговая база которых определяется по кадастровой стоимости. Изучил техпаспорт, пообщался с собственниками и эксплуатантами. Оказалось, что здание использовалось как производственное: склад баллонов с сжиженным газом, ремонтная зона, кабинеты технического персонала. Формально объект числился административным, поэтому и оказался в перечне, но фактически доля офисных помещений не превышала 5%, что значительно меньше 20%, установленных Налоговым кодексом для административных объектов.
Я подал заявление в Верховный суд Марий Эл. На первом заседании суд назначил обследование объекта. Представители ГБУ Марий Эл подтвердили, что основная часть помещений — производственные. Иск был удовлетворен, здание исключили из перечня объектов с налогообложением по кадастровой стоимости.
Д.Ж.: Ответчики не пошли во вторую инстанцию?
И.Д.: Нет, не пошли, хотя с иском изначально были не согласны. Но, учитывая, что их представители сами выезжали на объект и составили акт обследования, где сами же зафиксировали лишь 5% офисных помещений, стало очевидно, что обжалование не имеет смысла.
Д.Ж.: Хочу уточнить: при смене группировки удалось снизить кадастровую стоимость?
И.Д.: Да, смена с восьмой группы на седьмую привела к снижению кадастровой стоимости. Разница составила примерно 1,3 миллиона рублей.
Д.Ж.: Это важно, потому что следующая оценка кадастровой стоимости в Марий Эл запланирована на 2027 год, с вступлением ее в силу в 2028 году. К этому времени вполне вероятно, что налог на имущество будет рассчитываться для всех объектов по кадастровой стоимости. А у вас уже подготовлены данные для расчета по адекватной цене, а не завышенной из-за неверной группировки. Вы сделали стратегически важный шаг: не только снизили кадастровую стоимость, но и исключили объект из перечня. Это значительный успех. А как прошли слушания? В суде сразу согласились с вашими доводами или потребовалась проверка?
И.Д.: Нет, достаточно было заявления и приложенного техпаспорта. Больше никаких документов я не представлял. Этого оказалось вполне достаточно для рассмотрения дела.
Д.Ж.: Поздравляю! Отличный кейс и отличный опыт. А теперь третий кейс, и мы переносимся из Марий Эл в Татарстан, в Казань. Расскажите, что происходило там?
И.Д.: В Казани дело касалось земельного участка, который используется для автогазозаправочной станции и находится в муниципальной собственности. Участок был взят в аренду, а размер арендной платы напрямую зависел от кадастровой стоимости. В 2024 году кадастровая стоимость участка резко увеличилась с 29 млн. руб. почти до 51 млн. руб. Это значительное повышение привело к росту арендной платы до уровня, при котором эксплуатация объекта оказалась вообще нерентабельной. Задача заключалась в том, чтобы оспорить это увеличение.
Мы начали с запроса разъяснений и получили информацию об основаниях для оценки. В процессе анализа я обнаружил, что при расчете кадастровой стоимости не учли ключевой фактор: земельный участок находится в зоне с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), а именно — в водоохранной зоне и прибрежной полосе. В соответствии с федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и методическими указаниями, это является ценообразующим фактором, который влияет на его кадастровую стоимость.
При анализе отчета стало очевидно, что оценщики либо проигнорировали этот фактор, либо посчитали его несущественным. Но по закону это было серьезным упущением, что и стало основой для оспаривания результатов оценки.
Д.Ж.: К сожалению, такая ситуация с учетом ЗОУИТов — это частая практика в регионах при проведении государственной кадастровой оценки. Кадастровые оценщики часто пишут в отчетах, что влияние ограничений нулевое. Но ведь очевидно, что наличие охранной зоны, накладывающей существенные ограничения на использование земли, не может не влиять на ее стоимость. Просто оценщики не хотят углубляться в расчеты.
И.Д.: Абсолютно согласен, Дмитрий. Более того, в земельном и водном кодексах есть прямые указания, что строительство или эксплуатация заправочных станций в водоохранных зонах запрещено. Это ограничение — значимый фактор, который не может быть признан нулевым.
Закон предусматривает, что публично-правовое образование может требовать сноса объекта недвижимости, если его использование не приведено в соответствие с ограничениями, установленными зоной с особыми условиями использования территорий.
В моем случае ГБУ отказало в исправлении кадастровой стоимости, поэтому я обратился в Верховный суд Республики Татарстан. Суд согласился с моими доводами, признал решение об отказе незаконным и обязал учесть ограничения ЗОУИТ при пересмотре оценки. Ответчики обжаловали это решение в Четвертом апелляционном суде общей юрисдикции, но апелляция оставила его в силе. Сейчас они направили заявление на разъяснение порядка исполнения решения, пытаясь, на мой взгляд, затянуть процесс. Заседание назначено на декабрь, и я уже отправил отзыв. Полагаю, это не незнание с их стороны, а попытка максимально отсрочить исполнение решения. Но я уверен, что в итоге победа будет на нашей стороне.
Д.Ж.: Позиция ГБУ выглядит странно: правила оценки, включая учет влияния ЗОУИТов, давно прописаны, и профессиональные оценщики знают, как с ними работать. Просто тянут время.
И.Д.: Но ведь они могут пересчитать кадастровую стоимость индивидуально, для моего участка?
Д.Ж.: Я искренне желаю вам, чтобы в ближайшее время они разобрались, как правильно пересчитать кадастровую стоимость с учетом влияния ЗОУИТов и снизили ее в соответствии с законом. Ведь ваша цель —— добиться справедливой, адекватной кадастровой стоимости.
Благодарю за кейсы!
И в завершении отвечу на пару вопросов от наших слушателей:
Насколько рынок еще свободен для оспаривания кадастровой стоимости?
По своему опыту могу сказать, что рынок все еще достаточно большой. Схематично: из 10 объектов 8 точно подлежат работе по снижению кадастровой стоимости.
Где больше ошибок — в мегаполисах или регионах?
В городах-миллионниках объектов больше, их стоимость выше, но ошибок в расчете кадастровой стоимости там меньше. Это связано с тем, что недвижимость в мегаполисах чаще подвергается детальному изучению. В регионах, напротив, ошибки встречаются чаще из-за менее тщательной оценки и использования упрощенных подходов. Все, конечно, зависит от конкретного объекта и ситуации, но в целом именно в регионах вероятность найти ошибку выше.
Аудиоверсию интервью вы можете прослушать в моем ТГ-канале "Дмитрий Желнин пишет..."
Начать дискуссию