В состав капитальных вложений подлежат включению прочие затраты, связанные с их осуществлением (подп. «3» п. 10 ФСБУ 26/2020).
К ним можно отнести такие затраты, которые не возникли бы у застройщика (инвестора), если бы он не принял решения о проведении капитальных вложений.
Итак, застройщик (инвестор) принял решение о возведении объекта недвижимости, который он затем примет к учету, как объект основных средств.
Данный объект с начала его эксплуатации (а, может, и чуть раньше) в обязательном порядке станет потребителем ресурсов – холодной и горячей воды, сетевого газа, электрической и тепловой энергии и т. д., и т. п., и пр.
И для подсоединения будущего потребителя ресурсов к сетям инженерно-технического обеспечения организация, осуществляющая их эксплуатацию, по согласованию с органами местного самоуправления, должна выдать ему технические условия подключения к указанным сетям.
Постановлениями Правительства РФ утвержден ряд правил подключения (технологического подсоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения.
Так, например, «Правила подключения (технологического присоединения) газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства к сетям газораспределения» утверждены постановлением от 13.09.2021 № 1547, «Правила подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к централизованным системам горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения» – постановлением от 30.11.2021 № 2130, и так далее.
Эти нормативные документы нужны, в первую очередь, господам инженерам, а не нам, грешным. Так что рассматривать их не буду, достаточно того, чтобы их упомянуть.
Остановимся только на том, что при выдаче технических условий подключения к инженерным сетям застройщика (инвестора) довольно часто обязывают произвести реконструкцию либо модернизацию существующих сетей.
Кроме того, органам местного самоуправления рекомендуется принимать созданные за счет застройщика (инвестора) за пределами границ земельного участка сети инженерно-технического обеспечения в муниципальную (государственную) собственность.
Таким образом, при выдаче муниципальными властями технических условий на застройщика (инвестора) возлагаются обязанности по реконструкции инженерно-технических сетей (по финансированию такой реконструкции), ну, или по строительству новых сетей с передачей их муниципальным властям.
За счет какого источника следует финансировать возникающие затраты
До сих пор еще существует мнение, что передача муниципальным властям построенных инженерно-технических сетей (линий электропередач, трансформаторных подстанций, канализационных сооружений и пр.) является безвозмездной и осуществляется за счет самого любимого налоговиками источника – расходов застройщика (инвестора), не уменьшающих его налогооблагаемую прибыль.
Но если рассмотреть вышеуказанные правила подключения, то можно сделать вывод, что застройщик (инвестор) и муниципальные власти заключают двухсторонний договор.
За разрешение пользоваться муниципальными (государственными) инженерно-техническими сетями инвестор обязан заплатить определенную сумму денежных средств либо построить и передать в муниципальную (государственную) собственность определенное сооружение.
И договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей считается возмездным (п. 1 ст. 423 ГК РФ).
Таким образом, выдача технических условий и подключение к инженерно-техническим сетям для обеих сторон – как для инвестора, так и для муниципальных властей – должно быть признано возмездным договором.
Подключение к инженерно-техническим сетям для инвестора является одним из необходимых условий функционирования объекта.
Оплата за эти услуги, в том либо ином виде, следовательно, увеличивает фактические затраты по возведению объекта.
Ведь осуществление инвестором указанных дополнительных затрат непосредственно вытекает из условий заключенного договора и связано с деятельностью организации, направленной на получение прибыли.
Следовательно, эти затраты в целях налогообложения прибыли признаются экономически обоснованными.
Какие тут могут быть варианты
Первый
С инвестора могут запросить перечислить ту или иную сумму (допустим, 15, или там 20 млн. руб.) на счет водоканала (или энергетиков, или газовиков) за присоединение к уже действующим сетям.
Следовательно, данную сумму надлежит признать прочими затратами, понесенными при осуществлении капитальных вложений.
Значит, отражаем их записями:
Дебет счета 60.01 Кредит счета 51 – 15 000 000 руб.
Дебет счета 08 Кредит счета 60.01 – 15 000 000 руб.
Второй
Могут потребовать своими силами реконструировать уже имеющиеся сети, или возвести новые и передать их эксплуатирующей организации.
Налицо все признаки договора строительного подряда (статья 740 ГК РФ).
Есть сторона, для которой строится (модернизируется) объект основных средств – муниципальные власти либо непосредственно эксплуатирующая организация, то есть заказчик.
Есть сторона, которую обязуют построить (модернизировать) для заказчика этот объект – застройщик (инвестор), в данной ситуации подрядчик (если он будет строить сам) или генподрядчик (если строить будут привлеченные им организации).
В договоре, естественно, будет указан предмет – подстанция, сеть канализации, или что там ещё, срок начала работ, и срок передачи результата этих работ муниципальным властям (или непосредственно эксплуатирующей организации), то бишь заказчику.
Цена договора – стоимость фактических затрат по возведению этого объекта по данным учета подрядчика (инвестора).
И затраты по строительству, допустим, сети водоснабжения силами одного из субподрядчиков в сумме, ну, пусть 10 миллионов рублей плюс 2 миллиона НДС у инвестора отражаем по дебету счета 20 записями:
Дебет счета 20 Кредит счета 60 – 10 000 000 руб.
Дебет счета 19 Кредит счета 60 – 2 000 000 руб.
Дебет счета 68.02 Кредит счета 19 – 2 000 000 руб.
Возмездная передача муниципальным властям или эксплуатирующей организации построенного объекта согласно акту приема-передачи, то есть передача заказчику результата выполненных работ по цене его фактического возведения подлежит отражению проводками:
Дебет счета 62.01 Кредит счета 90.01 – 12 000 000 руб.;
Дебет счета 90.03 Кредит счета 68.02 – 2 000 000 руб.;
Дебет счета 90.02 Кредит счета 20 – 10 000 000 руб.
Обязанность по строительству и передаче эксплуатирующей организации инженерной сети возникла не по прихоти инвестора, а как плата за подключение к действующим городским сетям строящегося (или уже построенного) объекта. Следовательно, эти затраты должны увеличить и фактические затраты по его возведению.
И записи будут:
Дебет счета 60.01 Кредит счета 62.01 – 12 000 000 руб.;
Дебет счета 08 Кредит счета 60.01 – 12 000 000 руб.
Таким образом, все эти дополнительные затраты, на которые муниципальные власти (но не по своей прихоти, а исходя из производственной целесообразности) вынуждают пойти инвестора, следует включить в затраты на капитальные вложения.
Ну а если городские власти ненавязчиво намекают, что следует раскошелиться и на некоторые другие расходы, например, отремонтировать дорогу, ведущую к загородному дому главы города, или там, поучаствовать в реконструкции других городских объектов, то, хотя дело это и хорошее, но к капитальным вложениям никакого отношения не имеющее.
Ну, а рассматривать такую ситуацию, как наличные в конверте, вообще не будем. УК РФ надо чтить.
Начать дискуссию