Стороны договора (застройщик и подрядчик) вправе заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, и предусмотреть в нем, что взносами дольщика будет являться переданный им результат выполненных строительно-монтажных работ.*
*Дедушка еще с 2005 года пытается доказать, что договор участия в долевом строительстве (ДУДС, который многие упорно пытаются обзывать договором долевого участия – ДДУ), это всего лишь частный случай договора подряда. Чиновники (что минфиновские, что из ФНС) в частных беседах за рюмкой чая не раз признавали мою правоту, но... Ты же понимаешь, что начальство в своё время высказало точку зрения. А признать, спустя годы, что она была неправильной...
Так что пока не будем рассматривать этот самый ДУДС и порядок его отражения в регистрах бухгалтерского учёта и для целей налогообложения у застройщика.
Перейдем сразу к тому, что ДУДС подлежит государственной регистрации и вступает в силу только после таковой (п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
Государственная пошлина за его регистрацию договора участия в долевом строительстве установлена в размере 6000 руб. (подп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Она делится между сторонами (застройщиком и дольщиком) в равных долях (п. 2 ст. 333.18 НК РФ, письма Минфина России от 01.04.2009 № 03-05-05-03/02, от 22.10.2019 № 03-05-06-03/80841). В данной ситуации – пополам.
Все затраты, связанные и исполнением договора участия в долевом строительстве у дольщика оптимально отражать, как предоплату, то есть по дебету счета 60.02.
И у подрядчика (который теперь еще и дольщик) уплата госпошлины должна быть включена в затраты на будущую квартиру (или нежилое помещение) записью:
Дебет счета 60.02 Кредит счета 68 – 3000 руб.
Передачу результата работ застройщику подрядчик отражает записями:
Дебет счета 62.01 Кредит счета 90.01.
По условиям договора она подлежит зачету в счет уплаты взносов по ДУДС, следовательно:
Дебет счета 60.02 Кредит счета 62.01.
И у подрядчика возникает документально оформленное право требования квартир (или нежилых помещений) у застройщика после окончания строительства дома, отраженное на счете 60.02.
Подрядчик довольно часто (а точнее – перманентно) испытывает нужду в денежных средствах на расчетном счете. И один из вариантов их получения – переуступка возникшего права требования другому лицу.
Продажа имущественного права признается операцией, облагаемой налогом на добавленную стоимость (п. 5 ст. 155 НК РФ). При этом налогооблагаемая база по НДС определяется в в общеустановленном порядке, предусмотренном ст. 154 Кодекса. То есть НДС следует начислить от стоимости уступки права.
И финансовое ведомство отметило, что в ситуации, когда стоимость помещения покупателем полностью оплачена, НДС от переуступки права его требования исчисляется в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 155 НК РФ. То есть из разницы между стоимостью переуступки права и расходами на его приобретение (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2010 № 13640/09 по делу № А45-1139/2009-17/24, письма ФНС России от 27.06.2014 № ГД-4-3/12291, Минфина России от 12.04.2013 № 03-07-14/12352, от 27.06.2016 № 03-07-10/37288).
Таким образом, при переуступке права по большей стоимости НДС нужно будет посчитать от «дельты». При уступке по той же стоимости («в ноль») или по меньшей (с убытком) налоговая база по НДС не возникает.
Переуступка права требования по договору, заключенному с застройщиком на покупку помещения другому лицу в учете подрядчика, следовательно, будет отражаться записями:
Дебет счета 62.01 Кредит счета 91.01 – отражена сумма переуступки договора;
Дебет счета 91.02 Кредит счета 60.02 – списаны расходы по договору с застройщиком;
Дебет счета 91.02 Кредит счета 68.02 – исчислена сумма НДС от уступки права требования (в размере 20/120% от разницы между ценой уступки и понесенными расходами).
Допустим, что в счет частичной оплаты задолженности за переданный результат работ заключенным договором подряда предусмотрено также и заключение между застройщиком и подрядчиком договора об участии в долевом строительстве на квартиру площадью 55 кв. м.
Затраты по регистрации ДУДС (та самая половина госпошлины) в учете подрядчика должны быть отражены, как затраты по возникновению права требования у застройщика квартиры:
Дебет счета 60.02 Кредит счета 68 – 3000 руб.
Далее застройщику был передан результат работ, договорная стоимость которого составила 5 млн. руб. плюс 1 млн. руб. налога на добавленную стоимость.
После подписания приемопередаточного акта подрядчик отразил реализацию СМР записями:
Дебет счета 92.01 Кредит счета 90.01 – 6 000 000 руб.;
Дебет счета 90.03 Кредит счета 68.02 – 1 000 000 руб.
Дебет счета 90.02 Кредит счета 20 – фактические затраты на выполнение СМР.
И он сразу же зачел эту задолженность в счет уплаты по ДУДС записью:
Дебет счета 60.02 Кредит счета 62.01 – 6 000 000 руб.
И, не дожидаясь окончания строительства дома и получения этой квартиры, было принято решение переуступить право ее требования другому лицу.
Поиски желающего довольно быстро увенчались успехом, и был заключен договор переуступки права требования этой квартиры, ну, пусть, за 6,5 млн. руб.
Договор уступки права требования по ДДУС требует, как и сам договор участия в долевом строительстве, государственной регистрации. Госпошлина (ее размер – 350 руб.) делится между старым (то есть нашим подрядчиком) и новым дольщиком пополам. Уплата госпошлины за регистрацию договора на уступку в учете подрядчика отразится, как:
Дебет счета 60.02 Кредит счета 76 – 175 руб.
Таким образом, затраты подрядчика по данному ДУДС составили 6 003 175 руб. (3 000 руб. + 6 000 000 руб. + 175 руб.).
И продажа этой дебиторки за 6 500 000 руб. будет отражена записями:
Дебет счета 62.01 Кредит счета 91.01 – 6 500 000 руб.;
Дебет счета 91.02 Кредит счета 62.02 – 6 003 175 руб.
Разница между стоимостью уступки и понесенными затратами составит 496 825 руб. (6 500 000 руб. – 6 003 175 руб.).
Размер налога на добавленную стоимость – 82 804 руб. (496 825 руб. : 120×20).
Следовательно:
Дебет счета 91.02 Кредит счета 68.02 – 82 804 руб.
Если же подрядчик решает дождаться окончания строительства, то после подписания с застройщиком приемопередаточного акта он примет к себе к учету жилые или нежилые помещения.
Тут у него, как и при приобретении таких помещений по договору купли продажи на выбор два варианта:
– отразить их как товар и выставить на продажу;
– принять их учету, как капитальные вложения, а затем и как основные средства.
Единственное различие – подрядчик будет регистрировать в этом случае в ЕГРН не переход права собственности от предыдущего владельца, а его возникновение.
Начать дискуссию