Алексей купил в 2018 году квартиру в ипотеку за 9 000 000₽.
Часть ипотечного кредита сразу закрыл маткапиталом (примерно 700 000₽).
В 2022 году, после полного закрытия ипотечного кредита, перед тем как продать квартиру, Алексей наделил всех своих пятерых детей долями, пропорционально стоимости маткапитала в стоимости квартиры на момент его использования.
В результате наделения долей у каждого из детей появилось по 1/50 доле, у Алексея осталось 9/10.
После этого, также в 2022 году, Алексей продал квартиру за 18 000 000₽. Т.к. наделение долей произошло в 2022 году и 3-х лет не прошло, у каждого из детей образовался доход с продажи доли квартиры в размере 360 000₽. Этот доход с продажи каждый из детей может уменьшить на расходы на приобретение этой квартиры, которые были осуществлены Алексеем в 2018 году, пропорционально их доле. Т.е. каждый из детей может уменьшить доход с продажи на 180 000₽ (9 000 000₽ х 1/50). Это возможно на основании 220 статьи НК РФ, после внесенных в нее изменений от 2019 года (до 2019 года уменьшить доход на расходы родителя было нельзя).
С оставшихся 180 000₽ у каждого из пятерых детей возникает налог 13%, т.е. 23 400₽. Уменьшить его возможно за счет имущественного вычета с покупки другой недвижимости взамен продаваемой. Это тот самый имущественный вычет с 2млн.₽ в размере 260 000₽, который дается каждому гражданину РФ один раз и на всю жизнь.
Таким образом, в результате данной сделки налог никто не заплатит, но каждый из детей потеряет часть имущественного вычета, который могли бы вернуть, когда они станут совершеннолетними, начнут платить НДФЛ и будут уже решать свой жилищный вопрос.
От налога можно было бы уйти совсем, если бы Алексей покупал квартиру большей площади или большей кадастровой стоимости. В этом бы случае в силу вступали бы изменения в НК РФ от 2021 года (ст. 217.1 НК РФ п.2.1.), по которым семьи с двумя и более детьми освобождаются от налога при улучшении жилищных условий. Но т.к. взамен продаваемой квартиры приобреталась квартира чуть меньшей площади и чуть меньшей кадастровой стоимости (несмотря на то, что в новой квартире детям были выделены бОльшие доли), воспользоваться данными изменениями Алексею и его семье не удалось.
Начать дискуссию