Инвестиции

Новые жилые дома в России строятся быстрее, чем продаются. Пузырь надувается, но не лопается

Продолжаем следить за тем, что происходит с рынком жилой недвижимости. Прекрасное исследование подготовил ЦБ по проектному финансированию строительства жилых домов. Выписал самое главное. Спойлер: нераспроданного жилья становится всё больше. Рост зарплат отстаёт от роста цен на квадратные метры. Пузырь надувается, пружина сжимается. В обратную сторону.
Новые жилые дома в России строятся быстрее, чем продаются. Пузырь надувается, но не лопается
Photo: Ivan Bandura, Unsplash

1. 99% жилья строится на средства дольщиков (94% — эксроу-счета), лишь 1% — на свои средства. Меньше строить не стали, а лишь увеличили темпы.

Конвейер запущен, останавливать его нельзя.

https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/46282/pf_2023_Q2.pdf
Отсюда: https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/46282/pf_2023_Q2.pdf

2. За последние 12 месяцев начали строить 45,6 млн метров жилья. Всего на данный момент 101 млн незавершённых метров. Продано на данный момент 73% в готовых объектах и 29% в незавершённых. Год назад продано было 80% готовых и 35% незавершённых.

То есть, доля непроданного жилья увеличивается. Льготные программы работают, конечно, но люди не могут осилить объёмы строительства.

https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/46282/pf_2023_Q2.pdf
Отсюда: https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/46282/pf_2023_Q2.pdf

3. С начала 2021 года зарплаты выросли на 34%, новостройки подорожали на 54%, а вторичка на 36%.

Очевидно, что доступность «доступного» жилья стало доступнее отрицательно. Интересно, много ли среди читателей моего текста людей, у кого зарплаты увеличились на 30–40%. Моргните, если узнали себя.

Тем не менее, в той же Москве ипотечники ставят рекорды. Я подробно про это писал. Денег берут больше, но покупают меньше.

https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/46282/pf_2023_Q2.pdf
Отсюда: https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/46282/pf_2023_Q2.pdf

Отрыв новостроек по темпам дорожания от вторички делает спекулятивную привлекательность ниже. После ввода сильно подорожавших новостроек в эксплуатацию они идут на вторичный рынок, который не растёт таким же темпами и не поддерживается льготными программами. Лично я для себя пока что выбрал 10–20% портфеля в бумажной недвижимости, купив паи РД и АБ7. Но в качестве инвестиций, на мой взгляд, комфортнее инвестировать без ипотечного плеча, те же облигации дают более 12% годовых даже с высоким рейтингом, да и акции тех же нефтяников чувствуют себя неплохо, хотя уже и дороговаты.

4. Застройщики закредитованы по самые помидоры.

https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/46282/pf_2023_Q2.pdf
Отсюда: https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/46282/pf_2023_Q2.pdf

Если ранее эскроу-счета покрывали все долги, то теперь они покрывают их на 80%.

https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/46282/pf_2023_Q2.pdf
Отсюда: https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/46282/pf_2023_Q2.pdf

5. Есть ещё один важный момент по поводу сограждан-ипотечников.

Рост объёма поступлений на эскроу в основном поддерживался продажами по программам господдержки ипотеки и сопровождался ухудшением стандартов кредитования: доля кредитов с показателем долговой нагрузки >80% в 2к23 составила 39%, а с первоначальным взносом <20% – 63% от общего объема выдач. Люди загоняют себя в долги. Мыши кололись, но продолжали жрать кактус, вроде бы так говорится?

Пузырь?

Что видим в итоге? Цены растут, продажи падают, при этом долговая нагрузка и на застройщиков, и на население увеличивается. Рост стоимости жилья быстрее роста зарплат. Ставки по ипотекам растут. Льготные программы поддерживают, но нераспроданных метров всё больше и больше. Лопнет ли пузырь? Пока точно нет, просто будет всем сложнее. Так-то про лопание пузыря уже много лет говорят, а не лопается. Рухнут ли цены вниз? Скорее нет, чем да, возможно, снизятся до годовых минимумов.

Ну и напоследок. Банки зафиксировали рост спроса на кредиты в первую неделю после того, как 15 августа Банк России резко повысил ключевую ставку. Особенно — до 42% — вырос интерес к ипотечным кредитам. Без комментариев.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал ↗ про инвестиции, финансы и недвижимость.

Комментарии

1
  • Бабака Кавайка

    Российская экономика наступает на те же грабли, что и американская. Ну ничего, государство поможет нашим олигархам в очередной раз, когда пузырь лопнет. Ну а несостоявшимся новоселам выдадут по 15 тыщ на мороженко.