Капитальные вложения у застройщика

После затянувшихся (или не очень, для кого как) новогодних каникул, приступим к рассмотрению порядка учёта капитальных вложений у застройщика.

Под застройщиком здесь будем понимать организацию, имеющую права на земельный участок (не будем пока уточнять, какие именно) и обеспечивающей возведение на нем объекта недвижимости.

Далее застройщик планирует зарегистрировать в установленном порядке на этот объект возникновение права собственности и принять его к учету в качестве объекта основных средств.

То есть процесс капитальных вложений в соответствии с ФСБУ 26/2020 и Законом № 39-ФЗ.

И такого застройщика, с полным на то основанием, можно считать инвестором (п. 2 ст. 4 Закона № 39-ФЗ) и пользователем (п. 5 ст. 4 Закона № 39-ФЗ) объекта капитальных вложений.

Структура затрат застройщика (инвестора) на возведение объекта недвижимости была (и, как мне кажется, довольно подробно) рассмотрена в публикации от 03.10.2022.

Застройщик, возводящий объект основных средств, все возникающие в связи с этим затраты будет отражать по дебету балансового счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Инструкцией по применению плана счетов для учета затрат на строительство объекта основных средств рекомендуется использовать субсчет 08.03.

А вот какие регистры аналитического учета открывать на этом субсчете – это уже на усмотрение организации.

Моё мнение по этому вопросу уже не первый десяток лет остается неизменным – максимально подробно, но без излишнего фанатизма. А уж как именно конкретно – это сами, коллеги, сами, сами, сами.

И сразу перейдем к тому, что права на земельный участок (который будем именовать далее строительной площадкой) в установленном порядке оформлены.

Информация о том, что на ней можно возвести данный недвижимый объект основных средств, то есть инженерные изыскания – проведены. Проектно-сметная документация также имеется в наличии.

Разрешение на строительство, без которого генеральный подрядчик (или субподрядчики) не имеет права приступить к выполнению работ, также получено. Ну, по крайней мере, процесс получения такого разрешения находится в стадии скорого завершения.

И хочу тут обратить внимание на постановление Правительства РФ от 07.11.2020 № 1798.

Им был утвержден перечень подготовительных работ, которые могут выполняться на строительной площадке (земельном участке) до получения разрешения на строительство.

Не рассматривая подробно этот нормативно-правовой документ (он для инженеров, а не для нас, вот пусть они его и внимательно изучают), отмечу только, что выполнение подрядчиком других, не указанных в этом перечне, работ чревато, что для подрядчика, что для застройщика привлечением к административной ответственности по ст. 9.5 КоАП.

А это, если что, от 20 до 50 тыс. руб. штрафа на должностных лиц этих организаций (но бухгалтер здесь не при делах) плюс от 500 тыс. до 1 млн. руб. на эти конторы (п. 1 ст. 9.5 этого самого КоАП). Ну, или приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Что хуже, штраф или приостановление деятельности, сказать не могу.

Большинство работ, разрешенных к выполнению вышеуказанным Перечнем, могут быть признаны отдельными этапами по возведению объекта.

Об этом я писал в публикации от 24 октября прошлого года.

И субподрядчик, выполнивший, например, работы, по осушению территории строительной площадки, или, там, по ее ограждению, имеет полное право законно передать результат выполненных им работ генеральному подрядчику, не дожидаясь разрешения на строительство.

Генподрядчик, в свою очередь, если это предусмотрено условиями договора между ним и застройщиком (инвестором), также может передать последнему этот результат работ.

И тот примет его к учету записями:

• Дебет счета 08.03 (в соответствующей аналитике) Кредит счета 60.01

• Дебет счета 19 Кредит счета 60.01;

• Дебет счета 68.02 Кредит счета 19.

Предположим далее, что разрешение на строительство получено, и подрядчики (и генеральный, и привлеченные им субчики) продолжают работы по возведению объекта.

Стройка, как уже было сказано ранее (публикация от 1 ноября прошлого года), начинается с забора и туалета, то есть с возведения временных зданий и сооружений.

