Ответы на ряд вопросов

После размещения публикации 3 октября о структуре затрат застройщика я планировал перейти к новой части проекта — к подробному рассмотрению учета затрат подрядчика.

Однако в комментариях к предыдущим публикациям (хотя, если честно, ожидал большего числа просмотров и более оживленного обсуждения своих опусов) коллегами был заданы несколько вопросов, ответ на которые могу дать сейчас.

В публикации от 28 сентября я коснулся сложившейся практики, когда на объекте, сданном заказчику несколько месяцев назад (по бумагам) работы еще продолжаются и продолжаются, а то и вообще только начинаются.

И что самое интересное, очень многие считают это (типа, сначала съели картошку, а через полчаса начали ее чистить и искать сковородку, чтобы пожарить) само собой разумеющимся.

В комментариях к этой публикации коллеги отметили, что выполнение работ после сдачи объекта не всегда приписки, и привели такие примеры, как работы по благоустройству территории.

Вот такие работы как раз и является одним из тех очень редких вариантов, когда они выполняются вполне законно, хотя объект реально (а не только на бумаге) передан заказчику (застройщику), он уже начал его эксплуатировать (использовать по своему прямому назначению), но в силу объективных причин (а не желанию отчитаться наверх, что план выполнен досрочно), некоторые работы еще не произведены.

Внимательно ознакомимся с Актом приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией.

Его форма (КС-14) была утверждена 25 лет назад, постановлением Госкомстата России от 30.10.97 № 71а*.

*С 2013 года применение этого акта не обязательно, но его можно использовать, как руководство к действию.

Так вот, в акте по форме КС-14 есть пункт 11, в котором должны быть указаны работы по озеленению, устройству верхнего покрытия подъездных дорог к зданию, тротуаров, хозяйственных и др. площадок, отделке элементов фасадов зданий и т. д. которые должны быть выполнены (при переносе сроков выполнения работ)

При этом сразу хочу обратить внимание, что в данном пункте должны быть указаны только виды работ, их объемы (в соответствующих единицах измерения), и предельные сроки их выполнения.

И какие работы могут быть указаны в этом пункте?

Только те, которые не могли быть выполнены по объективным причинам на дату сдачи объекта генподрядчиком и, соответственно, принятия его заказчиком (застройщиком).

Например, проектом, в соответствии с требованиями соответствующих СанПиНов, предусмотрено, что вся прилегающая к объекту территория должна быть озеленена, а проезды и пешеходные дорожки иметь твердое покрытие (например, асфальтовое).

Но если объект действительно (а не только на бумаге) принят в осенне-зимний сезон (где-то примерно с сентября-октября по март-апрель, в зависимости от региона), то озеленять заснеженную территорию, или укладывать асфальт на промерзшую землю — выбрасывать деньги на ветер, и потом заново выполнять те же самые работы.

Поэтому и указывают перенос сроков выполнения этих работ в Акте, как и их объемы.

Договорная (сметная) их стоимость включена в общую стоимость объекта, отраженную в п. 12.

Таким образом, передающий результат выполненных работ подрядчик в целом по объекту документально берет на себя обязательство небольшую часть их (конкретно указанную в Акте) выполнить при наступлении оптимальных объективных условий.

Выручку за их выполнение он отражает на дату передачи работ (дату приемки объекта заказчиком), а фактические затраты понесет уже несколько позже, возможно, что и в следующем году.

Но, еще раз повторю, что такое возможно только в исключительных случаях.

И, например, если акт приема-передачи подписан в мае, а работы по озеленению территории, равно как асфальтированию проездов и тротуаров перенесены на декабрь, то у любого прочитавшего такой документ это вызовет вполне логичный вопрос: — А это как? Мы же вроде не в Южном полушарии проживаем, а в Северном?

Застройщик, принявший в декабре, или там, в феврале, результаты работ в целом, в том числе и еще не засеянный травкой газон и еще не заасфальтированные дорожки, принимает результаты работ себе к учету записями:

Дебет счета 08 Кредит счета 60.

Все объекты, которые решением руководства застройщика признаны пригодными к эксплуатации, признаются основными средствами (с присвоением инвентарных номеров) записями:

Дебет счета 01 Кредит счета 08.

А вот эти самые «виртуальные», то есть будущие газоны (еще не засеянные травой), равно как и «виртуальные» будущие тротуары, рекомендуем оставить на счете 08, вплоть до действительного их сооружения и ввода в строй.

Кроме того, довольно часто заказчик применяет гарантийное удержание, согласно которому, в установленный договором срок, погашает не всю кредиторскую задолженность, а какую-то часть (5%, допустим, или 10%) оставляет на потом, на полгода-год, или, как в данном случае, до реального выполнения вышерассмотренных работ.

И после подписания акта, что травка посеяна и взошла, или кустики вдоль тротуара посажены и прижились, они признаются основными средствами (или их стоимость списывается на текущие расходы).

Подрядчик признает выручку на дату подписания акта о передаче объекта.

А к выполнению этих работ приступает позже.

И после того, как в подходящее время он заасфальтирует тротуары, засеет газоны, либо высадит саженцы, он отразит у себя в учете возникшие затраты и спишет их на уменьшение финансового результата (в БУ) и уменьшение налогооблагаемой прибыли (в НУ).

Фактически понесенные затраты, следовательно, отражаем записями:

Дебет счета 20 Кредит счетов 10, 70, 69, 60 и пр.

После подписания акта, в котором, кстати, договорная стоимость этих работ может быть и не указана, так как её указали в КС-14 (или в приложении к нему) несколько месяцев назад, подрядчик списывает эти затраты:

Дебет счета 90-2 Кредит счета 20.

Передача выполненного результата работ в данном случае не должна признаваться реализацией, то есть не нужно увеличивать облагаемую базу по НДС текущего периода, равно как и налогооблагаемую прибыль.

Налоги подрядчик начислил, повторим ещё раз, ранее, на дату подписания КС-14.

Но виды таких работ весьма и весьма ограничены.

И подавляющее большинство других вариантов, например, монтаже оборудования в здании через полгода после подписания акта о том, что монтаж его успешно завершен и заказчик претензий не имеет, ничем другим, как приписками, назвать нельзя.

Далее хочу посоветоваться с коллегами.

К какой части проекта приступить?

Есть два варианта.

Первый (к которому склоняюсь лично). Начать рассматривать учет и налогообложение у подрядчика.

Второй. Рассмотреть учет и налогообложение у застройщика, возводящего объекты основных средств, то есть осуществляющего капитальные вложения. В он-лайн курсе «Пять новых ФСБУ» часть проблем такого застройщика (но далеко не все) рассмотрена. Поэтому повторять уже опубликованное пока не вижу смысла.

Третий вариант — учет и налогообложение у застройщика многоквартирных жилых домов детально рассматривать пока морально не готов.

Жду ваших ответов.