Итак, ребятушки, предыдущий свой рассказ дедушка закончил тем, что подрядчик купил у своего заказчика (который застройщик многоквартирного жилого дома) помещения (жилые и нежилые) для дальнейшей перепродажи, то есть принял их к учету, как оборотные активы — товар.
Но организация (ее руководство) может принять и другое решение - купленное помещение будет использоваться для получения дохода в течение достаточного длительного периода времени, как минимум более 12 месяцев.
Например, в купленном нежилом помещении планируется разместить офис этой строительной компании. Ну, а в купленной квартире будут проживать приезжающие в командировки из других регионов сотрудники.
* О возможности признания квартиры объектом основных средств см. Письмо Минфина России от 14.11.2022 № 03-03-06/1/110896 и размещенный на сайте комментарий.
Или эти помещения (что нежилые, что жилые) будут сдаваться в аренду.
И в любом случае данные активы будут полностью удовлетворять требованиям п. 4 ФСБУ 6/2020 «Основные средства». Процесс же их приобретения — капитальные вложения (п. 5 ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения»).
Как и в предыдущем варианте, задолженность заказчика (который стал продавцом объекта недвижимости) у подрядчика (который становится покупателем этого объекта) отражена по дебету счета 62.01.
На дату подписания приемопередаточного акта теперь уже покупатель должен принять эти капитальные вложения записью:
Дебет счета 08 Кредит счета 60.01.
Если приобретается нежилое помещение, то продавец (бывший заказчик) начисляет НДС от реализации этого имущества и выставляет покупателю счет-фактуру.
Покупатель отражает это записями:
Дебет счета 19 Кредит счета 60.01;
Дебет счета 68.02 Кредит счета 19.
Если приобретается квартира, то, чаще всего, она продается без НДС. Редко кто из застройщиков отказывается от льготы, предусмотренной подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ.
Хотя, если от нее отказаться, что предусмотрено п. 5 тоже ст. 149 НК РФ, то можно принимать к вычету сумму налога, предъявленную участниками процесса возведения этого дома. Но это уже тема другого, и более серьезного исследования, поэтому какого-то однозначного мнения по этому вопросу у меня нет. Тут все зависит от превеликого множества разнообразных факторов, и каждая организация должна решить этот вопрос для себя самостоятельно.
Мы же остановимся только на том, что продавец (который застройщик) реализует принадлежащие ему квартиры в построенном им же доме без НДС.
Купившему такую квартиру подрядчику к вычету, получается, принять нечего.
Запись на дату подписания им приемопередаточного акта будет только:
Дебет счета 08 Кредит счета 60.01.
Ну и далее организации засчитывают стоимость проданного помещения в счет погашения задолженности за выполненные работы:
Дебет счета 60.01 Кредит счета 62.01.
И если согласованная сторонами стоимость помещений равна стоимости выполненных работ, то больше никто никому не должен.
Далее покупателю необходимо зарегистрировать в установленном порядке переход к нему права собственности на купленный объект недвижимости.
Как и при покупке товара в затраты на регистрацию будет, как минимум включена госпошлина (22 тыс. руб.), и, возможно, еще какие-то расходы.
Записи будут:
Дебет счета 08 Кредит счетов 68, 76 и др.
В подавляющем большинстве случаев помещения в построенном многоквартирном жилом доме, хотя разрешение на ввод в эксплуатацию и получено, требуют еще значительных усилий и средств, чтобы довести их до состояния, в котором они будут хоть как-то пригодны к дальнейшему использованию.
Поэтому купленную квартиру (или офис) перевести в состав основных средств, то есть признать пригодным к использованию на дату принятия к учету этого объекта недвижимости, чаще всего еще нельзя. Впереди довольно приличный объем отделочных работ, которые также следует признать капитальными вложениями.
Владелец офиса (или квартиры) может выполнить эти работы как самостоятельно, так и привлечь другие конторы.
Выполнение работ другими организациями будет отражено записями:
Дебет счета 08 Кредит счета 60.01;
Дебет счета 19 Кредит счета 60.01;
Дебет счета 68.02 Кредит счета 19.
Если какие-то работы будут выполнены своими силами, то:
Дебет счета 08 Кредит счетов 10, 70, 69, 25 и пр.
И вот тут, воленс-неволенс, возникает обязанность начислить НДС при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления (подп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Он должен быть начислен (п. 10 ст. 167 НК РФ) в последний день квартала, в котором отделкой этого помещения занимались свои работники, и этой же датой принят к вычету (п. 5 ст. 172 НК РФ).
И записи должны быть:
Дебет счета 19 Кредит счета 68.02;
Дебет счета 68.02 Кредит счета 19.
Казалось бы, абсолютно лишние операции, не изменяющие сумму налога по итогам квартала, и можно обойтись и без них.
Но это не совсем так.
Допустим, это квартира, которая будет использоваться, как служебная.
И через пару лет такого использования начальство решить ее продать, и без НДС.
Данный объект основных средств, получается, используется в операциях, не облагаемых НДС (подп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ). И принятая два или три года назад к вычету сумма налога подлежит восстановлению в размере суммы, пропорциональной остаточной (балансовой) стоимости проданной квартиры без учета переоценки. Такая вот загогулина, понимаешь.
После того, как отделочные работы будут закончены, руководство должно принять решение — пригоден ли данный объект недвижимости к дальнейшему использованию в качестве основного средства, или еще нет, и требуется также… Ну, и список дополнительных хотелок начальства на 15 листах мелким шрифтом.
Если же начальство решит, что все в порядке, и с завтрашнего (а то и с сегодняшнего) числа сотрудники будут переселяться в новый офис, то это мудрое решение должно быть документально оформлено. Будет ли это Акт о приеме-передаче объекта основных средств по форме ОС-1, заполняет который, кстати, не бухгалтерия, а назначенная начальством комиссия, либо Указ генерального директора, начинающийся: — Обозрев офис, сим повелеваю… значения не имеет.
Главное, чтобы в этом документе наличествовали все обязательные реквизиты, указанные в п. 2 ст. 9 Закона № 402-ФЗ. Ну а также и вся информация, необходимая бухгалтерия для правильного учета сего основного средства, в первую очередь, срок его полезного использования.
И получив этот документ, бухгалтерия на его основании переводит объект капитальных вложений в состав основных средств записью:
Дебет счета 01 Кредит счета 08.
Ну, а как далее вести бухгалтерский и налоговый учет этого основного средства — welcome на наш он-лайн курс.
Со времени его подготовки и записи прошло ещё не так много времени, так что вся информация не утратила пока актуальности.
Начать дискуссию