О нетитульных ВЗиС было довольно подробно написано в той самой публикации от 1 ноября.

Что касается титульных ВЗиС (п. 3 Методики определения затрат на строительство временных зданий и сооружений, включаемых в сводный сметный расчет стоимости строительства объектов капитального строительства, утвержденной приказом Минстроя России от 19.06.2020 № 332/пр), то ими признаются объекты, предназначенные для обеспечения нужд строительства.

Они принимаются к учету застройщиком (инвестором) и затем передаются для непосредственного использования генеральному подрядчику, который, в свою очередь, может передать их тому или иному субподрядчику.

Затраты на возведение и последующую ликвидацию временных титульных зданий (сооружений) определяются нормативным (или расчетным) методом и включаются в главу 8 сводного сметного расчета (п. 21 Методики).

Эти затраты застройщик признает капитальными вложениями и включает, после их завершения, в первоначальную стоимость построенного объекта.

Принятые к учету застройщиком (инвестором) (чаще всего, как объекты основных средств) титульные времянки передаются генеральному подрядчику. Он в свою очередь, может предоставить их в пользование всем субподрядчикам, либо передать кому-то одному из них.

Таким образом, после признания возведенного одним из субподрядчиков (или генподрядчиком) титульного ВЗиС пригодным к использованию по его прямому назначению, объект принимается к учету записью:

• Дебет счета 01 Кредит счета 08.

Срок полезного использования такого основного средства следует установить исходя из периода, на который возведена данная времянка согласно проектно-сметной документации. Это в регистрах бухгалтерского учета.

Для целей налогообложения прибыли, считаю, СПИ должен быть тем же самым. Данный объект амортизируемого имущества используется не в текущей деятельности организации (при производстве продукции, выполнении работ, оказании услуг), а исключительно для возведения объекта капитальных вложений.

И после завершения этого процесса (строительства объекта основных средств) будет ликвидирован. Причем и затраты на его содержание, точно так же, как и на ликвидацию (предусмотренные проектно-сметной документацией), признаются затратами на создание объекта амортизируемого имущества.

В этом случае придется начислять амортизацию отдельно для БУ, отдельно – для НУ. И после того, как времянка будет ликвидирована, ее остаточную стоимость (в НУ она тогда точно будет) всё равно включать в затраты по возведению объекта.

Смысла в усложнении учета, приводящего к тому же самому конечному результату, лично я не вижу.

По этой же самой причине не вижу большого смысла по включению в регистрах бухгалтерского учета в стоимость титульного ВЗиС оценочного обязательства по его будущей ликвидации (подп. «ж» п. 10 ФСБУ 26/2020).

Точно так же не стоит, думаю, каким-то неведомым обычному бухгалтеру способом определять ликвидационную стоимость этого основного средства. И оптимально признать ее равной нулю по п. 31 ФСБУ 6/2020.

Амортизация по такому титульному временному зданию (сооружению) должна быть признана затратами на капитальные вложения (подп. «в» п. 10 ФСБУ 26/2020) и отражаться записями:

• Дебет счета 08 Кредит счета 02.

Собирая материал по этой теме, увидел мнение кого-то из коллег, согласно которому стоимость титульной времянки можно списать не через механизм амортизации (в течение срока полезного использования), а единовременно, при принятии её к учету.

Типа, какая разница, ведь в конечном итоге ее стоимость в полном размере все равно будет включена в затраты на капитальные вложения.

Так оно так, но есть одно «но». Даже при самых благоприятных условиях есть, пусть и небольшая, но вероятность того, что где-то что-то пойдет не так, и сей объект незавершенного строительства придется продавать.

И завышать (пусть и не существенно, но всё-таки) затраты на его возведение, и, соответственно, занижать фин. результат и прибыль, думаю, не совсем верно.

И если застройщик (инвестор) несет ещё какие-то затраты по содержанию (обслуживанию) этой титульной времянки, то они точно так же подлежат включению в стоимость осуществляемых капитальных вложений.