Субъекты процесса капитального строительства

13 числа сентября в блоге был размещен мой первый пост на тему учета в строительстве. За это время он набрал порядка полутысячи просмотров.

Мы тут подумали, и я принял (единственно, естественно, правильное) решение пока продолжать эту тему.

Итак, кто еще, кроме застройщика, будет принимать участие в капитальном строительстве. Так сказать, будь субъектом этого процесса.

Органы власти

Как было сказано выше (в предыдущем посте), застройщик должен обладать правами на земельный участок, на котором он собирается возводить новый объект недвижимости. Если объект реконструируется, то права на этот земельный участок у него уже есть.

Таким правом может быть, в частности:

— право собственности;

— право постоянного (бессрочного) пользования;

— право аренды (субаренды).

Кроме того, для начала строительства (реконструкции) необходимо получить разрешение на него в порядке, предусмотренном ст. 51 ГСК РФ.

Такое разрешение будут давать те органы власти, в ведении которых находится данный земельный участок.

Он может находиться:

— в ведении федеральных органов исполнительной власти;

— в ведении органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

— в ведении муниципальных органов.

Инженерные изыскания

Перед началом нового строительства застройщик должен в первую очередь получить ответ на вопрос: возможно ли на данном земельном участке возвести объект недвижимости с требуемыми техническим характеристиками?

Аналогично и при реконструкции существующего объекта — возможно ли придать ему новые характеристики?

Ответ на них могут дать только инженерные изыскания земельного участка.

Инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства (п. 1 ст. 47 ГСК РФ). Не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

Работы по договорам о выполнении инженерных изысканий, заключенным с застройщиком (или техническим заказчиком), должны выполняться организациями (индивидуальными предпринимателями) которые являются членами саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий

Работы по договорам о выполнении инженерных изысканий, заключенным с иными лицами, могут выполняться организациями (индивидуальными предпринимателями), не являющимися членами таких саморегулируемых организаций (п. 2 ст. 47 ГСК РФ).

Такая организация (индивидуальный предприниматель) также будет является субъектом капитального строительства.

Положительное заключение признается затратами застройщика по возведению (реконструкции) объекта недвижимости. Причем, как в регистрах бухгалтерского учета, так и для целей налогообложения.

Отрицательное заключение (бывает и такое) в регистрах бухгалтерского учета застройщика признается его прочими расходами.

Для целей налогообложения всё несколько сложнее. Это будет зависеть, в том числе, и от того, для каких целей возводится данный объект. Он может быть, после его завершения, признан:

— основным средством;

— готовой продукцией;

— объектом долевого строительства.

Арбитражная практика по этому вопросу весьма противоречива. Анализ ее попробуем провести в соответствующих разделах.

Проектные работы

После получения положительного результата инженерных изысканий должен быть разработан проект строительства объекта, то есть должна быть получена информация, как именно должен быть построен (реконструирован) объект и во сколько (примерно) это обойдется застройщику.

Проект представляет собой комплект документации, содержащий материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющий архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства (п. 2 ст. 48 ГСК РФ).

Работы по договорам о подготовке проектной документации (внесению изменений в проектную документацию), заключенным с застройщиком (или техническим заказчиком) должны выполняться организациями (индивидуальными предпринимателями), которые являются членами саморегулируемых организаций в области архитектурно-строительного проектирования.

Работы по договорам о подготовке проектной документации (внесению изменений в проектную документацию) заключенным с иными лицами, могут выполняться организациями (индивидуальными предпринимателями), не являющимися членами таких саморегулируемых организаций.

Такая организация (индивидуальный предприниматель) также будет являться субъектом капитального строительства.

Лицо, осуществляющее строительство

Непосредственно возведение (реконструкцию) объекта недвижимости может осуществлять сам застройщик, либо лицо, заключившее с ним договор подряда, то есть подрядчик (п. 3 ст. 52 ГСК РФ).

Он обязан соблюдать требования проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе выполнения работ. Также он несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.

Таким образом, подрядчик (или генподрядчик и привлекаемые им субподрядчики) также признается субъектом капитального строительства.